Жилищный кодекс Украины (ЖК Украины) с комментариями к статьям

Наймодавець зобов'язаний своєчасно провадити ремонт жилих домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории. Такие же обязанности возлагаются на жилищно-строительные кооперативы.

Капитальный ремонт жилых домов, техническое обслуживание их инженерного оборудования, а также текущий ремонт жилых помещений, который обязан осуществлять наймодатель (жилищно-строительный кооператив), осуществляются в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Невыполнение наймодателем (жилищно-строительным кооперативом) обязанностей по ремонту жилого помещения в случаях, вызванных неотложной необходимостью, дает нанимателю жилого помещения (члену жилищно-строительного кооператива) право провести ремонт и взыскать с наймодателя (жилищно-строительного кооператива) стоимость ремонта или зачесть ее в счет квартирной платы (взносов на эксплуатацию и ремонт дома кооператива).

Комментарий

Согласно ч. 1 комментируемой статьи наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории. Следует отметить, что указанный долг в части ремонта жилых домов естественно не распространяется на жилые объекты частной формы собственности и касается случаев, когда жилье используется на условиях найма.

Следует отметить, что в данной статье дается исчерпывающий перечень направлений обеспечения сохранности жилищного фонда, должен осуществлять наймодатель. А именно: 1) ремонт (капитальный, а в случаях, предусмотренных законом и/или договором, текущий), 2) обеспечение бесперебойной работы инженерного оборудования и его техническое обслуживание, 3) надлежащее содержание подъездов и других мест общего пользования и придомовой территории.

В части ремонта следует отметить, что действующим ГК Украины предусмотрено, что обязанность по осуществлению капитального ремонта возлагается на арендодателя, а текущий ремонт, если иное не предусмотрено договором, осуществляется нанимателем. Данная норма является презумпцией и распространяется на отношения коммерческого найма объектов жилищного фонда. Вместе с тем, в случае заключения договоров найма жилья из числа объектов социальной жилищного фонда законодательством могут устанавливаться особенности.

Например, п.п. 23 и 24 Примерного положения об общежитиях предусмотрено, что капитальный ремонт общежитий производится за счет средств предприятий, учреждений, организаций, в ведении которых находятся общежития. Текущий ремонт общежитий (кроме помещений, находящихся в обособленном пользовании граждан) осуществляется за счет средств предприятий, учреждений, организаций, в ведении которых находятся эти общежития. Текущий ремонт помещений, находящихся в обособленном пользовании граждан (побелка потолка, побелка, окраску или оклейку обоями стен, покраска радиаторов, оконных рам с внутренней стороны, подоконников, дверей и встроенных шкафов и антресолей, вставка стекол, покраска или покрытие лаком полов, ремонт электропроводки), производится за счет жильцов. Как видим, текущий ремонт помещений общего пользования или неделимого фонда общежитии осуществляется за счет предприятий, учреждений, организаций, в ведении которых находятся эти общежития. Речь идет о вспомогательные помещения: помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации общежития и бытового обслуживания его жителей; лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, позакимнатни коридоры, колясочные, кладовые, смиттекамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения).

Другая схема распределения расходов на текущий ремонт возможна также в случае, когда в доме создано объединение совладельцев. В таком случае, в соответствии со ст. 12 Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" от 29 ноября 2001 N 2866-III, управляющий осуществляет накопление необходимых средств на проведение текущих и капитальных ремонтов имущества, находящегося в совместной собственности в соответствии с законодательством. Кроме этого, предусмотрено также Участие в текущем ремонте бывшего собственника жилого помещения в многоквартирном жилом доме. Такое участие допускается в порядке ст. 24 указанного Закона на основании решения суда и детализированная в Порядке участия в организации и финансировании ремонта приватизированных жилых домов их бывших владельцев, утвержденном постановлением КМ Украины от 8 октября 1992 N 572.

Определенные особенности производства текущего ремонта также установлены и при пользовании общежитиями Вооруженных Сил Украины. Текущий ремонт общежитий (кроме помещений, находящихся в обособленном пользовании граждан) осуществляется квартирно-эксплуатационным органом, на балансе которого находятся эти общежития. Текущий ремонт в жилых помещениях, находящихся в обособленном пользовании жителей, проводится за их счет.

Начальник квартирно-эксплуатационного органа осуществляет систематический контроль за техническим состоянием общежития, устранением мелких неисправностей элементов зданий с целью их бесперебойной работы, а также предупреждением нарушений санитарно-гигиенических требований к помещениям зданий. По результатам осмотров планируются работы текущего ремонта, подлежащих выполнению в соответствующий период. План текущего ремонта и документация по текущему ремонту зданий состоит квартирно-эксплуатационным органом. В план текущего ремонта здания общежития включаются также работы, которые планируется провести за счет средств жителей (п. 5.5, 5.6 Инструкции по организации предоставления жилой площади в общежитиях Вооруженных Сил Украины, утвержденной приказом Министра обороны Украины от 24 марта 2008 N 113).

Необходимо помнить, что аналогичные обязанности комментируемой статьей возлагаются также на жилищно-строительный кооператив, который также обязан принимать меры по обеспечению сохранности принадлежащего ему жилого фонда. При этом жилищно-строительный кооператив обязан осуществлять внутриквартирный текущий ремонт или платить стоимость ремонта, если необходимость в его проведении вызвана повреждением частей дома, инженерного оборудования или связанная с капитальным ремонтом дома или его конструктивных частей, а также осуществлять капитальный ремонт (пп. 7 п. 17 Примерного устава жилищно-строительного кооператива, утвержденного постановлением Совета Министров СССР от 30 апреля 1985 N 186). Осуществление текущего ремонта отнесена к обязанностям квартиросъемщика (пп. 6 п. 46 Примерного устава жилищно-строительного кооператива).

Об участии в ремонте наймодателей, следует отметить, что в соответствии с Порядком проведения ремонта и содержания объектов благоустройства населенных пунктов, утвержденного приказом Госжилкоммунхоза Украины от 23 сентября 2003 N 154, ремонтные работы предусматривают:

- капитальный ремонт

- текущий ремонт (ремонт улично-дорожной сети и искусственных сооружений делится на средний и мелкий)

- содержание.

К капитальному ремонту объектов благоустройства населенных пунктов относятся работы, направленные на восстановление их эксплуатационных характеристик, увеличение прочности и несущей способности конструктивных элементов, а также увеличение габаритов объектов и отдельных их частей в пределах норм.

Номенклатура работ по содержанию объектов благоустройства включает работы по таким объектам:

1. Улично-дорожная сеть (уход за вспученный и слабыми участками улиц (дорог) путем временных затирок и регулирования движения, открытия и закрытия воздушных воронок; систематическая очистка покрытий от пыли, мусора, грунтовых и других наносов путем их подметания и мытья, а также полив покрытий водой во время жары летом своевременное очистке улиц и дорог от снега и обработка их фрикционными и другими противогололедными материалами; заготовка и установка временных ограждающих барьеров, направляющих конусов и комплектов временных знаков для оборудования мест проведения очистительных работ; пропускания воды каналами и другими водоотводными сооружениями с ликвидацией в отдельных местах наносов снега и льда; очистка и промывка водосточных и дренажных сетей, установка бензо-, масло-и грязевловлювачив; заключения и снятие утепления из колодцев водосточной сети и источников противопожарного снабжения; пропаривания водосточных труб и источников противопожарного снабжения для ликвидации ледяных пробок, проверка снигосплавних линий и организация контроля за снегосплава, ликвидация снежных заторов на линиях снегосплава; очистки и мойки дорожных знаков, транспортных и пешеходных ограждений и других элементов дорожного оборудования и т.п.).

2. Искусственные сооружения (предохранительные работы по защите сооружений от наводнения, наледи, пробок и пожаров; пропуск паводковых вод и ледохода, устранение отдельных мелких повреждений настилов, перил, колесоотбойных ограждений, подтягивания гаек, укрепления конусов и т.п.).

3. Бытовое и коммунальное оборудование территории жилой застройки (мытье стен и покрытия мусоросборников; подметание покрытий площадок, очистка их от снега и посыпание песком во время гололеда; очистка и промывка дождеприемных колодцев и канализации).

4. Зеленые насаждения (уход за деревьями и кустами: подкормка, полив, обрезка крон деревьев и кустов, вырезание сухих сучьев и веток, обезвреживания омелы, обработка ядохимикатами, утепление корневой системы, штыкование почвы в ямах, раскрытия и решения кустов неморозостойких пород, обрезка живой изгороди (газонного бордюра), удаление аварийных деревьев, уход за газонами: подсев газонов отдельными участками, укладка дерном отдельными участками, прочесывание газона граблями, подкормки газонов и полив, прополка, кошение травы, сбор и вывоз скошенной травы, мусора и опавших листьев; прикатывание дорожек; кошения трав, сгребание и вывоз опавших листьев, сгребание и вывоз стволов и веток; систематическая очистка дорожек, аллей, лестниц от снега, льда, посыпание песком лестниц и т.п.).

5. Малые архитектурные сооружения (устройство цветников из однолетников в декоративных вазах, установленных на улицах, площадях и других территориях со всеми видами сопутствующих работ; очистки декоративных бассейнов и фонтанов; систематическая очистка урн и контейнеров от мусора, периодическое их мойка и дезинфекция, уборка мусора в павильонах, беседках, под навесами и другими малыми архитектурными сооружениями; мытья, протирания и очистки рядов от пыли, грязи и снега).

6. Уличное освещение и наружные электросети (надзор за исправностью электросетей, оборудования и сооружений, замена электроламп, мытья и протирания светильников, ликвидация повреждений электросетей, осветительной арматуры и оборудования; исправления отдельных опор, подвесок, кронштейнов; обзор кабельной и телефонной линии работы по замене и восстановлению сбитых опор в результате дорожно-транспортных приключений, а также связанные с ними ликвидации повреждений электросетей, осветительной арматуры и другого оборудования и т.д.).

7. Гидротехнические и противооползневые сооружения (очистка сооружений от ила, грязи и мусора; засева травами и обкашивания откосов дамб, русел; систематический уход за плотинами, дренажными системами и дренажными насосными станциями, подпорными стенками и другими сооружениями, уборка, очистка от снега и гололеда, а также посыпание песком лестниц, проездов, тротуаров и пешеходных дорожек на сооружениях).

8. Сооружения очистки и уборки городов (работы по содержанию внутренних и подъездных автомобильных дорог к объектам сооружений, надзор за внешними сетями электроснабжения, водоснабжения, канализации на объектах сооружений, контроль за содержанием и обращением с животными в населенных пунктах; регулирования численности животных в населенных пунктах, в том числе бездомных, ведение учета численности и регистрация животных в населенных пунктах).

9. Сооружения водоснабжения (уборка снега, обкалывание и уборка льда у колодцев и из крышек пожарных гидрантов очистки от льда внутренних поверхностей шахтных колодцев; надзор за водоподъемными средствами шахтных колодцев и крышками пожарных гидрантов очистки от мусора и грязи площадок, пунктов заправки водой поливочно-моечных машин и крышек пожарных гидрантов прочистки и промывки водосточных труб, водоприемных колодцев и крышек пожарных гидрантов на пунктах заправки водой поливочно-моечных машин и т.п.).

10. Пляжи и переправы.

11. Другие работы по содержанию объектов благоустройства населенных пунктов.

К текущему ремонту объектов благоустройства (кроме улично-дорожной сети и искусственных сооружений) относятся работы, направленные на предотвращение мелких деформаций и повреждений объектов благоустройства, на немедленную их ликвидацию.

К текущему ремонту улично-дорожной сети и искусственных сооружений относятся следующие работы:

а) средний ремонт: работы, связанные с периодическим обновлением слоя износа дорожного покрытия, обеспечением достаточной его жесткости и равенства, улучшением эксплуатационных качеств элементов улично-дорожной сети и искусственных сооружений, а также работы по восстановлению элементов и конструкций искусственных сооружений, непосредственно испытывают ледовых и волновых воздействий. При необходимости средний ремонт может заключаться в ликвидации всех мелких повреждений проезжей части улично-дорожной сети и искусственных сооружений

б) мелкий ремонт: работы, направленные на предотвращение мелких деформаций и повреждений улично-дорожной сети и искусственных сооружений и на немедленную их ликвидацию. Работы по содержанию объектов благоустройства состоят в регулярном проведении мероприятий по предупреждению преждевременного износа объектов, обеспечения нормальных условий их функционирования.

Организация работ по ремонту объектов благоустройства осуществляется в таком порядке. Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах полномочий определяют на конкурсных основаниях согласно закону балансодержателей объектов благоустройства государственной и коммунальной форм собственности. Конкурс проводится в соответствии с Положением о порядке конкурсного отбора предприятий по содержанию объектов благоустройства, утвержденным приказом Госжилкоммунхоза Украины от 11 ноября 2005 N 160.

Балансодержатель обеспечивает надлежащее содержание и своевременный ремонт объекта благоустройства собственными силами или может на конкурсных началах привлекать к этому другие предприятия, организации. Владелец, по представлению балансодержателя, ежегодно утверждает мероприятия по содержанию и ремонту объекта благоустройства на следующий год и предусматривает средства на выполнение этих мероприятий. Утверждается также перечень объектов проведения капитального ремонта. Балансодержатель объектов благоустройства несет полную ответственность за выполнение утвержденных мероприятий в полном объеме.

На территории объекта благоустройства согласно утвержденной градостроительной документации могут быть расположены здания и сооружения торгового, социально-культурного, спортивного и другого назначения. Владельцы этих зданий и сооружений обязаны обеспечить надлежащее содержание предоставленного им в установленном порядке земельного участка, а также могут на условиях договора, заключенного с балансодержателем, обеспечивать надлежащее содержание другой закрепленной за ними территории (прилегающей территории) и/или принимать долевое участие в содержании объекта благоустройства.

Балансодержатель утверждает объемы работ и необходимую сумму средств на содержание и текущий ремонт каждого объекта. Работы по текущему ремонту и содержанию объектов благоустройства проводятся согласно технологическим картами, утвержденными балансодержателем в установленном порядке. Работы по капитальному ремонту объектов благоустройства проводятся при наличии проектно-сметной документации, предусмотренной ст. 29 Закона Украины "О планировании и застройке территорий" от 20 апреля 2000 N 1699-III, утвержденной в установленном порядке.

Такими документами являются:

1) документы от заказчика строительства: документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, или договор суперфиция; проектная документация на строительство, согласованная и утвержденная в порядке, определенном законодательством, сведения об осуществлении авторского и технического надзора, копия документа, удостоверяющего право собственности на здание или сооружение, или письменного согласия его собственника на проведение указанных работ (в случае осуществления реконструкции, реставрации, капитального ремонта объектов градостроительства) финансовая отчетность, составляется в соответствии со ст. 11 Закона Украины "О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине "от 16 июля 1999 N 996-XIV, и копия лицензии на осуществление деятельности по предоставлению финансовых услуг, заверенная в установленном законом порядке (в случае осуществления строительства, предусматривающий прямое или опосредованное привлечение финансовых активов от физических лиц)

2) документы от подрядчика строительства: копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации, копия лицензии на выполнение функций генподрядчика строительства объекта, заверенная в установленном законом порядке; договор (контракт) подряда на строительство объекта; документ о назначении ответственных исполнителей работ, сведения о квалификации и опыте специалистов, которые будут участвовать в выполнении заказа; предложения по привлечению субподрядчиков.

Продолжительность капитального ремонта определяется проектно-сметной документацией и графиком проведения работ. График проведения работ утверждает балансодержатель. Все незначительные отклонения, которые возникли в процессе проведения ремонтно-строительных работ и не меняют принципов принятого решения и не влияют на прочность конструкций, соглашаются с балансодержателем и/или организацией, которая является заказчиком работ, а также с проектной организацией, которая разрабатывала проектно-сметную документацию. Дополнительные, не учтенные проектной документацией, работы оформляются в соответствии с действующим законодательством. Заказчик имеет право в любое время проверить ход и качество работ, а также качество материалов, используемых для ремонта. В случаях, предусмотренных строительными нормами, ремонтно-строительная организация составляет проект организации работ.

При проведении капитального ремонта необходимо всесторонне использовать материалы, оборудование, древесину, металлический лом, полученные в результате разборки объектов благоустройства, ремонтируются. Во время капитального ремонта непосредственно на объекте заказчик и подрядчик уточняют перечень и количество пригодных к использованию материалов, оборудования, древесины и металлического лома, о чем составляется акт, в котором указывают пригодные для использования при капитальном ремонте материалы и оборудование, которые передаются подрядчику, и такие, не пригодные для указанной цели, остаются у заказчика. Стоимость материалов, конструкций и деталей, повторно используемых определяется актом, подписывается подрядчиком и заказчиком с обязательным участием материально ответственных лиц. На стоимость таких материалов, конструкций и деталей уменьшается сумма счета за выполненные работы, без уменьшения выполненного объема работ. Если некоторые материалы нужно транспортировать для использования на других объектах, то их зачисляют по стоимости, уменьшенной на сумму расходов на транспортировку.

Средства от реализации материальных ценностей, полученных в результате разборки конструкций, как тех, которые остаются в распоряжении балансодержателя, так и тех, которые передаются подрядчику, возвращаются на финансирования капитального ремонта объектов благоустройства. В объемы выполненных работ по капитальному ремонту не должна включаться стоимость оборудования отдельных деталей, механизмов и элементов, которые находятся в исправном состоянии и снимаются только на время ремонта объектов благоустройства.

Если оборудование и материалы, полученные от разборки, нельзя использовать на данном объекте, подрядчику разрешается с согласия заказчика использовать их на другом объекте. Исполнитель работ (подрядчик) должен следить за рациональным использованием полученных от разборки материалов и оборудования и принимать меры к их сохранению.

На каждом объекте капитального ремонта ремонтно-строительная организация должна вести журнал работ по капитальному ремонту, в котором фиксируются следующие данные:

- дать важнейших производственных этапов

- данные о качестве примененных материалов

- методи проведення робіт;

- метеорологические условия

- допущенные в процессе работы отклонения от проекта

- зауваження осіб, які контролюють ремонтно-будівельні роботи;

- дать промежуточной приемки законченных частей сооружений.

Ответственность за качество и своевременное выполнение работ по ремонту и содержанию объектов благоустройства несет исполнитель работ (подрядчик) в соответствии с законодательством. Время проведения работ по текущему ремонту и содержанию улично-дорожной сети, а также проезжей части искусственных сооружений следует назначать с учетом интенсивности движения транспорта и пропускной способности свободной для движения проезжей части.

Запрещается выполнять дорожные работы (за исключением аварийных) в часы "пик".

Механизированная уборка проезжей части улично-дорожной сети и искусственных сооружений (мойка, подметание, погрузка снега с валов) необходимо назначать в часы, когда интенсивность движения транспорта в одном направлении двухполосной проезжей части не превышает 300, а на четырехполосной - 900 и шестиполосной - 1500 автомобилей в час.

Часть ручных работ по уборке проезжей части автомобильных дорог групп А и Б, а также искусственных сооружений не должна превышать 25% от общего объема работ по уборке проезжей части. Работы по ремонту и содержанию объектов благоустройства должны включать меры по соблюдению действующих правил техники безопасности, охраны труда, пожарной безопасности, требований санитарных норм и охраны окружающей среды.

При выполнении дорожных работ по ремонту и содержанию следует обеспечивать безопасность движения транспорта и пешеходов в соответствии с требованиями действующих в настоящее время нормативных документов. Эксплуатационное состояние автомобильных дорог, улиц и железнодорожных переездов после осуществления ремонта должен соответствовать ДСТУ 3587-97 "Безопасность дорожного движения. Автомобильные дороги, улицы и железнодорожные переезды. Требования к эксплуатационному состоянию ", утвержденном приказом Государственного комитета стандартизации, метрологии и сертификации от 31 июля 1997 N 441.

Независимо от способа проведения работ все организации, осуществляющие ремонт объектов благоустройства, представляют отчеты о выполнении всех видов ремонтов:

-" Акт приемки выполненных подрядных работ "(форма N КБ-2в) - является обязательным при выполнении работ подрядным и хозяйственным способом по капитальному и текущего ремонтов, осуществляемых с привлечением бюджетных средств или средств предприятий, учреждений и организаций государственной формы собственности, независимо от форм собственности исполнителя работ

- "Справка о стоимости выполненных подрядных работ" (форма N КБ-3) - распространяется на строительные предприятия и строительные структурные подразделения (всех форм собственности), выполняющих работы подрядным и хозяйственным способом с капитального и текущего ремонта, независимо от источников финансирования.

Заключение договоров и порядок оплаты работ по капитальному и текущему ремонтам осуществляется в следующем порядке. Балансодержатель обеспечивает содержание и своевременный ремонт объекта благоустройства собственными силами или может на конкурсных началах привлекать другие предприятия, учреждения, организации, используя для этого средства, предусмотренные владельцем. Комплексный капитальный ремонт объекта благоустройства, как сложный и трудоемкий, выполняется, как правило, подрядным способом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

При условии выполнения ремонтных работ подрядным способом подготовка, составление и выполнение договора-подряда проводятся в соответствии с действующими в строительстве нормативными документами. Договор-подряд на работы, которые необходимо выполнить в первом квартале, следует укладывать не позднее 20 декабря предыдущего года, а на всю годовую программу - не позднее 1 февраля текущего года. При выполнении ремонтных работ собственными силами договор-подряд не заключается. При этом балансодержатель утверждает график выполнения работ.

Часть 3 комментируемой статьи предусматривает, что невыполнение наймодателем (жилищно-строительным кооперативом) обязанностей по ремонту жилого помещения в случаях, вызванных неотложной необходимостью, дает нанимателю жилого помещения (члену жилищно-строительного кооператива) право провести ремонт и взыскать с наймодателя (жилищно-строительного кооператива) стоимость ремонта или зачесть ее в счет квартирной платы (взносов на эксплуатацию и ремонт дома кооператива). Взыскание стоимости ремонта следует осуществлять в порядке, предусмотренном гражданским законодательством по возмещению вреда. При этом стоимость ремонта должна быть подтверждена копиями соответствующих документов (квитанциями, чеками и т.д.). В случае отказа наймодателя (жилищно-строительного кооператива) от компенсации стоимости ремонта указанное требование может быть обращено к указанным субъектам через суд.

О зачислении стоимости ремонта в счет квартплаты, то такой механизм осуществляется в порядке, предусмотренном Законом Украины "О жилищно-коммунальных услугах" от 24 июня 2004 N 1875-IV.