Земельний кодекс України (ЗКУ). Науково-практичний коментар.

1. У заставу можуть передаватися земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності, а також права на них - право оренди земельної ділянки, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), якщо інше не передбачено законом.

Земельна ділянка або право на неї може бути передано у заставу лише за умови присвоєння земельній ділянці кадастрового номера в порядку, визначеному законом.

2. Земельна ділянка, що перебуває у спільній власності (або право спільної оренди земельної ділянки), може бути передана (передано) у заставу за згодою всіх співвласників (співорендарів).

3. Передача в заставу частини земельної ділянки (або права на частину земельної ділянки) здійснюється після виділення її в натурі (на місцевості) відповідно до документації із землеустрою.

4. Заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) можуть бути лише банки.

5. Порядок застави земельних ділянок та прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) визначається законом.

Коментар:

До ч. 1. Відповідно до ст. 572 ЦКУ, "в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов'язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави)." "Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи" (ч. 1 ст. 575 ЦКУ).

У заставу можуть передаватися земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності, але тільки ті з них, які можуть бути відчужені, і на які відповідно до законодавства може бути звернене стягнення. Другою умовою є те, що земельна ділянка має бути сформована у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності (ст. 5 Закону України "Про іпотеку").

Щодо можливості передачі в заставу права оренди див. коментар до ч. 5 ст. 93 ЗКУ.

Щодо природи емфітевзису та суперфіцію див. ст. 1021 ЗКУ та коментар до неї. Як речові права емфітевзис та суперфіцій можуть передаватися в заставу так само, як речі.

Положення коментованої статті не поширюються на відносини податкової застави, що врегульовані спеціальними нормами ст. ст. 88, 89 ПКУ.

До ч. 2. Правило, закріплене у коментованій статті, з необхідністю випливає із загальних правил про здійснення права спільної власності (див. ч. 1 ст. 88, ч. 3 ст. 89 ЗКУ та коментар до ч. 1 ст. 88, ч. 3 ст. 89 ЗКУ).

Щодо можливості передачі в заставу права оренди див. коментар до ч. 5 ст. 93 ЗКУ.

До ч. 3. Передача в заставу частини земельної ділянки здійснюється після виділення її в натурі (на місцевості). Це положення кореспондує нормі ст. 5 Закону України "Про іпотеку", відповідно до якої "предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов. нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом".

Інше питання - яка саме документація із землеустрою є підставою для виділення земельної ділянки в натурі. Дане питання коментованою нормою не вирішується і є неоднозначним. Щодо позиції авторів див. коментар до ч. 1 ст. 123, ч. 1 ст. 132 ЗКУ.

До ч. 4. ЗКУ передбачив неможливість передачі в іпотеку, а так само подальше відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення іншим суб'єктам, окрім тих, що мають статус банків відповідно до Закону України "Про банки і банківську діяльність". Аналогічні правила встановлені щодо емфітевзису.

Обмеження не поширюється на суперфіцій, який, в принципі, також може встановлюватися щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення (щодо несільськогосподарських угідь, щодо ділянок для садівництва із садибною забудовою тощо).

Щодо можливості передачі в заставу права оренди див. коментар до ч. 5 ст. 93 ЗКУ.

Особливості продажу банком предмета іпотеки врегульовані ст. 38 Закону України "Про іпотеку".

До ч. 5. Заставні відносини врегульовані положеннями §6 гл. 49 ЦКУ, Законом України "Про заставу". Особливості іпотеки як застави нерухомості визначені Законом України "Про іпотеку".

Відповідно до ч. 1 ст. 18 Закону України "Про іпотеку", іпотечний договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. З моменту нотаріального посвідчення договір набуває чинності, проте обтяження іпотекою підлягає також державній реєстрації, після чого набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно (ч. 1 ст. 4 Закону). Положення щодо реєстрації іпотеки також закріплені у ч.  1 ст. 182, ч. 2 ст. 577 ЦКУ, ч. 2 ст. 111 ЗКУ, Законі України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", постанові КМУ від 31.03.2004 N 410 "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек".

Особливі вимоги до змісту іпотечного договору сформульовані у ч. 1 ст. 18 Закону України "Про іпотеку" (їх слід застосовувати з урахуванням положень ч. 2 ст. 132 ЗКУ).

Слід наголосити, що укладення іпотечного договору саме по собі не означає переходу права власності на заставлену земельну ділянку. Проте такий перехід можливий при зверненні стягнення на заставлене майно. Підставами для звернення стягнення на предмет іпотеки є (1) невиконання або неналежне виконання боржником основного зобов'язання (ч. 1 ст. 33 Закону України "Про іпотеку" та ін. норми законодавства про заставу), у певних випадках (2) порушення іпотекодавцем своїх обов'язків (ч. 1 ст. 33, ст. 12 Закону України "Про іпотеку"), (3) порушення провадження у справі про відновлення платоспроможності іпотекодавця або визнання його банкрутом або при ліквідації юридичної особи - іпотекодавця (ч. 2 ст. 33 Закону України "Про іпотеку").

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється (1) на підставі рішення суду, (2) виконавчого напису нотаріуса або (3) згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (ч. 3 ст. 33 Закону України "Про іпотеку").

У першому та другому випадку земельна ділянка підлягає продажу "на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України "Про виконавче провадження" (ч. 1 ст. 41 Закону України "Про іпотеку"). Також ст. 139 ЗКУ передбачає, що "[у] разі звернення стягнення на земельну ділянку, що перебуває у власності громадянина чи юридичної особи, земельна ділянка підлягає продажу на земельних торгах, що проводяться у формі аукціону". Процедура проведення земельних торгів у формі аукціону повинна бути визначена спеціальним законом (ч. 5 ст. 137 ЗКУ), на сьогодні поки що не прийнятим.

У третьому випадку йдеться про т.з. позасудове врегулювання, яке "здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки" (ч. 1 ст. 36 Закону України "Про іпотеку").

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати (1) передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання або (2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.

Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки регламентується ст. 37 Закону України "Про іпотеку".

Відносини звернення стягнення на предмет іпотеки врегульовані також Законом України "Про виконавче провадження".