Господарський кодекс України (ГК України). Науково-практичний коментар.

1. Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

2. Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди.

3. Орендна плата встановлюється у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватися в натуральній або грошово-натуральній формі.

4. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Коментар:

1. Договір оренди є оплатним, розмір орендної плати встановлюється за погодженням сторін відповідно до вимог законодавства України. Орендна плата є фіксованою, обчислюється за певний період часу (як правило, за рік або місяць) та не залежить від результатів діяльності орендаря. Разом з тим терміни сплати можуть враховувати сезонність або особливості діяльності орендаря, про що зазначається в договорі оренди.

2. Коментована стаття кореспондується з положеннями ст. 762 ЦК України, що регулює питання плати за користування майном. Відповідно до абз. 2 ч. 1 цієї статті розмір плати може не бути встановлений договором. У такому разі орендна плата визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Разом з тим щодо господарських договорів оренди орендна плата з урахуванням її індексації є істотною умовою договору оренди, тобто без досягнення згоди щодо цієї умови договір оренди буде вважатися неукладеним (див. коментар до ст. 284 ГПК України).

Орендна плата з урахуванням її індексації також є істотною умовою договору оренди державного і комунального майна та договору оренди землі відповідно до ст. 10 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" та ст. 15 Закону України "Про оренду землі". Більше того, для оренди істотною умовою є також форма платежу, строки, порядок його внесення і перегляду та відповідальність за його несплату.

3. Форма орендної плати визначається договором, вона може бути грошовою, натуральною або змішаною. Відробіткова форма орендної плати у цій статті не передбачена, так само як і в ч. 2 ст. 762 ЦК України. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму.

Разом з тим ст. 22 Закону України "Про оренду землі" встановлює три форми орендної плати: грошову, натуральну та відробіткову. Під відробітковою законодавець має на увазі надання послуг орендодавцю. Види послуг, порядок і обсяги їх надання визначаються договором.

Стаття 20 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлює, що орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватись у натуральній або грошово-натуральній формі.

4. Розмір орендної плати для окремих підвидів договорів оренди встановлюється законодавством. Так, орендна плата за землю встановлюється ст. 21 Закону України "Про оренду землі". Ця стаття містить, зокрема, положення, відповідно до якого річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю"; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю". Ця ж стаття встановлює, що річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому в разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині.

Стаття 19 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" встановлює, що річна орендна плата за користування цілісним майновим комплексом підприємства, його структурним підрозділом не може перевищувати 10 відсотків вартості орендованого майна. У разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу може бути передбачено більший розмір орендної плати.

5. Коментована стаття передбачає можливість перегляду розміру орендної плати. Так, відповідно до ч. 3 ст. 762 ЦК України договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Відповідно до ч. 1 ст. 21 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" зміна орендної плати можлива за погодженням сторін. Частина 2 цієї ж статті встановлює, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Зміна орендної плати в договорі оренди землі передбачається ст. 23 Закону України "Про оренду землі", відповідно до якої орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на три роки в порядку, встановленому законом або договором оренди. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Зменшення розміру орендної плати за ініціативою орендаря передбачено ч. 2 коментованої статті, яку слід застосовувати в системному взаємозв'язку з ч. 4 ст. 762 ЦК України та іншими положеннями законодавства. Наведена норма ЦК України встановлює право наймача (орендаря) вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Частина 6 цієї ж статті встановлює, що наймач (орендар) звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Аналогічна за змістом норма міститься в ч. 3 ст. 23 Закону України "Про оренду землі", згідно з якою орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

6. У разі якщо договором передбачена сплата орендної плати у грошовій формі, порядок виконання грошових зобов'язань регулюється, зокрема, ст. 198 ГК України (див. коментар до цієї статті). Відповідно до неї платежі за грошовими зобов'язаннями, що виникають у господарських відносинах, здійснюються в безготівковій формі або готівкою через установи банків, якщо інше не встановлено законом.

Згідно зі ст. 99 Конституції України грошовою одиницею України є гривня, відтак грошові зобов'язання учасників господарських відносин повинні бути виражені і підлягають оплаті у гривнях. Грошові зобов'язання можуть бути виражені в іноземній валюті лише у випадках, якщо суб'єкти господарювання мають право провадити розрахунки між собою в іноземній валюті відповідно до законодавства. Виконання зобов'язань, виражених в іноземній валюті, здійснюється відповідно до закону. Безготівкові розрахунки здійснюються згідно з Законом України "Про платіжні системи та переказ коштів в Україні" від 05.04.2001 р. N 2346-III та іншими нормативними актами.