Жилищный кодекс Украины (ЖК Украины) с комментариями к статьям

Член житлово-будівельного кооперативу вправі с согласия членов семьи, проживающих вместе с ним, и правления кооператива сдавать в наем часть жилого помещения, а в случае временного выезда всей семьи - все помещение.

В случае отказа правления кооператива дать согласие на сдачу жилого помещения в наем спор может быть решен в судебном порядке.

Договор найма заключается в письменной форме со следующей регистрацией в правлении жилищно-строительного кооператива.

К договору найма жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива применяются правила о договоре поднайма в домах государственного и общественного жилищного фонда (статьи 91 - 94, 97).

Размер платы за сданное в наем помещение устанавливается соглашением сторон, но не может превышать размера взимаемых с члена кооператива эксплуатационных расходов, приходящихся на сдаваемое помещение (часть помещения), и соответствующей части расходов по оплате коммунальных услуг.

Комментарий

1. Комментируемая статья, регламентирует право членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов распоряжаться занимаемым жилым помещением или его частью путем заключения договора найма жилого помещения. По такому договору член кооператива передает на определенный срок часть или все занимаемое помещение нанимателю. Верно и то, что при этом также необходимо будет согласие лиц, имеющих право на паенакопления.

Следует оговориться о то, что большинство положений статьи, комментируется, сейчас не отвечают требованиям современного гражданского законодательства Украины, в силу чего утратили свою актуальность, а следовательно и полноту их применения для урегулирования отношений найма кооперативной квартиры.

Так, частью 1 настоящей статьи, п. 41 Примерного устава ЖСК установлено, что член кооператива вправе с согласия членов семьи, проживающих вместе с ним, и правления кооператива сдавать в наем часть жилого помещения, а в случае временного выезда всей семьи - все помещение.

Таким образом, обязательными условиями сдачи жилья в аренду является наличие согласия вышеупомянутых членов семьи члена кооператива и согласия правления соответствующего кооператива (Последнее в нынешних условиях, когда кооперативные квартиры находятся в частной собственности, является довольно сомнительным). Хотя действующий ныне Примерный устав ЖСК (пп. 17 п. 64) закрепляет положение, что правление жилищно-строительного кооператива дает членам кооператива разрешения на сдачу жилых помещений в наем, а также регистрирует договоры найма.

2. Правление кооператива имеет право отказать и не дать согласие на сдачу в аренду. В таком случае - в случае отказа правления кооператива дать согласие на сдачу жилого помещения в наем спор может быть решен в судебном порядке.

частности, Пленум Верховного Суда Украины в постановлении от 18.09.87 г. N 9 (с последующими изменениями и дополнениями) "О практике применения судами законодательства о жилищно-строительных кооперативах "в п. 2 подчеркнул, что судам подведомственны споры между ЖСК и их членами или другими гражданами, в том числе по искам членов ЖСК об отказе (при неполной уплате паевого взноса) правления ЖСК в согласии на сдачу жилого помещения в наем.

3. Договор найма заключается в письменной форме со следующей регистрацией в правлении соответствующего жилищно-строительного кооператива.

Безусловно, что договор найма жилого помещения в кооперативных домах может быть заключен при условии соблюдения правил нормы жилой площади на одного человека.

4. Частью 4 статьи, комментируется, также установлено положение, что к договору найма жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива применяются правила о договоре поднайма в домах государственного и общественного жилищного фонда, в частности, требований статей 91, 92, 93, 94, 97 ЖК.

5. Договор найма жилого помещения в кооперативных домах является возмездным. Размер платы определяется соглашением сторон. При этом комментируемая норма в ч. 5 предусматривает, что размер платы за сданное в наем помещение не может превышать размера взимаемых с члена кооператива эксплуатационных расходов, приходящихся на сдаваемое помещения или его часть помещения, и соответствующей части расходов по оплате коммунальных услуг данного жилого помещения.

Положение статьи, комментируется, устанавливающий ограничения размера платы за жилое помещение, сдаваемое в аренду в доме кооператива , представляется таким, что не отвечает современным условиям развития экономических и общественных отношений в Украине. Ведь по своей сути сдача в аренду жилых помещений способствует хотя и временном, но решению гражданами своей жилищной проблемы. В связи с чем необходимо снять различные ограничения, связанные с получением доходов от сдачи жилья в аренду. На практике названные ограничения не срабатывают, они наряду с другими причинами приводят лишь к тому, что наймодатель просто скрывает объем своих доходов.

6. Слід також враховувати можливість надання у користування жилого приміщення певного кооперативу на бесплатных условиях. Так п. 42 Примерного устава ЖСК установлено, что член ЖСК и члены его семьи, проживающие вместе с ним, могут по взаимному согласию разрешить временное проживание в жилом помещении, что есть в их пользовании, другие лица без взыскания платы за пользование помещением - временных жильцов, в том числе опекуна или попечителя, который не является членом семьи члена кооператива. Вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии, если размер жилой площади, приходящейся на каждого, кто проживает в этом помещении, будет не меньше уровня средней обеспеченности граждан жилой площадью в данном населенном пункте. Временные жильцы по требованию члена кооператива или членов семьи, которые проживают вместе с ним, обязаны немедленно освободить помещение, а при отказе - подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

7. Необходимо особо подчеркнуть, что в отличие от лиц, заключивших договор найма, наниматель жилого помещения в кооперативном доме не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед кооперативом остается член жилищного или жилищно-строительного кооператива.