Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного житлового будинку, користування квартирами та спільним майном житлового будинку можуть створювати об'єднання власників квартир (житла).

Таке об'єднання може бути створено також власниками житлових будинків.

2. Об'єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.

Коментар:

1. Стаття 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" передбачає можливість створення товариства або об'єднання індивідуальних власників квартир і будинків для забезпечення ефективного використання приватизованих квартир та управління ними власниками квартир (будинків). У багатоквартирному будинку, квартири якого не повністю приватизовані, між товариством (об'єднанням) індивідуальних власників квартир і власниками неприватизованих квартир укладається угода про спільне володіння будинком та про дольову участь у витратах на його утримання.

Право власників квартир у багатоквартирному будинку (власників житлового будинку) на їх об'єднання для належного утримання та використання неподільного й загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів регламентується Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29 листопада 2001 року.

Метою створення такого об'єднання є забезпечення експлуатації багатоквартирного житлового будинку, користування квартирами та спільним майном житлового будинку.

Відповідно до п. 2 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" до спільної власності власників квартир багатоквартирних будинків належать допоміжні приміщення будинку, технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою.

Спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного і загального майна. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку та не підлягає відчуженню. Загальне майно перебуває у спільній частковій власності співвласників багатоквартирного будинку. При відчуженні приміщення в житловому будинку право на частку неподільного майна підлягає відчуженню разом з приміщенням без виділення частки в натурі. Об'єкти права спільної власності на майно можуть бути передані в користування фізичній або юридичній особі або групі осіб у разі, якщо це не пов'язано з порушенням прав та інтересів інших співвласників неподільного й загального майна, що охороняються законом.

2. Відповідно до ст. 1 зазначеного Закону, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - це юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна. Закон визначає також, що об'єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами об'єднання. Адже основною діяльністю об'єднання є здійснення функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обгрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.

Наказом Держжитлокомунгоспу від 27.08.2003 N 141 затверджено Типовий статут об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типовий договір відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя.

Підставами виникнення об'єднання є угода власників багатоквартирного житлового будинку або реорганізація житлово-будівельних кооперативів.

Відповідно до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", об'єднання може бути створене в будинку будь-якої форми власності з числа тих, хто приватизував або придбав квартиру, а також власника будинку або його уповноваженої особи, власників жилих приміщень, а також власників нежилих приміщень. Порядок створення таких об'єднань, крім вищезазначеного Закону, визначається також постановою Кабінету Міністрів України "Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 11 жовтня 2002 р. N 1521. Зазначеною постановою затверджені Порядок державної реєстрації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку; Порядок проведення розрахунків з членами об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, які мають перед ним заборгованість, за виконані ними роботи з утримання неподільного та загального майна об'єднання; Порядок створення спеціальних фондів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Державна реєстрація об'єднань співвласників багатоквартирного будинку проводиться безоплатно виконавчим органом міської, районної у місті ради, районною, районною у мм. Києві і Севастополі державною адміністрацією за місцем знаходження багатоквартирного будинку у місячний термін після надходження необхідних документів, про що видається свідоцтво про державну реєстрацію об'єднання із зазначенням ідентифікаційного коду згідно з ЄДРПОУ. 

Для створення об'єднання скликаються установчі збори, які приймають рішення про створення об'єднання і затверджують його статут. При цьому збори вважаються правомочними, якщо на них присутні більше п'ятдесяти відсотків власників. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менше двох третин присутніх осіб, які мають право голосу.

Об'єднання вважається створеним з моменту видачі свідоцтва про державну реєстрацію. Статут об'єднання складається відповідно до Типового статуту, який затверджує спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань містобудування та житлової політики.

Органами управління об'єднання є загальні збори його членів, правління, ревізійна комісія об'єднання. Вищим органом управління об'єднання є загальні збори. Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх членів об'єднання та може бути оскаржене в судовому порядку.

Управління неподільним і загальним майном житлового комплексу здійснює управитель шляхом належної експлуатації житлового комплексу та забезпечення відповідних умов користування власним, неподільним і загальним майном власників; накопичення необхідних коштів на проведення поточних і капітальних ремонтів відповідно до законодавства; отримання відшкодування від винної особи за збитки, заподіяні майну, яке перебуває в нього на балансі, або своєчасного звернення до суду щодо відшкодування збитків у примусовому порядку.

Основними обов'язками об'єднання, відповідно до ст. 18 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", є: забезпечення належного санітарного, протипожежного й технічного стану неподільного та загального майна, що належить членам об'єднання; звітування загальним зборам про виконання кошторису об'єднання за рік; забезпечення виконання вимог статуту об'єднання; виконання своїх договірних зобов'язань; забезпечення дотримання інтересів усіх членів об'єднання при встановленні умов і порядку володіння, користування та розпорядження спільною власністю; припинення дій третіх осіб, що ускладнюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування та розпорядження неподільним і загальним майном членами об'єднання. Виконання зобов'язань об'єднанням належить до повноважень його правління відповідно до статуту об'єднання.