Гражданский кодекс Украины (ГК Украины) с комментариями к статьям

1. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається в письменной форме.

2. Договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению.

Комментарий

Первая часть комментируемой статьи содержит общее правило о письменной форме договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части). Вместе с тем, поскольку закон не содержит положения о недействительности данного договора в случае несоблюдения простой письменной формы, такой договор будет действительным с наступлением последствий, предусмотренных ст. 218 ГК (отрицание одной из сторон факта совершения сделки или оспаривание отдельных ее частей может приходиться письменными доказательствами, средствами аудио-, видеозаписи и другими доказательствами. Решение суда не может основываться на показаниях свидетелей). Письменная форма договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) является обязательным ' Обязательным независимо от того, кто является суб ' объектами таких отношений: физические лица, юридические лица, государство.

Вторая часть статьи, комментируется, предусматривает обязанность ' обязательна нотариальное удостоверение договоров найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), которые заключены на три года и более. Есть договоры, сроком до трех лет обязанности ' обязательного нотариального удостоверения не требуют. Несоблюдение требования о нотариальном удостоверении такого договора влечет за собой ничтожность такого договора (ст. 220 ГК). Вместе с тем, если стороны договорились по всем существенным условиям договора, что подтверждается письменными доказательствами, и состоялось полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется.

Договоры найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) удостоверяются как государственными, так и частными нотариусами по месту нахождения об ' объекта недвижимости (п. 105 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 3 марта 2004 года N 20/5) - далее по тексту Инструкция N 20/5.

Подписание договора аренды сторонами осуществляется непосредственно в присутствии нотариуса после проверки всех необходимых документов, проверки объема гражданской правоспособности юридических лиц, участвующих в подписании договора (проверка устава, свидетельства о государственной регистрации субъектов ' объекта предпринимательства, справка из ЕГРПОУ, что предусмотрено п. 41 Инструкции N 20/5, полномочий представителя юридического лица).

Если договор подписывается руководителем юридического лица, необходимо также предоставить решение собственников о назначении лица руководителем, а также паспорт для удостоверения личности руководителя. Если такой договор подписывается представителем юридического лица, такое лицо должно иметь соответствующую доверенность. Доверенность на подписание договоров найма, подлежащие нотариальному удостоверению, также должна быть нотариально заверена, независимо от того, что она выдается от имени юридического лица (ст. 245 ГК).

Даже в случаях, когда договор найма здания или другого капитального сооружения (их части) заключается между юридическими лицами, он не требует предварительного скрепления их печатями. Достаточным является скрепление такого договора только печатью нотариуса. (Письмо Мин ' Юсту от 11.02.2004 г. N 31-38-35).

Если стороной договора найма является физическое лицо, нотариус проверяет его паспорт и оригинал идентификационного кода.

Согласно п. 107 Инструкции N 20/5 при удостоверении договора о найме зданий, других сооружений (их частей), принадлежащих физическим и юридическим лицам на праве собственности, нотариус требует выписку из Реестра прав собственности на недвижимое имущество в населенных пунктах, где органы БТИ не подключены к Реестру прав собственности, справку-характеристику БТИ, а в местностях, где инвентаризация не проведена, - Справку соответствующего органа местного самоуправления и, для осмотра, правоустанавливающий документ о принадлежности наймодателю сдаваемого в аренду.