Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Сервітут визначає обсяг прав щодо користування особою чужим майном.

2. Сервітут може бути встановлений на певний строк або без визначення строку.

3. Особа, яка користується сервітутом, зобов'язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду.

4. Сервітут не підлягає відчуженню.

5. Сервітут не позбавляє власника майна, щодо якого він встановлений, права володіння, користування та розпоряджання цим майном.

6. Сервітут зберігає чинність у разі переходу до інших осіб права власності на майно, щодо якого він встановлений.

7. Збитки, завдані власникові (володільцеві) земельної ділянки або іншого нерухомого майна, особою, яка користується сервітутом, підлягають відшкодуванню на загальних підставах.

Коментар:

1. Сервітутним правам притаманні змістовні ознаки які відносяться до всіх речових прав на чуже майно. Однією з таких ознак є закріплене у ч. 1 коментованої статті правило про те, що сервітут визначає обсяг прав щодо користування особою чужим майном. Слід одразу звернути увагу на використання у даній статті терміну "сервітут". Таке формулювання слід кваліфікувати як певний факт і правовий модус. Адже очевидно, що у даному випадку не йдеться про сервітут як про право.

Тим не менше, якщо аналізувати змістовну частину наведеної норми слід сказати, що її положення зумовлені обмеженим характером сервітуту про що вже йшлося у коментарі до ст. 401 ЦК України. При цьому зміст сервітутного правовідношення складають ті правомочності які визначені сторонами у договорі, спадкодавцем у заповіті чи зазначені у законі або у судовому рішенні. Звідси, витікає те, що у разі встановлення сервітуту законом, заповітом чи судовим рішенням має бути чітко передбачено характер, обсяг, способи, зміст та наслідки користування чужим майном. При чому таке користування завжди повинно бути за своїм обсягом меншим, ніж залишкове користування власника обслуговуючої речі. В протилежному випадку не уникнути порушення балансу інтересів власника і не власника однієї і тієї ж речі.

2. Умова щодо строковості сервітуту є також досить важливою у конструкції сервітутного правовідношення, так як вказує на тривалість цих відносин, момент їх виникнення і припинення. За загальним правилом сервітут може бути встановлений на певний строк або без визначення строку (ч. 2 ст. 403). Строковий характер сервітут завжди притаманний особистим сервітутам. При чому з огляду на характер та специфіку останніх порівняно з земельними сервітутами, він може бути визначений будь-яким строком не більшим, ніж довічно. Це пов'язано із тим, що сервітут встановлюється на користь особи, а від так максимальний строк тривалості такого сервітуту є тривалість життя сервітуарія.

Щодо земельних сервітутів найбільш поширеним є встановлення їх на невизначений строк. Так, доволі важко передбачити, коли у родини відпаде потреба у відведенні стічних вод через город сусідів з постійно підтоплюваного подвір'я.

Разом з тим вбачається, що умова про строк повинна бути віднесена до істотних умов, у разі, коли встановлення сервітуту відбувається на підставі договору. Адже у разі непогодження строку користування чужою річчю важко буде встановити початковий намір сторін, особливо при встановлення особистого сервітуту.

3. Частина 3 коментованої статті передбачає, що особа, яка користується сервітутом, зобов'язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду. Дане правило встановлює презумпцію оплати користування чужим майном. Разом з тим, з огляду на положення "якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду" допустимо зробити висновок, що йдеться про можливість безоплатного використання. Тому для того, аби отримати право безоплатного користування потрібно заздалегідь про це зазначити у договорі.

Вбачається, що формулювання ч. 3 даної статті дозволяє стверджувати, що ціна не є істотною умовою. Такий висновок підтверджується тим, що власне істотною умовою є така умова недосягнення домовленості по якій не дає можливості вважати договір укладеним. Недосягнення згоди щодо ціни у сервітутному договорі чи взагалі відсутність домовленості стосовно цієї умови, тягне за собою наслідком лише визнання такого договору платним. При цьому плата може розраховуватись залежно від існуючої плати за землекористування у тій чи іншій місцевості. Таким чином, вбачається, що договір у якому відсутня домовленість про платність сервітуту слід вважати таким, що укладений на оплатній основі з тим, однак, застереженням, що плата у випадку додаткового погодження сторін обраховуватиметься за правилами визначення землекористування.

4. Правило про те, що сервітут не підлягає відчуженню зафіксоване у ч. 4 ст. 403 ЦК України є імперативним і не може бути змінене за домовленістю сторін. Йдеться про те, що при укладені договору чи складанні заповіту не можна передбачати положень спрямованих на відчуження (продаж, заставу, передача іншій особі на будь-якій правовій підставі) сервітутного права. Такий самий характер має і норма коментованої статті за якою сервітут зберігає чинність у разі переходу до інших осіб права власності на майно, щодо якого він встановлений (ч. 6) про що вже згадувалось у коментарі попередніх статей. Маємо відмітити, однак що законодавствам деяких країн, наприклад Німеччини все ж відома конструкція відчуження сервітутних прав.

5. Передбачене ч. 5 статті правило про те, що сервітут не позбавляє власника майна, щодо якого він встановлений, права володіння, користування та розпоряджання цим майном витікає із самої сутності сервітутного права як права на чужу річ похідного за своїм характером від права власності. Так з точки зору правомочностей власника, встановлення сервітутного права не позбавляє власника його правомочностей, оскільки у протилежному разі він би втрачав саме право власності. В даному випадку в доктрині прийнято говорити про такий ефект прав на чуже майно стосовно права власності який називається "еластичність права власності". У разі встановлення сервітутного права право власності ніби звужується в об'ємі, інколи використовують терміни обмеження, обтяження тощо. Однак після припинення такого права на чуже майно право власності відновлюється у попередньому обсязі.

Разом з тим, необхідно зазначити, що ч. 5 ст. 403 ЦК викладено суперечливо, оскільки сервітут за своїм змістом повинен обмежувати права власника, але аналізована норма закону безальтернативно знімає обмеження з власника, який фактично вправі користуватися об'єктом без обмежень. Припустимо, судом визначено сервітут, який встановлює право проходу по земельній ділянці власника, який у свою чергу на цій ділянці, де мали проходити сусіди, посадить дерево або кущі малини. Тоді сусіди будуть або змушені зламати такі насадження, або не здатні будуть користуватися встановленим на їх користь сервітутом.

Вважається, що сервітут має забезпечуватися обмеженням права власника здійснювати дії, які унеможливлюють або ускладнюють право зацікавлених осіб користуватися умовами, встановленими сервітутом. Тоді власник, який це положення не виконуватиме, буде вважатися правопорушником, а не особою, яка користується своїми правами, встановленими у ч. 5 ст. 403 ЦК.

Загалом стосовно майна на яке встановлений сервітут потрібно сказати, що власник не обмежується у можливості розпорядження ним. Він вільний продавати його, передавати у заставу, здавати у найм тощо. Єдиний обов'язок власника при цьому, застерегти набувача такого майна про існуюче щодо нього право сервітуту, що має вважатися обов'язком власника. Особливо важливим вважається документальне забезпечення переходу обов'язків від одного власника до іншого, що має бути відтворене у нотаріально посвідчуваному договорі.

Щодо володіння і користування майном щодо якого встановлене сервітутне право, то власник, може так само як і до цього користуватись ним не порушуючи при цьому інтереси та права сервітуарія та вчиняючи перешкод у користуванні останнім. У випадку вчинення перешкод у користуванні сервітуарій вправі використовувати способи захисту передбачені главами 29 та 30. Натомість, якщо в силу факту користування майном сервітуарієм було заподіяно шкоду власникові (володільцеві) земельної ділянки або іншого нерухомого майна, то остання підлягає відшкодуванню на загальних підставах.