Жилищный кодекс Украины (ЖК Украины) с комментариями к статьям

Наймач жилого помещения в доме (квартире), который принадлежит гражданину на праве частной собственности, вправе по письменному согласию проживающих вместе с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, а также владельца дома (квартиры) провести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем в этом доме (квартире) или в другом доме (квартире), принадлежащего гражданину на праве частной собственности.

Отказ владельца дома (квартиры) в согласии на обмен жилыми помещениями не может быть оспорено в судебном порядке.

Комментарий

1. Данная статья наделяет нанимателя жилого помещения правом осуществлять его обмен на другое помещение путем заключения договора с нанимателем такого жилья, которое является объектом права частной собственности.

Особенности осуществления такого обмена заключаются в следующем.

Во-первых, наниматель может реализовать право на обмен жилого помещения только при наличии письменного согласия владельца дома (квартиры) и членов семьи нанимателя, в том числе, которые на данный момент временно отсутствовать (см. комментарий к ст. 163). Во-вторых, отказ собственника дома (квартиры) в согласии на обмен жилыми помещениями не может быть обжаловано в судебном порядке.

2. Юридическая конструкция изложенных в ст. 164 ЖК норм в современных условиях не является безупречной. Дело не только в том, что данный договор не может регулироваться положениями ГК Украины о договоре мены, ведь в последнее регулируются правоотношения по передаче имущества в собственность (ст. ст. 715, 716 ГК). Уязвимым местом приведенных норм является их абсолютная неприемлемости позиции стабильности договорных отношений: de facto правовым следствием осуществления обмена жильем является "обмен" их нанимателями с оставлением неизменными предмета договора и других его условий. Одновременно в данном случае целесообразно было бы утверждать о прекращении договора в связи с изменением его субъектного состава, не является правопреемством, и заключение нового договора найма с другим нанимателем и на условиях, которые согласуют стороны.

3. Юридически некорректной с позиций действующего конституционного законодательства выглядит также норма части второй комментируемой статьи о невозможности обжалования в судебном порядке отказа собственника в осуществлении обмена. По ч. 2 ст. 124 Конституции Украина судебная власть распространяется на все правоотношения в государстве, а право на судебную защиту является одним из основополагающих прав человека и гражданина в Украине (ст. 55 Конституции). Поэтому наниматель, члены его семьи имеют право обратиться в суд с соответствующим иском к владельцу и суд лишен возможности оставлять заявление без рассмотрения на основании ч. 2 ст. 164. Другое дело, что право собственника разрешить или запретить осуществление обмена наемного жилья на другое является его исключительной прерогативой и поэтому суд не сможет такой иск удовлетворить.