Жилищный кодекс Украины (ЖК Украины) с комментариями к статьям

Жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке как служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается.

Комментарий

статья устанавливает общее правило относительно целевого назначения жилых помещений, то есть возможности их использования для тех или иных целей. Основной целью использования жилых помещений является постоянное проживание физических лиц. В жилых домах запрещено предоставление помещений для нужд промышленного характера.

Подобная норма содержится и в ст. 383 ГК Украины, согласно которой собственник жилого дома, квартиры имеет право использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства.

В связи с подобной формулировкой целевого назначения жилых помещений существует практическая проблема возможности применения жилых домов (квартир) для размещения офисов. Мнение специалистов по этому поводу разделилось. Некоторые исследователи считают, что жилые помещения могут использоваться исключительно для проживания физических лиц. Любое другое целевое использование жилых помещений требует перевода их в нежилые (см. комментарий к ст. 383 ГК). Другие в некоторых случаях допускают применение жилых помещений под офис. Такая возможность зависит от того, на каком правовом статусе лицо имеет жилое помещение.

Если жилое помещение находится в собственности лица, желающего разместить там офис, такая возможность подкрепляется положениями ст. 319 ГК Украины, согласно которой собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по собственному усмотрению. Собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Также в пользу такого разрешения действует статья 320 ГК Украины, согласно которой владелец имеет право использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности, кроме случаев, установленных законом.

Госкомпредпринимательства также считает возможным использование жилых помещений для размещения офисов. В письме от 31.07.2007 г. N 5620 он отмечает, что граждане, которые используют жилое помещение в соответствии с его назначением (проживают в нем), соблюдают правила пользования жилыми помещениями (не используют жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера), не причиняют вреда окружающей среде, не нарушают права и охраняемые законом интересы граждан, юридических лиц и государства, - могут использовать жилое помещение для осуществления предпринимательской и иной деятельности. Подобная мысль выражена Госкомпредпринимательства также в письме от 15.09.2006 г. N 6700.

Якщо ж особа має намір орендувати жилий будинок (квартиру, приміщення) для розміщення офісу, то тут ГК Украины содержит прямой запрет. Ст. 815 ГК устанавливает, что наниматель обязан использовать жилье только для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии. Также в соответствии с ч. 2 ст. 813 ГК если нанимателем жилья является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц.

Также жилые дома и жилые помещения могут использоваться как служебных жилых помещений и общежитий. Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него (см. комментарий к ст. 118 ЖК). Общежития предназначаются для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы (см. комментарий к ст. 127 ЖК).

В жилом доме на первом, втором и цокольном этажах могут размещаться нежилые помещения: магазины, отделения банков, поликлиники, стоматологические кабинеты, юридические, нотариальные конторы, филиалы библиотек, детские художественные и спортивные школы и т.д. (Государственные строительные нормы "Здания и сооружения. Жилые дома. Основные положения. ДБН 2.2.-15-2005"). Вместе с этим указанные объекты не относятся к жилищному фонду и являются самостоятельными объектами гражданских правоотношений.