1. Замовник має право, не втручаючись у господарську діяльність підрядника, здійснювати контроль і технічний нагляд за відповідністю обсягу, вартості і якості виконаних робіт проектам і кошторисам. Він має право перевіряти хід і якість будівельних і монтажних робіт, а також якість матеріалів, що використовуються.

2. У разі якщо підрядник не береться своєчасно за виконання договору або виконує роботу настільки повільно, що закінчення її до строку стає явно неможливим, замовник має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

3. Підрядник має право не братися за роботу, а розпочату роботу зупинити у разі порушення замовником своїх зобов'язань за договором, внаслідок якого початок або продовження робіт підрядником виявляються неможливими чи значно ускладненими.

4. Недоліки виконання робіт чи матеріалів, що використовуються для робіт, допущені з вини підрядника або субпідрядника, повинні бути усунені підрядником за свій рахунок.

Коментар:

1. Коментована стаття хоч і має назву "Права замовника", але містить далеко не вичерпний їх перелік. Так, у ч. 1 та ч. 2 визначені права замовника під час виконання роботи підрядником:

а) право замовника здійснювати контроль та технічний нагляд за будівельними роботами;

б) право на розірвання договору та відшкодування збитків у разі порушення підрядником договірних строків.

Частина 4 передбачає право замовника у разі порушення підрядником договору підряду на усунення допущених з його вини недоліків, а ч. 3 - взагалі встановлює не право, а обов'язок замовника сприяти підряднику у виконанні роботи. Хоча необхідно зазначити, що права та обов'язки сторін взаємно кореспондуються. Інші права замовника містяться у параграфах 1, 3 глави 61 ЦК України, в Загальних умовах укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 01.08.2005 р. N 668. Крім того, сторони можуть самостійно в договорі підряду на капітальне будівництво встановити додаткові права замовника, з урахуванням вимог чинного законодавства.

2. У капітальному будівництві у зв'язку з об'єктивно складним обсягом робіт замовнику важко, а іноді й неможливо, перевірити дотримання підрядником усіх обумовлених сторонами вимог щодо результату робіт після закінчення будівництва в цілому. Тому ч. 1 коментованої статті встановлює права, реалізація яких замовником дозволить йому оперативно реагувати на порушення підрядником договірних умов. Комплекс цих правомочностей створює додаткові гарантії того, що результат робіт буде досягнутий в обумовлені строки та буде відповідати умовам з їх якості та вартості. Право замовника здійснювати контроль та технічний нагляд за будівельними роботами полягає в його можливості контролювати роботу, що виконується за такими параметрами:

1) обсяг;

2) вартість;

3) хід будівельних і монтажних робіт;

4) якість як матеріалів, що використовуються підрядником, так і самих робіт.

У випадку встановлення невідповідності роботи або матеріалів, що використовуються для виконання робіт, вимогам державних стандартів, будівельних норм, проектній та кошторисній документації, договірним вимогам замовник може надати обов'язкові для виконання підрядником вказівки з усунення таких недоліків. У той же час, оскільки в підрядних взаємовідносинах діє презумпція професіоналізму підрядника, замовник не може втручатися в діяльність підрядника. Контроль замовником може здійснюватись як самостійно, так із залученням третіх осіб (спеціалістів, інженерингових та будівельних організацій).

Пусконалагоджувальні роботи замовник може перевіряти за допомогою представників виробника або постачальника устаткування. У разі виникнення спору з приводу якості робіт, матеріалів, невідповідності їх проектно-кошторисній документації сторони можуть залучити експертів або провести випробування.

3. Частина 2 коментованої статті надає право замовнику вимагати розірвання договору підряду та вимагати відшкодування збитків у разі порушення підрядником строків початку та закінчення робіт. Замовник має довести, що роботи у визначений строк виконані не будуть. Реалізація цього права буде цілком слушною, якщо підрядник недотримується встановлених у договорі проміжних строків, що є об'єктивним підтвердженням обґрунтованості висновків замовника. Прострочення підрядником строків початку та закінчення робіт має бути істотним і призводити до втрати інтересу замовника до результату або до сумнівів у професіоналізмі та компетентності підрядника. Мотиви, з яких підрядник порушує строки початку та закінчення робіт, значення не мають. Єдиний виняток - порушення обов'язку замовником щодо своєчасності надання матеріалів, будівельного майданчику, проектно-дозвільної документації, проведення авансових виплат.

4. Підрядник має право порушувати строки виконання роботи у випадках, визначених ч. 3 ст. 320 ГК України, - у разі невиконання замовником тих своїх зобов'язань за договором підряду, невиконання яких призвело до ускладнення або взагалі до неможливості початку чи подальшого проведення підрядником робіт або до їх значного ускладнення. Наприклад, замовник не оформив усіх необхідних дозволів і узгоджень з державними органами та органами місцевого самоврядування на початок робіт. Про порушення ним строку виконання робіт з зазначених підстав підрядник має повідомити замовника письмово. Припиняючи роботи, підрядник повинен здійснювати всі заходи із збереження об'єкта будівництва, результату будівельних робіт, матеріалу та устаткування замовника, оскільки за ст. 876 ЦК України право власності на об'єкт будівництва належить замовнику, а обов'язок підрядника зберігати надане йому замовником майно встановлений ст. 841 ЦК України.

5. Договір підряду на капітальне будівництва повинен виконуватися згідно з завданням замовника. Параметри, яким має відповідати результат роботи, обумовлюються в договорі та проектно-технічній документації і стосуються не тільки вимог до якості, але й інших показників. Наприклад, стіни будівлі мають покриватися не просто якісною фарбою, але й фарбою певного кольору та сорту. Якщо такої відповідності підрядником не дотримано, навіть за умови якісно виконаної роботи, правомірним з боку замовника буде порушення питання про наявність в результаті роботи недоліків. Таким чином, про усунення недоліків у роботі замовник може наполягати, якщо виявить відступи: а) від стандартів якості; б) від інших обов'язкових параметрів, яким має відповідати результат роботи.

Підрядник відповідає за якість роботи не тільки під час здачі об'єкта, але й у межах гарантійного строку. Початок його перебігу відліковується від часу прийому - передачі об'єкта, що засвідчується підписанням сторонами відповідного акта. В окремих випадках такий акт підлягає затвердженню.

Так, відповідно до Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 2008 р. N 923, в капітальному будівництві результати роботи приймальної комісії оформляються актом готовності об'єкта до експлуатації, форма якого затверджується в установленому порядку Мінрегіонбудом. На підставі акта готовності об'єкта до експлуатації інспекція державного архітектурно-будівельного контролю протягом двох робочих днів від дати його підписання видає замовнику або уповноваженій ним особі свідоцтво про відповідність збудованого об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил (далі - свідоцтво) за формою, затвердженою в установленому законодавством порядку Мінрегіонбудом. Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта є дата видачі зареєстрованого інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю свідоцтва. Відтак і початок відліку гарантійного строку тут починається від дати видачі свідоцтва.   Якщо недоліки виявлені протягом гарантійного строку замовник запрошує представника підрядника для складання акту, в якому встановлюються порядок та строки усунення недоліків. У випадку виявлення недоліків під час приймання замовником результату роботи він може надати підряднику час для їх усунення. Виявлені недоліки підрядник може усунути своїми силами або з залученням інших осіб за свій рахунок. У разі ухилення підрядника від виконання такого додаткового обов'язку замовник може самостійно, власними силами або з залученням за свій кошт інших осіб усунути їх і згодом стягнути ці збитки з підрядника. Підрядник, який замінив неякісний матеріал, виконав певну роботу заново, має право отримати у власність неякісні матеріали або результати роботи.