Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.

2. Власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, - за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

Коментар:

1. Стаття 383 визначає основні права власників житлового будинку або квартири. Одним з найважливіших їхніх прав є можливість власника використовувати квартиру або будинок для власного проживання або проживання членів своєї сім'ї, інших осіб. Даному праву кореспондує обов'язок власника використовувати житло лише за цільовим призначенням, тобто неможливість використання житла для промислового виробництва та інших цілей, не пов'язаних із проживанням у ньому.

Власник квартири має право за згодою членів сім'ї здавати в оренду квартиру (кімнати квартири). Використання орендарем квартири (кімнат) обумовлюється договором оренди, укладеним із власником квартири в письмовій формі. Власник квартири може укладати інші правочини, не заборонені законом.

До обов'язків власників квартир, наймачів та орендарів належать: використання приміщень житлових будинків за призначенням, забезпечення збереження житлових і підсобних приміщень квартир та технічного обладнання будинків, дотримання правил пожежної безпеки, вжиття заходів по усуненню несправностей у квартирі власними силами або силами підприємств з обслуговування житла.

Власники квартир мають право на своєчасне отримання житлово-комунальних послуг належної якості згідно із законодавством; відшкодування збитків, завданих їх майну та/або приміщенням, шкоди, заподіяної їх життю чи здоров'ю внаслідок незадовільного утримання будинку або ненадання чи надання не в повному обсязі послуг, відповідно до законодавства; переобладнання і перепланування житлових і підсобних приміщень, балконів і лоджій за відповідними проектами без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у будинку, з дозволу власника будинку (квартири) та органу місцевого самоврядування, виданого в установленому порядку (Правила користування приміщеннями житлових будинків, затверджені постановою КМУ від 8 жовтня 1992 р. N 572 в редакції постанови КМУ N 45 від 24.01.2006).

Зазначені Правила також встановлюють додаткові обтяження для власників, які полягають у забороні: зберігати вибухонебезпечні чи екологічно шкідливі речовини і предмети; голосно співати і кричати, користуватися звуковідтворювальною апаратурою та іншими джерелами побутового шуму з двадцять другої до восьмої години; проводити у робочі дні з двадцять першої до восьмої години, а у святкові та неробочі дні цілодобово ремонтні роботи, що супроводжуються шумом. Тому власник, наймач (орендар) приміщення, в якому передбачається проведення ремонтних робіт, зобов'язаний повідомити мешканців прилеглих квартир про початок зазначених робіт. За згодою мешканців усіх прилеглих квартир ремонтні та будівельні роботи можуть проводитися також у святкові та неробочі дні. Рівень шуму, що утворюється під час проведення будівельних робіт, не повинен перевищувати санітарних норм.

Крім цього, правила щодо захисту населення від шкідливого впливу шуму та правила додержання тиші в населених пунктах і громадських місцях містяться в ЗУ "Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення" від 24 лютого 1994 р. Відповідно до цього Закону забороняється з 22.00 до 8.00 на захищених об'єктах (якими відповідно до цього Закону є, зокрема, житлові будинки і прибудинкові території, готелі і гуртожитки, інші будівлі і споруди, у яких постійно чи переважно перебувають люди, а також заклади громадського харчування, торгівлі, побутового обслуговування тощо, що розташовані в населених пунктах) гучний спів і викрики, користування звуковідтворювальною апаратурою та іншими джерелами побутового шуму, проведення салютів, феєрверків, використання піротехнічних засобів. Також забороняється на цих об'єктах проведення ремонтних робіт, що супроводжуються шумом у робочі дні з 21.00 до 8.00, а у святкові та неробочі дні - цілодобово. Виконання зазначених правил забезпечується застосуванням адміністративної відповідальності до громадян в формі штрафу в розмірі від 5 до 15 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (ст. 182 КпАП).

Пункти 2 - 6 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" також закріплюють за співвласниками допоміжні приміщення будинку, технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою і встановлюють обов'язок співвласників брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку й прибудинкової території відповідно до своєї частки в майні будинку. Допоміжні приміщення передаються у власність квартиронаймачів безоплатно й окремо приватизації не підлягають, оскільки ці приміщення є невід'ємною частиною квартири.

Державні комунальні підприємства з обслуговування та ремонту житла зобов'язані здійснювати обслуговування і ремонт приватизованого житла, надавати мешканцям комунальні та інші послуги за державними розцінками й тарифами. Контроль за додержанням розцінок і тарифів здійснюють фінансові органи.

Що до користування закріпленою за приватизованим будинком прибудинковою територією, то воно здійснюється в порядку й на умовах, передбачених Земельним кодексом України.

2. Ще одним із прав власника квартири (житлового будинку) є право на здійснення ремонту й переобладнання квартири (житлового будинку). Законодавець встановлює застереження, за яким власник наділяється таким правом лише за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку. Це зумовлено необхідністю суворої відповідності житлового будинку (а відповідно й розташованих у ньому квартир, що є його складовими частинами) архітектурним, технічним, будівельним, санітарно-гігієнічним, пожежним та іншим нормам, що встановлюються законодавством.

Правилами користування приміщеннями житлових будинків встановлюється, що переобладнання і перепланування житлових і підсобних приміщень, балконів і лоджій має здійснюватися за відповідними проектами без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у будинку, з дозволу власника будинку (квартири) та органу місцевого самоврядування, виданого в установленому порядку.

При цьому під переплануванням розуміється перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків, а під переобладнанням - улаштування в окремих квартирах багатоквартирних будинків індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; влаштування і переустаткування туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів (Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджені наказом Держжитлокомунгоспу від 17.05.2005 N 76).

Відповідно до цих Правил у разі, якщо власник, наймач (орендар) жилого будинку, жилого чи нежилого у жилому будинку приміщення припустив самовільне переобладнання або перепланування, що призводить до порушення конструктивних елементів або засобів протипожежного захисту, він зобов'язаний за свій рахунок привести це приміщення до попереднього стану. Якщо ж самовільне перепланування або переобладнання призводить до погіршення технічного стану жилого будинку в цілому та порушуються права інших споживачів, зазначені роботи виконуються виконавцем послуг, питання відшкодування вартості цих робіт власником, наймачем (орендарем) жилого будинку, жилого чи нежилого у жилому будинку приміщення вирішується у судовому порядку.