Гражданский кодекс Украины (ГК Украины) с комментариями к статьям

1. Предметом договора найма жилья могут быть помещения, в частности квартира или ее часть, жилой дом или его часть.

2. Помещение должно быть пригодным для постоянного проживания в нем.

3. Наниматель жилья в многоквартирном жилом доме имеет право пользования имуществом, которое обслуживает дом.

Комментарий

статья определяет особенности предмета договора жилищного найма. Прежде всего единственным об ' объектом жилищного найма может быть жилье, что вытекает из самого названия этого договора. Понятие жилья предоставляется статьей 379 ГК, согласно которой жильем физического лица является жилой дом, квартира, другое помещение, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них. В комментируемой статье применяется термин " помещения ", под которым также частности понимается квартира или ее часть и жилой дом или его часть. Жилым домом является здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания (ст. 380 ГК). Квартира - это изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания (ст. 382 ГК).

Основной характеристикой помещения как предмета договора жилищного найма является пригодность для проживания в нем. ГК не содержит критериев пригодности для проживания в жилых помещениях, поэтому в данном случае необходимо обращаться к другим нормативным актам, например, с положениями Жилищного кодекса. Так, в частности, ст. 50 ЖК устанавливает, что жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. В частности, в Украине действуют Санитарные нормы допустимого шума в помещениях жилых и общественных зданиях и на территории жилой застройки, утвержденные Главным государственным санитарным врачом СССР 3 августа 1984 N 3077-84.

Если об ' объектом найма является жилье (квартира, комната) в многоквартирном жилом доме, нанимателю автоматически с предоставлением права пользования о ' объектом найма предоставляется право пользования имуществом, которое обслуживает дом, примерный перечень которого установлен ч. 2 ст. 382 ГК. Также определение видов имущества, которое обслуживает дом, предоставляется в ст. 1 Закона Украины " О об ' объединения совладельцев многоквартирного дома ". Так, в частности, вспомогательными помещениями многоквартирного дома признаются помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей дома (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, смиттекамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения). Техническим оборудованием многоквартирного дома имеются инженерные коммуникации и технические устройства, необходимые для обеспечения санитарно-гигиенических условий и безопасной эксплуатации квартир (общие домовые сети тепло-, водо-, газо-, электроснабжения, бойлерные и элеваторные узлы, оборудование противопожарной безопасности, вентиляционные каналы и каналы для дымоудаления, оборудование лифтов, центральных распределительных щитов электроснабжения, элеваторных узлов, а также элементы благоустройства территории).