1. У договорі підряду на капітальне будівництво сторони визначають вартість робіт (ціну договору) або спосіб її визначення.

2. Вартість робіт за договором підряду (компенсація витрат підрядника та належна йому винагорода) може визначатися складанням приблизного або твердого кошторису. Кошторис вважається твердим, якщо договором не передбачено інше. Зміни до твердого кошторису можуть бути внесені лише за погодженням сторін.

3. У разі виникнення потреби значно перевищити приблизний кошторис підрядник зобов'язаний своєчасно попередити про це замовника. Якщо підрядник не попередив замовника про перевищення кошторису, він зобов'язаний виконати роботу, не вимагаючи відшкодування понесених додаткових витрат.

4. Підрядник не має права вимагати збільшення твердого кошторису, а замовник - його зменшення. У разі істотного зростання після укладення договору вартості матеріалів та устаткування, які мали бути надані підрядником, а також послуг, що надавалися йому третіми особами, підрядник має право вимагати збільшення встановленої вартості робіт, а у разі відмови замовника - розірвання договору в установленому порядку.

5. Якщо договором не передбачено попередньої оплати виконаної роботи або окремих її етапів, замовник зобов'язаний сплатити підряднику зумовлену договором ціну після остаточної здачі об'єкта будівництва, за умови, що робота виконана належним чином і в погоджений строк або, за згодою замовника, - достроково.

6. Підрядник має право вимагати виплати йому авансу, якщо така виплата та розмір авансу передбачені договором.

7. У разі необхідності консервації будівництва з незалежних від сторін обставин замовник зобов'язаний оплатити підряднику виконані до консервації роботи та відшкодувати йому пов'язані з консервацією витрати.

Коментар:

1. Ціна - грошова сума, що підлягає сплаті за результати роботи підрядника. Ціна може встановлюватись у договорі у вигляді обумовленої сторонами грошової суми або договір може містити способи її визначення.

У першому випадку вона може зазначатися безпосередньо в договорі або в додатках до нього, які є невід'ємною частиною (кошторис, який містить постатейний перелік витрат). У другому випадку конкретна сума, що підлягає сплаті, у договорі не зазначається, але повинен встановлюватися спосіб, за яким як самі сторони, так і будь-які треті особи у змозі самостійно визначити конкретну ціну роботи у грошовій сумі. Узгодження ціни таким способом може відбуватись у формі використання поточних індексів вартісних показників; у відсотковому вираженні по відношенню до вартості матеріалу; по відношенню до курсу валют; біржового котирування; роботи підрядника за одиницю часу тощо.

За загальним правилом, ціни за принципом свободи договору встановлюються за вільним погодженням між сторонами. В окремих випадках, відповідно до Закону України "Про ціни та ціноутворення" від 03.12.90 р. N 507, розмір ціни шляхом затвердження граничних розмірів і тарифів може обмежуватися державними органами. Формування кошторисної нормативної бази, визначення порядку її застосування, контроль за дотриманням замовниками, проектними, будівельно-монтажними організаціями та іншими учасниками інвестиційної діяльності нормативних документів і нормативів обчислення вартості будівництва об'єктів, що споруджуються із залученням коштів Державного бюджету України, бюджету АР Крим, місцевих бюджетів, а також коштів державних підприємств, установ та організацій, здійснюється спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань містобудування і архітектури (ст. 12 Закону України "Про ціни та ціноутворення" від 03.12.90 р.). Так, наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України "Про затвердження Правил визначення вартості будівництва" від 27.08.2000 р. N 174 встановлено правило визначення вартості нового будівництва, розширення, реконструкції і технічного переоснащення об'єктів, ремонт і будівництво яких здійснюється із залученням бюджетних коштів або коштів підприємств, установ і організацій державної власності. Крім того, правила визначення вартості проектно-вишукувальних робіт для будівництва, що здійснюється на території України (правила, затверджені наказом Державного комітету будівництва архітектури та житлової політики України від 14.12.2000 р. N 285), також визначають порядок встановлення ціни у випадку фінансування робіт за рахунок бюджетних коштів.

Ціна в підрядних договорах, що укладаються на підставі тендера або конкурсу, визначається відповідно до цих умов.

2. Ціна роботи складається з двох показників. Перший - витрати підрядника, а другий - плата за виконану ним роботу. До витрат підрядника відносяться вартість матеріалу, устаткування та інших засобів, оплата субпідрядникам та власним робітникам. Другий показник - це безпосередня винагорода підрядника за результат виконаної роботи. На практиці сторони у договорі вказують загальну суму, без визначення часток витрат та винагороди. Проте таке виділення можливе у випадку виникнення спору з приводу дострокового розірвання договору, зміни його умов або з приводу дійсної вартості витрат і відповідного зменшення ціни роботи.

У сфері будівництва витрати на спорудження об'єкта відображаються у певних документах, форми яких затверджено наказом Держкомітету України статистики України та Державного комітету України з будівництва, архітектури та житлової політики України від 21.06.2002 р. N 237/5; N КБ-2в "Акт приймання виконаних робіт"; N КБ-3 "Довідка вартості виконаних робіт".

Сторони можуть змінити ціну договору:

1) за добровільним погодженням;

2) у разі істотного зростання після укладення договору вартості матеріалу, устаткування, які мали бути надані підрядником, а також вартості послуг; за наявності ощадливості підрядника з дотриманням вимог щодо збереження якості робіт; у випадку відступу підрядника від умов договору.

3. Кошторис - документ, у якому зазначається постатейний перелік витрат на виконання робіт і який є додатком до договору підряду, його невід'ємною частиною. Він дозволяє встановити не тільки розмір ціни, а й чітко визначити її складові елементи. Скласти його може як замовник так, і підрядник. На практиці здебільшого останній, як більш досвідчений у видах робіт, цінах на них та матеріалах складає кошторис. У такому випадку цей документ стає складовою частиною підрядного договору тільки після погодження і затвердження його замовником. Для договорів підряду в будівничій сфері кошторис складається в обов'язковому порядку (ст. 877 ЦК України).

Кошторис поділяється на два види: приблизний та твердий. Приблизний кошторис дає змогу сторонам в ході виконання робіт відступити від визначених у ньому цін без додаткових погоджень і скоригувати їх автоматично, залежно від фактичних витрат підрядника як у бік зменшення, так і в бік збільшення. Єдина умова для цього - таке перевищення не повинно істотно збільшувати визначений сторонами кошторис внаслідок проведення додаткових робіт. Якщо в ході робіт виникне необхідність значно перевищити приблизний кошторис, підрядник зобов'язаний своєчасно попередити про це замовника. У коментованій статті не розкриваються поняття істотного перевищення кошторису і своєчасного попередження. Ці категорії є оціночними і визначаються у кожному конкретному випадку з урахуванням усіх обставин справи. Для визначення істотного перевищення ціни повинні порівнюватися ціни додаткових робіт з загальною ціною договору підряду, з вартістю окремих станів робіт, матеріалів, устаткування, з розміром витрат як уже понесених, так і запланованих. Під своєчасним попередженням необхідно розуміти таке попередження, яке зроблено негайно після виникнення обставин, які викликають необхідність проведення додаткових робіт, що суттєво перевищують приблизний кошторис, і в деякому разі - до початку їх проведення. При цьому немає значення, який об'єм робіт було виконано підрядником до виникнення таких обставин. Замовник має право не погодитись на проведення таких робіт і відмовитися від договору, а підрядник в такому разі має право на оплату вже виконаної раніше частини роботи, що була зроблена до виникнення необхідності в додаткових роботах. Якщо підрядник не виконає вказаного обов'язку і приступить до виконання робіт, не обумовлених договором, і це призведе до істотного перевищення кошторису, він не має право вимагати від замовника оплати таких робіт.

За загальним правилом, діє презумпція, що кошторис є твердим, тому якщо сторони бажають скласти приблизний кошторис, вони повинні прямо це передбачити в договорі підряду. Твердий кошторис не допускає зміни ціни, обумовленої в ньому, в односторонньому або автоматичному режимі. Зміна кошторису допускається тільки за погодженням контрагентів, а ризик його перевищення в разі відсутності згоди на це замовника несе підрядник, якщо інше не встановлено законом. Навіть якщо сторони не мали можливості передбачити повний обсяг роботи або необхідні для цього витрати, кошторис не підлягає перегляду в обов'язковому порядку, не може бути змінений на односторонню вимогу підрядника чи замовника. Єдина можливість для підрядника вимагати збільшення оплати - це істотне зростання вартості матеріалу, устаткування підрядника, вартості послуг, що надається іншими особами, після укладення підрядного договору. У разі відмови замовника від збільшення твердого кошторису підрядник має право вимагати розірвання договору. При застосування положення ч. 4 ст. 321 ГК України необхідно враховувати, що питання про збільшення кошторису в таких випадках ставиться із врахуванням середніх цін на матеріали, устаткування, послуги, що діють в країні, і таке зростання має підтверджуватись об'єктивними даними. Замовник, який за умовами договору надає матеріали, не може вимагати зменшення ціни, яка встановлена у твердому кошторисі навіть якщо відбулося істотне зростання ціни на матеріали після укладення договору.

Для замовника вигідним є встановлення твердого кошторису, який дає йому змогу чітко контролювати розхідну частину бюджету підрядних робіт, запобігає можливим зловживанням з боку підрядника у завищенні обсягу та об'ємів робіт. У той же час для підрядника, який виконує довгострокові та багатоетапні роботи, застосування твердого кошторису створює ризик втрати від інфляційних тенденцій.

4. Для підрядних відносин однією з головних ознак є виконання підрядником роботи своїм коштом, силами та на власний ризик. Тому, за загальним правилом, замовник сплачує зумовлену договором ціну після остаточної здачі об'єкта будівництва.

При цьому такий обов'язок виникає у нього за умови, що й підрядник виконав свої обов'язки повністю: робота виконана належним чином та в обумовлений строк або достроково у разі погодження на це замовника. Положення коментованої статті про те, що ціна за роботу сплачується за умови дотримання наведених вище вимог, не слід розуміти в такому сенсі, що у випадку виникнення або неістотного їх порушення підрядником він втрачає право на отримання належних йому платежів від замовника. У такому разі сторони можуть вирішити питання про зменшення розміру ціни договору.

У договорі підряду сторони можуть встановити самостійно інший порядок проведення оплати роботи:

1) попередньо за всю роботу або за окремі етапи (види);

2) за результатом виконання певних етапів чи видів робіт.

Попередня оплата може здійснюватися також шляхом авансу або завдатку. Аванс - це сума, яка сплачується в рахунок грошового зобов'язання наперед і не має забезпечувального характеру, властивого завдатку. У підрядника є право вимагати виплати авансу лише у випадку та в розмірі, встановлених договором. Тому доцільно детально визначити в договорі розмір авансу, випадки, порядок та строк його видачі, а також порядок зарахування в оплату виконаних робіт. У капітальному будівництві найчастіше здійснюється оплата роботи за результатами виконання певних етапів чи видів робіт. Цей порядок може поєднуватися з внесенням попередньої оплати частини (етапів) робіт.

Розрахунки за виконані роботи (етапи, види робіт) проводяться на підставі документів про їх обсяг та вартість. Пункт 99 Загальних умов укладення та виконання договорів у капітальному будівництві, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 01.08.2005 р. N 668, містить порядок за яким оплата здійснюється на підставі документів про обсяг та вартість виконаних робіт, що їх складає підрядник та затверджує замовник. Доцільно в договорі чітко визначати види документів, які є підставою для оплати, порядок їх складання та порядок їх оплати, а також механізм зменшення ціни договору у разі виявлення завищення їх обсягів тощо.

5. Консервація об'єкта будівництва - це комплекс робіт та заходів, пов'язаних із забезпеченням зберігання на визначений довготривалий час об'єкта (будови), на якому припинено будівництво, що включає тимчасові та постійно діючі захисні або конструктивні заходи, які запобігають руйнації об'єкта (будови) (п. 1.2 Положення про порядок консервації та розконсервації об'єктів будівництва, затверджених наказом Міністерства будівлі, архітектури та житлово-комунального господарства України від 21.10.2005 р. N 2). Обов'язок оплатити підряднику за виконані до консервації роботи та відшкодувати пов'язані з консервацією витрати виникає у замовника, тільки якщо це відбулося з незалежних від сторін обставин. Сторони мають створити комісію та прийняти виконані до консервації роботи за актом.

Пов'язані з консервацією витрати підрядника можуть полягати в додаткових, пов'язаних з цим, роботах, у вартості конструкцій, устаткування, матеріалів, які залишаються на об'єкті або були використані для виконання робіт з консервації, а також, за домовленістю сторін у витратах з перевезення підрядником своїх матеріальних цінностей на інші будівельні об'єкти. Підрядник має підтвердити свої витрати документально. Про здачу-прийняття законсервованого об'єкта сторони складають акт. З дати підписання акта відповідальність за збереження об'єкта покладається на замовника.