Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.

2. Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Коментар:

1. Квартира - це частина житлового будинку, призначена для проживання однієї або декількох осіб, наприклад сім'ї, яка складається з жилих кімнат (кімнати), допоміжних та підсобних приміщень з окремим виходом в коридор будинку або на вулицю.

До ознак квартири можна віднести розташування її в житловому будинку; наявність однієї чи більше кімнат і допоміжних приміщень, необхідних для проживання людини, а також наявність окремого виходу з квартири в житловий будинок або на вулицю.

Кімнати у квартирі можуть бути прохідними чи суміжними, різними за розміром. До підсобних (допоміжних) приміщень квартири належать ті приміщення, що забезпечують господарсько-побутові потреби осіб, які в ній проживають (це кухня, ванна кімната, санвузол, квартирний коридор, вбудовані у квартирі шафи, комори). Об'єктом права власності може слугувати не лише квартира, а й її частина. Крім того, на сьогодні також зберігається такий вид квартир, як комунальні, тобто квартири, в яких житлові приміщення є об'єктом двох чи більше самостійних прав власності або договору найму.

Користування всіма приміщеннями квартир у будинках державного й громадського житлового фонду здійснюється на підставі договорів найму та інших цивільно-правових правочинів.

2. Частина 2 ст. 382 визначає правовий режим допоміжних приміщень і приміщень загального користування житлового будинку у дво- або багатоквартирному будинку. Зокрема, за власниками квартир у таких будинках на праві спільної сумісної власності закріплюються приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше ніж одну квартиру. Ця норма спрямована на порядок користування мешканцями квартир зазначеними приміщеннями та обладнанням. Власники квартир у багатоквартирному житловому будинку зобов'язані брати участь у витратах на його утримання, в тому числі допоміжних приміщень будинку відповідно до їх частки в майні будинку.

При цьому розмір частки в майні будинку кожного співвласника визначається для кожного з них пропорційно розміру квартири, яка є їхньою власністю. Наявність частки у спільній власності власників квартир не означає, що власники можуть здійснювати відчуження своєї частки окремо від відчуження квартири. Зазначені приміщення, що знаходяться у спільній власності, є невід'ємною частиною будинку, а тому переходять до набувача разом з відчуженням самої квартири.

Крім того, власники квартир не можуть за спільною згодою змінити розмір їхніх часток у майні будинку, а тому можна дійти висновку, що спільна власність власників квартир на допоміжні приміщення та приміщення загального користування не має самостійного юридичного значення і не може бути самостійним предметом договору, за яким може бути здійснене їх відчуження. А тому до цих відносин не застосовується норма ст. 362 про переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності.