Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю.

2. Член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооперативу - і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її.

3. У разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником.

Коментар:

1. Стаття 384 регламентує право власності на житловий будинок, що належить житлово-будівельному кооперативу (далі - ЖБК) як власнику, та права на житло його членів та членів їх сімей.

Порядок створення ЖБК, його діяльність, а також права і обов'язки членів ЖБК та членів їх сімей визначається Житловим кодексом Українcької РСР, Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу, затвердженим постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 р. N 186 (з наступними змінами), постановою Кабінету Міністрів України "Про дальший розвиток житлово-будівельної (житлової) кооперації" N 593 від 20 жовтня 1992 р., окремими законами та нормативно-правовими актами. Він діє на підставі статуту, прийнятого відповідно до Примірного статуту, зареєстрованого у встановленому законом порядку.

ЖБК є юридичною особою, яка створюється з метою забезпечення житлом членів кооперативу і членів їх сімей шляхом будівництва багатоквартирного будинку, а у випадках, передбачених законодавством, одно- і двоквартирних будинків садибного типу або багатоквартирного блокованого житлового будинку (будинків) з надвірними будівлями за власні кошти кооперативу за допомогою банківського кредиту, а також для наступної експлуатації та управління цим будинком (будинками). ЖБК не є суб'єктом підприємництва і здійснює свою діяльність виключно для забезпечення виконання статутних цілей відповідно до чинного законодавства.

ЖБК здійснює свої повноваження власника таким чином, щоб це не порушувало житлові права членів ЖБК. Зокрема, відповідно до ст. 19 Примірного статуту, жилий будинок (будинки) та надвірні будівлі належать житлово-будівельному кооперативу на праві кооперативної власності (крім квартир у цьому будинку, за які громадяни повністю внесли пайові внески) і не можуть бути в нього вилучені, продані або передані ним як у цілому, так і частинами (квартири, кімнати) ні організаціям, ні окремим особам, за винятком передачі, здійснюваної при ліквідації кооперативу.

Право власності на житловий будинок виникає в ЖБК після прийняття державною приймальною комісією в експлуатацію житлового будинку й надвірних будівель та після його державної реєстрації.

Членами ЖБК можуть стати громадяни, які досягли 18 років, а також ті, що одружилися або влаштувалися на роботу до досягнення цього віку, і відповідно з часу одруження або влаштування на роботу. Членом ЖБК може стати також неповнолітній спадкоємець члена кооперативу за умови здійснення його прав і обов'язків до досягнення ним повноліття опікуном (піклувальником). До членів кооперативу належать особи, які постійно проживають у даному населеному пункті, перебувають на обліку бажаючих вступити до ЖБК відповідно до Правил обліку громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу, затверджених постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради N 228 від 5 червня 1985 р., або відповідають іншим вимогам, передбаченим нормативно-правовими актами.

Члену ЖБК за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконкомом відповідної Ради народних депутатів, надається в безстрокове користування окрема квартира, що складається з однієї чи кількох кімнат відповідно до кількості членів сім'ї, суми його пайового внеску та граничного розміру, передбаченого Примірним статутом (ст. 141 ЖК).

2. Член кооперативу, який одержав житло (квартиру) в будинку ЖБК, але не здійснив її викуп, має низку житлових прав, одні з яких він здійснює у встановленому законом і нормативно-правовими актами порядку самостійно, а інші за згодою кооперативу. До перших, згідно з ч. 2 ст. 384 ЦК, належать права у сфері володіння та користування житлом, до других - права у сфері розпорядження житлом.

Так, член ЖБК має право у встановленому порядку за письмовою згодою всіх членів сім'ї, які проживають разом з ним, вселити у займане ним приміщення свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей такої згоди не потрібно (п. 30 Примірного статуту). Як член кооперативу, так і члени його сім'ї, які проживають разом з ним, а також особи, які вселилися в житлове приміщення кооперативу як члени сім'ї, якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування житловим приміщенням, мають рівне право користуватися кооперативним житлом (ст. 145 ЖК).

За згодою кооперативу (рішення загальних зборів членів кооперативу) член ЖБК має право на обмін займаного житлового приміщення, на здачу житла в найом, на заміну житла в порядку поліпшення житлових умов за рахунок звільненої в кооперативному будинку квартири.

Від розпорядження квартирою необхідно відмежовувати розпорядження пайовим внеском. Член ЖБК може на власний розсуд заповідати пай, передавати його будь-кому з постійно проживаючих з ним повнолітніх членів сім'ї або які одружилися чи влаштувалися на роботу до досягнення 18 років. Особа, до якої переходить пай, користується перевагою перед усіма іншими особами на вступ до цього кооперативу. Якщо пай є спільною сумісною власністю подружжя, допускається поділ квартири між членом ЖБК і його дружиною в разі розірвання шлюбу і якщо кожному з них можна виділити ізольоване житлове приміщення у займаній ними квартирі (п. 43 Примірного статуту).

Член ЖБК зобов'язаний внести вступний і пайовий внески, своєчасно вносити необхідні поточні платежі, використовувати житлове приміщення відповідно до його призначення, забезпечувати його схоронність та виконувати інші обов'язки.

3. У разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником, а відтак набуває всіх правомочностей, які мають власники іншого житла. Для вчинення такого викупу немає потреби укладати спеціальний договір. Інститут викупу вперше був запроваджений Законом СРСР "Про власність в СРСР", прийнятим 6 березня 1990 р. і введеним в дію з 1 липня 1990 р., а згодом закріплений у Законі України "Про власність" від 7 лютого 1991 р. Відповідно до ч. 1 ст. 15 цього Закону, член житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу або товариства, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, дачу, гараж, іншу будівлю або приміщення, надані йому в користування, набуває права власності на це майно. Таким чином, моментом виникнення права власності на таке майно є момент фактичного внесення платежів на погашення кредиту, використаного на будівництво квартири чи іншого об'єкта.

Зміст правовідносин, що виникають після викупу, багато в чому залежить від кількості викуплених квартир у ЖБК. Так, якщо всі члени кооперативу вчинили викуп займаних ними квартир, то відповідно вони набувають на них право приватної власності, а неподільні конструкції будинку загального користування та загального майна стають їхньою спільною частковою або сумісною власністю, що може бути також обумовлено договором між ними (правовий режим таких об'єктів див. у коментарі до ст. 382).

Якщо ж викуп вчинила частина членів кооперативу, то вони стають власниками цих квартир, а кооператив залишається власником решти квартир. При цьому виникають досить складні відносини спільної власності як між власниками викуплених квартир, так і між власниками та кооперативом.