Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Договір найму житла укладається у письмовій формі.

2. Договір оренди житла з викупом підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

3. Договір оренди житла з викупом підлягає обов'язковій державній реєстрації у порядку, визначеному законом.

Коментар:

Коментована стаття визначає правило щодо форми договору житлового найму. Відповідно до положень даної статті цей договір має бути укладений у письмовій формі. Мова йдеться про просту письмову форму договору. Нотаріальне посвідчення в даному випадку є можливим, але не обов'язковим. Разом з тим, п. 9.1.4 Закону України "Про податок з доходів фізичних осіб" встановлено, що договір оренди нерухомого майна, в якому орендарем є фізична особа, яка не є суб'єктом підприємницької діяльності, підлягає нотаріальному посвідченню. Однак практика на сьогодні іде по шляху визнання саме ЦК пріоритетним нормативним актом у сфері визначення форми договору житлового найму.

Коментована стаття не містить вказівки щодо недійсності договору житлового найму в разі недодержання письмової форми. Отже в силу ст. 218 ЦК в разі недодержання простої письмової форми договір житлового найму не буде визнаний недійсним. Єдиним наслідком буде неможливість посилатися на свідчення свідків для підтвердження факту укладення цього договору. Факт укладення договору може бути доведений будь-якими іншими доказами (письмовими документами, аудіозаписами тощо). Це правило стосується як поведінки наймача у даному договорі, так і поведінки інших осіб, які проживають разом з наймачем, оскільки вони також мають певні права відносно об'єкта найму та в силу ст. ст. 816 та 817 можуть приймати рішення щодо користування житлом, вселення інших осіб у житло тощо. Отже для доведення свого права дані особи також не зможуть посилатися на свідчення свідків в разі недотримання простої письмової форми договору житлового найму.

Для договору оренди житла з викупом коментована стаття передбачає більш складне оформлення, а саме обов'язкове нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію. Даний договір вважається укладеним з моменту його державної реєстрації. Державна реєстрація договору оренди житла з викупом проводиться відповідно до Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 р. N 671.