147.1. Налогоплательщик ведет отдельный учет операций по продаже или покупке земли как отдельного об ' объекта собственности. Расходы, эт ' связанные с таким приобретением, не подлежат включению в расходы за отчетный налоговый период и не подлежат амортизации.

Если в будущем такой отдельный об ' объект собственности продается, налогоплательщик включает в состав доходов положительную разницу между суммой дохода, полученного в результате такой продажи, и суммой расходов, эт ' связанных с покупкой такого отдельного об ' объекта собственности, которые увеличены на коэффициент индексации, определенный в пункте 146.21 статьи 146 настоящего Кодекса.

В случае если расходы (с учетом указанной переоценки), понесенные в связи ' связи с приобретением такого об ' объекта собственности, превышают доходы, полученные вследствие его продажи, убыток от такой операции не должен влиять на об ' объект налогообложения и покрывается за счет собственных источников налогоплательщика.

147.2. При продаже земли, полученной в собственность в процессе приватизации, налогоплательщик включает в состав доходов положительную разницу между суммой дохода, полученного в результате такой продажи, и суммой оценочной стоимости такой земли, определенной согласно установленной методике стоимостной оценки земель с учетом коэффициентов ее функционального использования на момент такой продажи.

В случае если расходы превышают доходы, полученные вследствие его продажи, убыток от такой операции не должен влиять на об ' объект налогообложения и покрывается за счет собственных источников налогоплательщика.

147.3. В случае если о ' объект недвижимого имущества (недвижимость) приобретается налогоплательщиком вместе с землей, которая находится под таким об ' объектом или является предпосылкой для обеспечения функционального использования такого об ' объекта недвижимости в соответствии с нормами, определенными законодательством, амортизации подлежит стоимость такого об ' объекта недвижимого имущества. Стоимость отмеченного ' объекта недвижимости определяется в сумме, не превышающей обычную цену, без учета стоимости земли.

147.4. Если земля как отдельный об ' объект собственности продается или отчуждается иным образом, то балансовая стоимость отдельного об ' объекта основных средств группы 2, в котором отражалась стоимость капитального улучшения качества такой земли, включается в расходы такого налогоплательщика по итогам налогового периода, на который приходится такая продажа.

147.5. Для целей настоящего пункта доход, полученный в результате продажи или иного отчуждения земли, признается согласно договору купли-продажи или иного отчуждения, но не ниже обычной цены такой земли.

Комментарий

Земля представляет собой особый об ' объект собственности, который отдельно отражается в Налоговом кодексе Украины, Декларации о налоге на прибыль предприятий и в бухгалтерском учета. Доходы и расходы предприятия от операций с землей подлежат обособленному учету, означает учет их отдельной строкой как по доходам, так и расходов. В Декларации о налоге на прибыль предприятий доход по операциям с землей и ее капитальному улучшению отображается стр. 0318 " Других доходов ", а расходы - в составе " Прочие расходы обычной деятельности и прочие операционные расходы " (стр. 06.5.17).

Ст. 147 предусматривает общий порядок учета расходов по операциям с землей и затратами на ее капитальное улучшение, а также особый порядок в случаях приватизации и купли-продажи о ' объекта недвижимого имущества вместе с землей. Общий принцип учета операций с землей и затратами на ее улучшение состоит в том, что до налогообложения учитывается разница между доходами и расходами по данным обособленного учета. Именно исходя из этого, сделки по приобретению земли не подлежат включению в расходы за отчетный налоговый период. В случае продажи такого об ' объекта в будущем плательщики включает в состав доходов положительную разницу между суммой дохода, полученного в результате этой продажи, и суммой расходов, эт ' связанных с покупкой (в прошлом) такого отдельного об ' объекта собственности, увеличенной на коэффициент индексации (он определен п. 146.21 Кодекса). Эти расходы учитываются в состав прибыли при налогообложении. Однако Кодекс во всех случаях устанавливает правило: в случае если расходы (с учетом указанной переоценки), понесенные в связи ' связи с приобретением такого об ' объекта собственности, превышают доходы, полученные вследствие его продажи, убыток от такой операции не должен влиять на об ' объект налогообложения и покрывается за счет собственных источников налогоплательщика. Таким образом Кодекс стимулирует хозяйственное отношение к улучшению земли и до ее покупки и продажи. Следует обратить внимание, что покупка земли или ее приобретения другим способом не учитывается при определении налогооблагаемой прибыли. Это означает, что не учитываются и другие расходы плательщика в связи ' связи с приобретением земли (например, суммы государственной пошлины), но в дальнейшем есть смысл включить их в цены продажи в случае такой продажи, или же на эту сумму уменьшатся доходы от такой продажи.

В случае приватизации земли и ее последующей продажи для определения налогооблагаемой прибыли применяется разница между доходами от продажи земли и оценочной стоимостью такой земли, определенной согласно установленной методике стоимостной оценки земель с учетом коэффициентов ее функционального использования на момент такой продажи (т.е. стоимость оценочная стоимость земли применяется вместо денежной оценки земли по факту приватизации).

В случае приобретения об ' объекта недвижимого имущества вместе с землей под таким об ' объектом стоимость отмеченного ' объекта определяется в сумме, не превышающей обычную цену (без учета стоимости земли), а в дальнейшем такой об ' объект подлежит амортизации отдельно от земли. При продаже (или ином отчуждении) такого об ' объекта недвижимости вместе с землей расходы плательщика по улучшению земли включаются в состав расходов того периода, в котором осуществляется такая продажа.

Важное значение имеет п. 147.5: для целей настоящего пункта доход, полученный в результате продажи или иного отчуждения земли, признается согласно договору купли-продажи или иного отчуждения, но не ниже обычной цены такой земли. Иначе говоря, в любом случае земля оценивается не ниже обычной цены. Для оценки стоимости земли используются экспертная оценка земли, определяется Методикой экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины от 11 октября 2002 N 1531. П. 3 Методики устанавливает, что экспертная оценка предусматривает определение рыночной (вероятной цены продажи на рынке) или другого вида стоимости объекта ' объекта оценки (залог, страховая, для целей бухгалтерского учета в том числе), по которой он может быть продан (приобретено) или иным образом отчуждено на дату оценки в соответствии с условиями соглашения. При этом информационной базой для экспертной денежной оценки земельных участков могут быть: документы, подтверждающие права, обязательства ' Обязательства и ограничения относительно использования земельного участка, материалы о физических характеристиках земельного участка, качество почв, характер и состояние земельных улучшений, их использования в соответствии с законодательством, сведения о местоположении земельного участка, природные, социально-экономические, историко-культурные, градостроительные условия ее использования, экологическое состояние и состояние развития рынка недвижимости в районе расположения земельного участка, информация о цены продажи (аренды) подобных об ' объектов, уровень их доходности, время экспозиции об ' объектов этого типа на рынке, данные о расходах на земельные улучшения и операционные расходы, сложившиеся на рынке, а также о доходах и расходах производства и реализации сельскохозяйственной и лесохозяйственной продукции; проекты землеустройства, схемы планирование территорий и планы земельно-хозяйственного устройства, согласно которым предусматривается изменение существующего использования земельного участка, может повлиять на стоимость о ' объекта оценки, другие данные, влияющие на стоимость объекта ' объекта оценки.