Жилищный кодекс Украины (ЖК Украины) с комментариями к статьям

Стаття 61. Договір найма жилого помещения. Заключение договора найма жилого помещения

Користування жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - Гражданином, на имя которого выдан ордер.

Типовой договор найма жилого помещения, правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории утверждаются Советом Министров Украинской ССР.

Условия договора найма жилого помещения, ограничивающие права нанимателя и членов его семьи по сравнению с условиями, предусмотренными законодательством Союза ССР, этим Кодексом, Типовым договором найма жилого помещения и другими актами законодательства Украинской ССР, являются недействительными.

Комментарий :

1. По ст. 47 Конституции Украины каждый имеет право на жилье. Существует несколько способов реализации права на жилье. Среди которых можно выделить: 1) предоставления жилья в пользование по договору найма (аренды), 2) приобретение жилья, 3) строительство жилья, 4) приватизация жилья государственного и коммунального жилищного фонда.

2. Договор найма жилого помещения, о котором идет речь в ст. 61 ЖК, является договором найма жилья в домах государственной и коммунальной формы собственности. Название главы 2 "Использование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда ". ЖК создавался в 1983 году, то есть тогда, когда в законодательстве не выделяли отдельно государственную и коммунальную форму собственности. На сегодняшний день можно говорить, что положения главы 2 ЖК распространяются как на государственный, так и на коммунальный жилищный фонд.

Договір найму, закріпленого в ст. 61 ЖК, слід відокремлювати від інших споріднених юридичних конструкцій. Проанализировав действующее законодательство, можно выделить следующие виды договора найма жилья, каждый из которых имеет свою специфику и особенности правового регулирования:

1) договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності;

2) договор найма жилья, которое является объектом права частной собственности (его еще именуют договору коммерческого найма);

3) договор найма жилья.

Несмотря, на то, что три вида договоров регулируют якобы однородные похожие общественные отношения, это регулирование происходит совершенно разными способами. Указанные виды договора найма различаются по нескольким критериям, в частности, по нормативно-правовой базой, с правовым характером, за основанием возникновения правоотношений, по предмету договора, по сроку действия договора, по кругу субъектов, которые могут быть стороной договора, по кругу прав.

*Договор найма жилья государственной или коммунальной формы собственности*	*Договор коммерческой аренды*	*Договор социального найма*
*За нормативно-правовою базою*
1. Глава 2 ЖК. 2. Постанова Ради Міністрів УРСР і Української республіканської совета профессиональных союзов от 11 декабря 1984 N 470 "Об утверждении Правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилых помещений в Украинской ССР ".	1. Глава 59 ГК. 2. Глава 6 ЖК.	Закон Украины от 12 января 2006" О жилищном фонде социального назначения "(вступил в силу с 1 января 2007 года)
*По правовым характером и целью договора*
Некоммерческий характер Цель - предоставить социально незащищенным гражданам жилье для проживания.	Коммерческий характер Цель - 1. Получение прибыли (договор является возмездным). 2. Обеспечение жильем.	Некоммерческий характер Цель - предоставить социально незащищенным гражданам жилье для проживания.
*За сферою укладання*
Сфера заключения - государственный и коммунальный жилищный фонд	Сфера укладки - частный жилищный фонд	Сфера заключения - жилье всех форм собственности (ст. 5 ЗУ от 12 января 2006)
*По основанием возникновения правоотношений*
Основание - ордер, в котором содержится распоряжение жилищно-эксплуатационной организации предоставить громадянину, на ім'я якого видано ордер, та членам його сім'ї у користування жиле приміщення. Тобто необхідне адміністративне рішення, якому притаманні імперативні признаки.	Основание - гражданско-правовой договор, то есть свободное волеизъявление сторон. Проявляется принцип диспозитивности.	Основание для заселения є договір найму соціального житла
*Предмет договору*
ст. 63 ЖК - отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, а также одноквартирный жилой дом. Постановлением исполкома Киевского городского совета народных депутатов и президиума Киевского горсовета профсоюзов от 30 апреля 1991 N 234 не может выступать самостоятельным предметом найма жилое помещение меньше 9 апреля. м. на человека.	ст. 812 ГК - предметом договора найма жилья могут быть помещения, в частности квартира или ее часть, жилой дом или его часть. Помещение должно быть пригодным для постоянного проживания в нем.	ст. 3 ЗУ від 12 січня 2006 року: до житла з житлового фонду соціального призначення относятся: 1) квартиры в многоквартирных жилых домах, усадебные (одноквартирные) жилые дома, которые предоставляются гражданам в порядке очереди на получение социального житла; 2) жилі приміщення у соціальних гуртожитках, які надаються громадянам на час їх перебування на соціальному квартирному обліку за умови, що таке житло є единственным местом их проживания. постановление от 19 марта 2008 N 219 "Об установлении временных минимальных норм обеспечения социальным жильем": установить такие тимчасові мінімальні норми забезпечення соціальним житлом: - у соціальних гуртожитках для проживання сімей та одиноких громадян у розмірі 6 кв. метрів житлової площади на одного человека; - в квартирах, усадебных (одноквартирных) домах из жилищного фонда социального назначения в размере 22 кв. метров общей площади на семью из двух человек и дополнительно 9,3 кв. метра общей площади на каждого следующего члена семьи.
*По кругу субъектов*
Ограниченный круг субъектов. Арендатором может быть только физическое лицо, признана нуждающейся в улучшении жилищных условий. Арендодателем является орган местного самоуправления, уполномочивает жилищно-эксплуатационные организации	Сторонами в договоре найма жилья могут быть физические и юридические лица. Если нанимателем является юридическое лицо, то жилье используется только для жительства физического лица (ч. 2 ст. 813 ГК).	Ограниченный круг субъектов. Ст. 10 ЗУ от 12 января 2006: нанимателем может быть гражданин Украины а) для которого такое жилье является единственным местом проживания или которые имеют право на улучшение жилищных условий в соответствии с законом; б) среднемесячный совокупный доход которых за предыдущий год в расчете на одного человека в сумме меньше величины опосредованной стоимости найма жилья в данном населенном пункте и прожиточного минимума, установленного законодательством.
*По сроку*
Договор является бессрочным	Срок устанавливается договором ст. 821 ЦК договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять лет .	Срок определяется уровнем дохода гражданина Украины
*За колом прав*
Додаткові специфічні права: право на бронювання жилого приміщення; на обмен жилого помещения, сохранения жилого помещения за временно отсутствующими и т.д..	Есть дополнительных специфических прав.	Ч. 5 ст. 3 Закона от 12 января 2006: социальное жилье не подлежит поднайма, бронированию, приватизации, продаже, дарению, выкупу и залогу.
*Вопрос освобождения помещения временными жителями*
Тимчасові жильці на вимогу наймача або членів сім'ї, які проживають разом с ним, обязаны немедленно освободить помещение, а в случае отказа - подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 3 ст. 98 ЖК).	Тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживания или не позднее семи дней со дня предъявления к ним нанимателем или наймодателем требования об освобождении помещения (ч. 3 ст. 818 ГК).	Нет понятия временного жителя.

4. Общественные отношения, возникающие из договора найма жилого помещения, регулируются следующими подзаконными нормативно-правовыми документами:

- Правила пользования помещениями жилых домов утверждены постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 N 572 (в редакции постановления Кабинета Министров Украины от 24 января 2006 N 45).

- Типовой договор на содержание жилых домов и придомовых территорий утвержден приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 7 сентября 1998 г. N 194.

- Типовой договор о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 12 июля 2005 N 560.

- Примерный перечень услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и услуг по ремонту помещений, домов, сооружений утвержденный приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 10 августа 2004 N 150.

5. Условия договора найма жилого помещения, ограничивающие права нанимателя и членов его семьи по сравнению с условиями, предусмотренными законодательством, являются недействительными. Если, например, в договоре найма жилья в государственном жилищном фонде будет обусловлен срок действия, возможность пользоваться жилым помещением без права нанимателя на вселение других лиц, обмена и т. д., эти условия являются недействительными и не принимаются во внимание при возникновении спора.