Земельний кодекс України (ЗКУ). Науково-практичний коментар.

1. Угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються.

2. Угоди повинні містити:

а) назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);

б) вид угоди;

в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);

г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);

е) договірну ціну;

є) права та обов'язки сторін;

ж) кадастровий номер земельної ділянки;

з) момент переходу права власності на земельну ділянку.

3. Додатком до угоди, за якою здійснюється відчуження земельної ділянки приватної власності, є державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується (або відчужувалась).

4. Угоди про перехід права власності на земельну ділянку підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Коментар:

До ч. 1. Правила ч. 1 ст. 132 ЗКУ щодо необхідності нотаріального посвідчення угод про відчуження земельних ділянок дублюють положення ЦКУ (наприклад, ст. 657 ЦКУ щодо договорів купівлі-продажу земельних ділянок), а також дублюються у ч. 4 коментованої статті.

До ч. 2. Поряд із умовами угод, зазначена норма містить і вказівку на їх реквізити (наприклад, назву сторін, документи, що підтверджують право власності, різні відомості). Не для всіх угод характерним є наявність договірної ціни (напр., вона не потрібна при даруванні). Не є окремою умовою і "зобов'язання сторін" (п. "є") - вони формулюються у всіх умовах угоди.

Деякі із вимог коментованої норми є хоча й недоцільними, проте цілком зрозумілими (наприклад, щодо зазначення назв сторін). Деякі ж потребують коментарю.

Предмет угоди. Предметом угоди є земельна ділянка, що має визначене місце розташування, зазначеної площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму і відповідає ч. 1 ст. 79 ЗКУ (див. коментар).

Документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку. Щодо документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку, див. 126 ЗКУ та коментар до неї. Поза всяким сумнівом, відповідна угода (правочин) не мають "містити" цей документ у буквальному розумінні - документи (документи) не слід "вшивати" у текст угоди. Достатньо посилання на такий документ.

Специфічною є ситуація у разі відчуження земельної ділянки державної (а у перспективі - і комунальної) власності (див. коментар до ст. 126 ЗКУ).

Відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки. Відсутність заборон перевіряється нотаріусом за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна (Положення про Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна затверджено наказом Мін'юсту України від 09.06.99 N 31/5).

Відомості про відсутність або наявність обмежень або обтяжень перевіряються згідно із даними державного земельного кадастру. При цьому процедура такої перевірки чітко не врегульована, а практика існує найрізноманітніша. Наприклад, у деяких випадках відповідні довідки (висновки) надають підрозділи Центру державного земельного кадастру, в інших випадках - органи земельних ресурсів. Зміст довідок також може бути найрізноманітнішим: наприклад, як обтяження може бути вказане "заборона самовільної зміни цільового призначення", "дотримання вимог екологічного зонування" тощо.

Кадастровий номер земельної ділянки. Див. коментар до ст. 195 ЗКУ.

Момент переходу права власності на земельні ділянки. Необхідно мати на увазі, що даний момент визначається імперативно законом (ст. 125 ЗКУ) і сторонами на свій розсуд визначений бути не може.

Неукладеність та недійсність угод про відчуження земельних ділянок. Проблемним є питання про правові наслідки відсутності в угоді істотних умов, закріплених в належній (нотаріальній) формі. Відсутність в угоді таких умов - це, з одного боку, порушення закону (наприклад, ч. 2 ст. 132 ЗКУ), яке дає підстави вважати договір недійсним (ст. ст. 203, 215 ЦКУ). З іншого боку, положення ч. 1 ст. 638, ст. 639 ЦКУ передбачають, що "договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору". Такі норми дають підстави для висновку, що за відсутності в угоді хоча б однієї із істотних умов угода є неукладеною, тобто угоди як такої не існує319.

Судова практика давала приклади різних тенденцій при вирішенні даного питання. У роз'ясненні Вищого арбітражного суду України від 12.03.99 N 02-5/111 передбачено, що "недійсною може бути визнана лише укладена угода", з чого дехто виводив висновок, що угоди можуть визнаватися неукладеними. Згодом, щоправда, у практиці господарських судів відбувся поступовий відхід від практики визнання угод неукладеним. Цей відхід ґрунтувався, серед іншого, на позиції ВСУ, який при вирішенні окремих справ виходив з того, що визнання договору неукладеним не визнається законом способом захисту цивільних прав (ч. 2 ст. 16 ЦКУ). Між тим, така позиція сама по собі не є підтвердженням того, що угоди, в яких відсутні істотні умови, повинні вважатися недійсними.

На наш погляд, у випадку, якщо у договорі відсутні деякі істотні умови, такий договір як волевиявлення сторін існує, проте не може вважатися дійсним. На це по окремим різновидам договорів вказують положення цивільного законодавства. Наприклад, недодержання нотаріальної форми сторонами означає, що сторони в належній формі не досягли згоди з усіх істотних умов договору, тобто договір в силу положень ч. 1 ст. 638 ЦКУ, начебто, повинен вважатися неукладеним. Натомість, ст. ст. 219, 220 ЦКУ однозначно встановлюють нікчемність (а не неукладеність) договорів, укладених без додержання нотаріальної форми. Вже цього прикладу, на наш погляд, достатньо для спростування загального висновку судів про те, що недійсною може вважатися лише укладена угода.

Вважаємо законодавчий підхід, за яким угоди, за якими сторони "не досягли згоди з істотних умов в належній формі", вважаються недійсними, цілком вірним. У разі, якщо має місце волевиявлення сторін, спрямоване на виникнення, зміну або припинення прав і обов'язків, проте при цьому сторони не визначилися щодо всіх істотних умов або не дотрималися форми, що вимагається законом, волевиявлення сторін все-таки підпадає під визначення правочину, наведеного у ст. 202 ЦКУ. Отже, в описаному випадку правочин має місце, проте через свої дефекти (форми або волевиявлення тощо) він в силу закону не може породжувати правові наслідки, тобто є недійсним. Говорити ж про неукладеність правочину можна лише тоді, коли будуть відсутні будь-які дії сторін, спрямовані на виникнення цивільних прав і обов'язків.

Таким чином, вважаємо, що у разі відсутності у договорах щодо земельних ділянок істотних умов правомірно говорити не про неукладеність, а саме про недійсність таких договорів. Про неукладеність договору можна вести мову лише у випадку, коли взагалі не було волевиявлення сторін, спрямованого на виникнення, зміну або припинення їх цивільних прав.

До ч. 3. Наголосимо, що право власності на земельну ділянку підтверджується записом у державному реєстрі прав (див. ст. 125 ЗКУ), і тільки ним (щодо особливостей застосування даної норми до створення механізму реалізації Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" див. коментар до ч. 6 ст. 126 ЗКУ). Виходячи із цього, вважаємо, що для підтвердження наявності права власності на земельну ділянку наявність державного акта не є суворо обов'язковою. Відсутність державного акта як додатку до угоди про відчуження земельної ділянки не може перешкодити укладенню угоди і ніяк не впливає на її дійсність.

До ч. 4. Порядок нотаріального посвідчення угод (правочинів) врегульовано Законом України "Про нотаріат" та Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затв. наказом Мін'юсту України від 03.03.2004 N 20/5.

Державна реєстрація угод (правочинів) передбачена ст. 210 ЦКУ. Між тим, за цією статтею, порядок такої реєстрації має визначатися законом. Натомість, зараз діє Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів, затв. постановою КМУ від 26.05.2004 N 671 (див. також коментар до ст. 202 ЗКУ).

Норми ЦКУ (ст. ст. 210, 657 та ін.) передбачають, що правочини щодо відчуження нерухомого майна (у т. ч. земельних ділянок) є вчиненими з моменту державної реєстрації.