Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина.

2. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.

3. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.

Коментар:

Коментована стаття визначає особливості предмету договору житлового найму. Перш за все єдиним об'єктом житлового найму може бути житло, що випливає із самої назви цього договору. Поняття житла надається статтею 379 ЦК, відповідно до якої житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них. У коментованій статті застосовується термін "помешкання", під яким також зокрема розуміється квартира або її частина та жилий будинок або його частина. Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 ЦК). Квартира - це ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання (ст. 382 ЦК).

Основною характеристикою помешкання як предмета договору житлового найму є придатність для проживання в ньому. ЦК не містить критеріїв придатності для проживання в жилих приміщеннях, тому в даному випадку необхідно звертатися до інших нормативних актів, наприклад, до положень Житлового кодексу. Так, зокрема, ст. 50 ЖК встановлює, що жиле приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. Зокрема, в Україні діють Санітарні норми допустимого шуму в приміщеннях жилих та громадських будівлях та на території житлової забудови, затверджені Головним державним санітарним лікарем СРСР 3 серпня 1984 р. N 3077-84.

Якщо об'єктом найму є житло (квартира, кімната) в багатоквартирному житловому будинку, наймачеві автоматично із наданням права користування об'єктом найму надається право користування майном, що обслуговує будинок, приблизний перелік якого встановлений ч. 2 ст. 382 ЦК. Також визначення видів майна, що обслуговує будинок, надається у ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". Так, зокрема, допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку визнаються приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення). Технічним обладнанням багатоквартирного будинку є інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення, обладнання ліфтів, центральних розподільних щитів електропостачання, елеваторних вузлів, а також елементи благоустрою території).