Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями.

2. У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.

Коментар:

1. Стаття 381 вперше в українському законодавстві дає юридичне визначення садиби як об'єкта права власності.

В українській мові термін "садиба" означає, по-перше, ділянку землі біля будинку, зайняту городом, садом; та, по-друге, маєток (Словник синонімів української мови: в 2-х т. - К.: Наук. думка, 2001. - Т. 2. - С. 594; Т. 1 - С. 801). У законодавстві України радянського періоду протягом тривалого часу використовувався термін "домоволодіння". Так, відповідно до Інструкції про порядок реєстрації будинків та домоволодінь у містах і селищах міського типу Української РСР, затвердженої наказом Міністерства комунального господарства УРСР від 31 січня 1966 р., яка втратила чинність 13 грудня 1995 р., під домоволодінням розумілося два і більше будинків із приналежними до них надвірними будівлями (чи без таких), що розташовані на одній земельній ділянці під одним порядковим номером по вулиці, провулку, площі. Однак вбачається, що поняття "садиба" є дещо ширшим за своїм змістом, ніж поняття "домоволодіння".

Так, відповідно до ч. 1 ст. 381 ЦК, до складу садиби належать не лише житловий будинок і земельна ділянка, на якій він розташований, а й господарсько-побутові будівлі (які забезпечують власника необхідними для проживання засобами благоустрою, наприклад, сарай, гараж, санвузол та ін.) та комунікації (водопостачання, очисні споруди тощо), а також багаторічні насадження.

Тому садибу можна визначити як певний цілісний майновий комплекс, покликаний забезпечувати житлові інтереси громадян та ведення ними побутово-господарської діяльності. Зокрема, в ЗУ "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" вміщене поняття "житловий комплекс", під яким розуміється єдиний комплекс нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим багатоквартирним будинком або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс. Відтак, можна зробити висновок, що садиба є різновидом цілісного майнового комплексу, обов'язковим елементом якого є житловий будинок.

Неодмінними елементами такого комплексу є належні на праві власності особі житловий будинок з допоміжними господарсько-побутовими будівлями та земельна ділянка, на якій вони розташовані, розміри якої виходять за межі цих будівель і дозволяють вести як мінімум допоміжне підсобне господарство.

Садиба може бути житлово-майновою основою громадян, які ведуть фермерське господарство, особисте селянське господарство, а також деяких інших громадян, які використовують інші форми індивідуального чи сімейного господарювання. При цьому до садибного майнового комплексу не входить рухоме майно, в тому числі транспортні засоби, інвентар та інше рухоме майно. Так, відповідно до ст. 6 Закону України "Про особисте селянське господарство" від 15 травня 2003 р., до майна, що використовується для ведення особистого селянського господарства, належать жилі будинки, господарські будівлі та споруди, сільгосптехніка, інвентар та обладнання, транспортні засоби, сільськогосподарські та свійські тварини і птиця, бджолосім'ї, багаторічні насадження, вироблена сільськогосподарська продукція, продукти її переробки та інше майно, набуте у власність членами господарства. З перерахованого майна лише жилі будинки, господарські будівлі та споруди, а також багаторічні насадження є елементами садибного комплексу.

2. Правове значення визнання садиби самостійним об'єктом права власності полягає, зокрема, в тому, що в разі відчуження житлового будинку вважатиметься, що відчужується вся садиба, якщо інше прямо не передбачено договором або законом. Це означає, що в садибі головною річчю є житловий будинок, а інші складові елементи є його приналежністю (ст. 186 ЦК).