Гражданский кодекс Украины (ГК Украины) с комментариями к статьям

1. Оренда жилья с выкупом является особым видом найма (аренды) жилья может предусматривать уступку арендодателем права требования долга другому лицу - выгодоприобретателю.

2. По договору аренды жилья с выкупом одна сторона предприятие-арендодатель передает второй стороне - физическому лицу (лицу-арендатору) жилье за

3. Предприятие-арендодатель приобретает право собственности на предварительно избранное лицом-арендатором жилье с целью дальнейшей передачи такого жилья в долгосрочную аренду с выкупом такому лицу и осуществляет распоряжение таким жильем до его полного выкупа.

4. Заключение и прекращение договора аренды жилья с выкупом осуществляются условиях и в порядке, определенных законом.

5. Существенными условиями договора аренды жилья с выкупом являются:

1) наименование сторон

2) характеристики жилья, по которому устанавливаются отношения аренды с выкупом;

3) срок, на который заключается договор

4) размеры, порядок формирования, способ, форма и сроки внесения арендных платежей и условия их пересмотра;

5) условия досрочного расторжения договора

6) порядок возврата средств в случае досрочного расторжения или прекращения договора

7) права и обязательства ' Обязательства сторон

8) ответственность сторон

9) другие условия, определенные законом.

6. К договору аренды жилья с выкупом применяются положения статей 811, 813 - 820, 823, части второй статьи 825, статей 826, 1232 ¹ настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных законом.

7. Договор аренды жилья с выкупом является документом, свидетельствующим о переходе права собственности на недвижимое имущество от предприятия-арендодателя к лицу-арендатору с отлагательными обстоятельствами, определенными законом.

Комментарий

статья с ' появилась в ГК 25 декабря 2008 благодаря Закону Украины " О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства ", которым в арендные отношения были внедрены новый институт - аренда жилья с выкупом. Данный договор по своей сути является договором комплексным и сочетает в себе черты договора аренды жилья и договора купли-продажи жилья. Договор аренды жилья с выкупом имеет целью передачу права собственности на жилье арендатору после уплаты арендных платежей. Итак договор является возмездным, двусторонним и консенсуальным.

соответствии ч. 1 комментируемой статьи аренда жилья с выкупом признается особым видом найма (аренды) жилья. Это означает, что на такие отношения прежде всего распространяются положения Главы 59 ГК, регулирующей наем (аренду) жилья. И только при отсутствии специальных норм к отношениям аренды жилья с выкупом применимы положения главы 58 ГК " Найм (Аренда) " и Главы 54 " Купля-продажа ". Кроме того, отношения аренды жилья с выкупом регулируются ст. 5 Закона Украины " О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства " и Порядком аренды жилья с выкупом, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 25 марта 2009 г. N 274 (далее - Порядок).

О ' объектом договора аренды жилья с выкупом является жилье, то есть квартира или ее часть, жилой дом или его часть, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них. Указанное жилье в течение всего действия договора должен назначаться именно для проживания в нем арендатора и членов его семьи ' й или других лиц, но не для каких-то других целей.

Сторонами договора аренды жилья с выкупом является арендодатель и арендатор. ГК установил ограниченный состав субъектов ' объектов отношений аренды жилья с выкупом. Согласно ч. 2 комментируемой статьи арендодателем по данному договору является предприятие, а арендатором - физическое лицо. Определение арендодателя как предприятия в данной статье несколько противоречит общему отношению ЦК к понятию " предприятие ". В соответствии со ст. 191 ГК предприятие является об ' объектом гражданских прав, а не суб ' объектом, следовательно говорить, что предприятие может быть арендодателем в рамках ГК является некорректным. Лучше говорить о том, что арендодателем в договоре аренды жилья с выкупом может быть исключительно юридическое лицо - субъект ' объект предпринимательской деятельности (физическое лицо - предприниматель арендодателем быть не может), а арендатором - исключительно физическое лицо. При этом арендодатель не должен быть финансово учреждением, а его деятельность не подлежит лицензированию (п. 9 ст. 5 Закона Украины " О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства ").

Договор аренды жилья с выкупом заключается на длительный срок. При этом в комментируемой статье установлена вывод, что она может быть любой по договоренности сторон. Договор может быть прекращен досрочно в случае досрочной полной уплаты арендатором арендных платежей.

Примерный перечень условий договора аренды жилья с выкупом утвержден п. 5 Порядка аренды жилья с выкупом, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 25 марта 2009 N 274. Примерный договор аренды жилья с выкупом утвержденный приказом Минрегионстроя от 24 июня 2009 N 252.

Основными обязанности ' связями сторон по договору аренды жилья с выкупом являются:

Обязанность ' связки арендодателя:

1) приобрести право собственности на предварительно избранное лицом-арендатором жилье

2) передать приобретенное жилье арендатору на условиях аренды с выкупом

3) осуществлять управление и распоряжение таким жильем до момента его полного выкупа арендатором

Обязанность ' связки арендатора:

1) выбрать жилье будет об ' объектом договора аренды жилья с выкупом;

2) своевременно осуществлять арендные платежи и компенсационные выплаты (см. комментарий к ст. 820 ГК)

3) самостоятельно оплачивать коммунальные платежи

4) использовать жилье только для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилья, поддерживать его в надлежащем состоянии, соблюдать Правила пользования помещениями жилых домов и общежитий, утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 N 572

5) нести обязанности ' связки, установленные ст. 815 ГК.

Арендатор имеет право досрочно погасить арендные платежи и приобрести право собственности на жилье.

Определенный перечень прав и обязанности ' связей сторон по договору аренды жилья с выкупом не является исчерпывающим и может быть расширен сторонами в договоре.

Согласно ч. 7 комментируемой статьи договор аренды жилья с выкупом порождает обязательства ' Обязательства по передаче арендатору права собственности на жилье с отлагательными обстоятельствами. К таким откладывающих обстоятельствах следует полная уплата арендатором арендных платежей, установленных договором.