Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду.

2. Земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем) земельної ділянки.

Договір про встановлення земельного сервітуту підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно.

3. У разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та про його умови спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту.

Коментар:

1. Коментована стаття передбачає, способи встановлення права сервітуту. Зокрема ч. 1 закріплює, що сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. Серед названих підстав варто виділити два типи способів встановлення: добровільний та примусовий. Добровільний спосіб встановлення опосередковує встановлення сервітутного права на підставі договору, а також заповіту. Такий висновок витікає з наступних міркувань. Статтею 202 ЦК України передбачено, що правочини можуть бути одно- або багатосторонніми (договори). Заповіт - це односторонній правочин, тобто договір, який створює обов'язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю між особами. Тому, ми вважаємо, що ст. 402 викладена дещо некоректно і правильно було б її сформулювати таким чином: сервітут може бути встановлений, законом, рішенням суду або договором, зокрема заповітом.

2. Встановлення сервітуту на підставі договору означає, що сторони висловлюють свою згоду на встановлення права користування чужим майном шляхом погодження умов договору безпосередньо при його посвідченні. Тому питання про істотні обтяження права власності постає одразу ж при укладенні такого договору. При цьому згоду обох сторін має бути повною і безумовною. Спробуємо розглянути які характерні риси договору про встановлення речового права і чим такий договір відрізняється від договорів із зобов'язально-правовою природою.

Перш за все потрібно відмітити, що сервітутний договір це договір про встановлення речового права на чуже майно. Йдеться про те, що таким договором не річ передається у користування, а встановлюється право - речове право користування такою річчю. Далі, специфіка полягає у тому, що укладення договору відбувається на умовах які можуть відображати нерівноправне становище сторін. Так при встановленні сервітуту і відповідно при виборі способу використання обслуговуючої ділянки власником пануючої ділянки може бути обраний такий варіант, при якому власник обслуговуючої земельної ділянки матиме якнайбільше можливостей для задоволення власних потреб від використання приналежної йому ділянки. З точки зору практики це може означати те, що власник ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право вимагати зміни порядку здійснення права сервітуту з тим, аби зменшити ступінь обтяження цим сервітутом власної ділянки, а відповідно і зменшити обсяг обмеження його прав на неї. З іншого боку, такі умови договору можуть бути компенсовані можливість звільнення сервітуарія від сплати платежів за користування чужим майном чи встановлення номінального розміру таких платежів у судовому порядку. Звідси можна зробити висновок, що більш вигідне правове становище власника земельної ділянки збалансовується можливістю судового порядку необхідності встановлення сервітутних прав.

3. Наступним моментом який потребує з'ясування є умови сервітутного договору. Вбачається, що під такими умовами необхідно розуміти: суб'єкти, предмет, спосіб встановлення та здійснення сервітутних прав, а також строк користування.

Щодо суб'єктів, то необхідно зазначити, що крім власне сторін договору у ньому обов'язково має передбачатись коло осіб яким надається право користування чужим майном. В протилежному випадку таке право отримує тільки сервітуарій. Натомість його син чи дружина, чи необмежене коло осіб уже не матимуть таких прав.

Стосовно предмету, то він підлягає детальному опису з визначенням кількісних та якісних показників. Щодо земельної ділянки має бути встановлено її місцезнаходження, кадастрові дані, а також вказуватися відомості про власників сусідніх ділянок та їх правовий режим, існуючі насадження чи споруди тощо. Дака деталізація предмету важлива з огляду на те, що сервітуарій зобов'язаний користуватись майном не заподіюючи йому шкоди, а від так слід чітко зафіксувати його стан майна на момент укладення договору та на момент припинення сервітутних прав.

Крім цього, у договорі про встановлення сервітуту має бути вказано ті види і способи використання земельних ділянок, які дозволяються власником. Тобто обов'язково повинен бути визначений спосіб здійснення сервітутних прав. Якщо йдеться про земельну ділянку, то визначаються дані, наприклад щодо розміру, місця проходу, в які години (за погодженням сторін) тощо. Однак потрібно пам'ятати, що спосіб здійснення сервітутних прав повинен узгоджуватися із цільовим призначенням майна. Так, якщо йдеться про використання житлового приміщення, то користування цим об'єктом з іншою ціллю, наприклад у вигляді виробничих приміщень заборонено.

Питання щодо строку встановлення сервітутного права розглядатимуться у коментарі до наступної статті.

4. Сторонами такого договору є з одного боку, особа майно якої обтяжене сервітутом: власник або володілець такого майна за договором чи іншою підставою відповідно до цивільного законодавства. Права власника мають бути підтверджені відповідними документами (договором, актом про право власності, свідоцтвом тощо), а володілець має бути як мінімум добросовісним для того аби виступати стороною такого договору. З іншого боку виступає сервітуарій - особа на користь якої встановлено речове право користування чужим майном.

Щодо форми даного договору, то особливих вимог у главі 32 стосовно цього питання ми не знаходимо. Єдина вказівка існує відносно договору про встановлення земельного сервітуту у ч. 2 коментованої статті. Такий договір підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно. Даний порядок врегульовано Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 1 липня 2004 року. Вбачається, що сервітутний договір, якщо його предметом виступають об'єкти інші, ніж земельна ділянка повинен укладатися у письмовій формі. На наш погляд такі договори також повинні підлягати обов'язковому нотаріальному посвідченню, оскільки дані відносин пов'язані з обмеженням речових прав у першу чергу на нерухоме майно, а також у зв'язку з тим, що такі договори не є поширеними у практиці і їх укладення пов'язане з підвищеним ризиком нерозуміння його умов з боку пересічних громадян. Адже якщо про договір купівлі-продажу чи оренди чув кожний, то про договір про встановлення сервітуту обізнані далеко не всі.

5. Наступною підставою встановлення сервітуту є заповіт. Статею 1246 передбачено, що спадкоємець має право встановити у заповіті сервітут щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб. Якщо аналізувати дану норму, то не важко побачити, що у даному випадку сервітут встановлюється у односторонньому випадку, а від так на випадок смерті при прийнятті спадщини, спадкоємцем він автоматично набуває обов'язку дозволити користуватися спадковим майном у спосіб та обсязі визначеному у заповіті. З іншого боку, коли власник складає заповіт, то такий спосіб встановлення сервітуту може компенсувати нерівність прав і забезпечити, наприклад, право довічного проживання особи похилого віку або хворої людини тощо.

6. Наступними способами встановлення сервітутів є встановлення у силу вказівки закону та на підставі рішення суду. Щодо першої з названих підстав, можна навести як приклад ст. 405 яка передбачає встановлення права проживання і для цього достатньо лише факту проживання члена сім'ї разом з власником та спільне користування житлом. Для виникнення такого права не потрібно інших підстав: договору, рішення суду чи заповіту.

Сервітут також може встановлюватись на підставі судового рішення. Так ст. 100 ЗК України передбачено, що власник або землекористувач вправі вимагати встановлення сервітуту для обслуговування своєї земельної ділянки, якщо задовольнити інтереси сервітуарія у інший спосіб неможливо. Неможливість задоволення інтересів у будь-який інший спосіб передбачена і у коментованій статті. Це є одною з основних характерних ознак сервітуту, яка дозволяє відмежувати його від зобов'язально-правових відносин, зокрема договору оренди. Такий спосіб встановлення характерний для ситуації, коли власник і потенційний сервітуарій не можуть досягнути згоди, щодо встановлення сервітуту, або способу його здійснення, плати тощо. Єдиною умовою встановлення сервітуту у такий спосіб є те, що позивач має довести у суді, що нормальне функціонування його господарства чи задоволення його інтересів від використання свого майна неможливе без встановлення сервітуту.