Господарський кодекс України (ГК України). Науково-практичний коментар.

1. Орендодавцями щодо державного та комунального майна є:

1) Фонд державного майна України, його регіональні відділення - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке є державною власністю, а також іншого майна у випадках, передбачених законом;

2) органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим або місцевими радами управляти майном, - відповідно щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим або є у комунальній власності;

3) державні (комунальні) підприємства, установи та організації - щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, якщо інше не передбачено законом;

4) державне підприємство із забезпечення функціонування дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних міжурядових організацій в Україні Державного управління справами - щодо нерухомого майна та іншого окремого індивідуально визначеного майна цього підприємства.

2. Організаційні та майнові відносини, пов'язані з передачею в оренду цілісних майнових комплексів державного сектора економіки, а також цілісних майнових комплексів, що є комунальною власністю, регулюються законодавством відповідно до цього Кодексу.

3. Мета і предмет господарської діяльності, визначені в установчих документах суб'єкта господарювання, якийздійснює господарську діяльність на базі орендованого майна, не можуть суперечити умовам договору оренди.

Коментар:

1. До відносин щодо оренди державного майна застосовуються загальні положення законодавства про оренду, зокрема ст. 283 - 286 ГК України (див. коментар до 283, 284, 285, 286 статей), та положень цивільного законодавства (гл. 58 "Найм (оренда)" ЦК України). Оренда виникає на підставі договору, зміст якого та процедура укладення визначаються законодавством.

2. Спеціальним нормативним актом, який регулює ці відносини, є Закон України "Про оренду державного та комунального майна", який деталізує порядок укладення та виконання договору оренди, повноваження державних органів у цій сфері, права та обов'язки сторін за договором тощо. Так, за цим Законом об'єктами оренди можуть бути цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць) (ч. 1 ст. 4 названого Закону). Важливе практичне значення для застосування наведених положень має роз'яснення президії Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000 р. N 02-5/237 "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна", в якому узагальнено практику застосування такого законодавство та надано роз'яснення щодо використання таких положень.

Законом України "Про оренду державного та комунального майна" та підзаконними нормативними актами, які видані на його виконання, встановлюється перелік тих об'єктів, які не можуть бути об'єктами оренди: цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), що здійснюють діяльність, передбачену ч. 1 ст. 4 Закону України "Про підприємництво", а саме: діяльність, пов'язана з обігом наркотичних засобів, психотропних речовин, їх аналогів і прекурсорів. Крім того, не можуть бути об'єктом оренди цілісні майнові комплекси казенних підприємств; цілісні майнові комплекси структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць) казенних підприємств, що здійснюють діяльність пов'язану з обігом наркотичних засобів, психотропних речовин, їх аналогів і прекурсорів. Не можуть передаватися в оренду також об'єкти державної власності, що мають загальнодержавне значення і не підлягають приватизації; об'єкти, включені до переліку об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації, затвердженого Законом України "Про перелік об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації", які випускають підакцизну продукцію, крім цілісних майнових комплексів, які випускають підакцизну продукцію, передані в оренду до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 29.06.2004 р.

3. Договір оренди державного майна підлягає укладенню за спеціальною процедурою. Така процедура передбачена Порядком проведення конкурсу на право оренди державного майна, який затверджений наказом Фонду державного майна України від 13.10.2004 р. N 2149. Серед іншого це положення передбачає, що конкурс на право оренди об'єкта проводить конкурсна комісія, утворена орендодавцем. Комісія може бути утворена як для визначення орендаря одного конкретного об'єкта, так і для визначення орендарів групи об'єктів, що належать до повноважень з управління одного й того самого органу, уповноваженого управляти майном. Конкурс полягає у визначенні орендаря, який запропонував найбільшу орендну плату при забезпеченні виконання інших умов конкурсу. Відповідно до п. 32 Порядку орендодавець протягом 15 днів після дати затвердження ним результатів конкурсу направляє переможцю конкурсу проект договору оренди. Переможець конкурсу після отримання проекту договору протягом 5 робочих днів повертає орендодавцю підписаний проект договору оренди. До умов договору оренди включаються орендна плата, запропонована переможцем конкурсу, та інші пропозиції переможця конкурсу.  

4. Повноваження органів приватизації визначаються ст. 7 Закону України "Про приватизацію державного майна", відповідно до ч. 1 якої державну політику у сфері приватизації здійснюють Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва в районах і містах, органи приватизації в Автономній Республіці Крим, що становлять єдину систему державних органів приватизації в Україні. Відповідно до ч. 3 ст. 7 цього Закону державні органи приватизації у межах своєї компетенції здійснюють, зокрема, повноваження орендодавця майна, що перебуває у державній власності, згідно з законодавством. На регіональному рівні повноваження органів приватизації визначаються Положенням про регіональне відділення Фонду державного майна України, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 15.06.94 р. N 412, відповідно до п. 1 якого регіональне відділення Фонду державного майна України є державним органом, який створюється Фондом державного майна і йому підпорядковується. Цей же пункт встановлює, що в питаннях приватизації майна, яке перебуває у власності Автономної Республіки Крим, в комунальній власності областей, міст Києва і Севастополя, відділення підзвітне відповідно Верховній Раді Автономної Республіки Крим, обласній, Київській та Севастопольській міським Радам народних депутатів.

Згідно з п. 1 названого Положення регіональне відділення фонду в межах повноважень, визначених Фондом, і повноважень, делегованих Верховною Радою Автономної Республіки Крим, обласною, Київською та Севастопольською міськими Радами народних депутатів, зокрема є орендодавцем цілісних майнових комплексів державної власності.

Регіональне відділення Фонду державного майна очолює начальник, який, відповідно до п. 7 Положенням про регіональне відділення Фонду державного майна України, затверджене постановою Кабінету Міністрів України від 15.06.94 р. N 412, призначається на посаду та звільняється з посади Головою Фонду державного майна України.

5. Орендна плата за використання державного майна вираховується відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. N 786. Так, відповідно до п. 7 Методики розмір річної орендної плати у разі оренди окремого індивідуально визначеного майна (крім нерухомого майна) встановлюється за згодою сторін, але не менш як 10 відсотків вартості орендованого майна, а в разі коли орендарем є суб'єкт малого підприємництва - не менш як сім відсотків вартості орендованого майна. Орендодавець може здійснювати незалежну оцінку майна, що передається в оренду. Цією Методикою також затверджений порядок використання та розподілу коштів за орендоване майно, закріплено орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств. Фонд державного майна своїм наказом від 22.08.2000 р. за N 1765 затвердив Роз'яснення і рекомендації до названої вище Методики.

Чинне законодавство містить спеціальний нормативний акт, яким визначається можливість надання пільг по платі за користування державним майном. Так, постановою Кабінету Міністрів України від 29.02.96 р. N 271 було затверджено Положення про порядок і умови надання пільг щодо орендної плати орендарям майна державних підприємств. Серед іншого цим Положенням встановлено, що пільги надаються орендарям у тому разі, якщо протягом останніх 6 місяців (в агропромисловому комплексі - 12 місяців) до укладення договору оренди державне підприємство було збитковим або рівень рентабельності (відношення прибутку до собівартості) був нижчим 25 відсотків від середньої по галузі (підгалузі), а також якщо об'єкт оренди має важливе соціальне значення (належність об'єкта оренди до такої групи визначається Мінекономіки за поданням органу місцевого самоврядування за місцезнаходженням цього об'єкта).

6. Особливості оренди державного майна, що належить до сфери управління Національної академії наук України, визначаються Законом України "Про особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, галузевих академій наук та статусу їх майнового комплексу" від 07.02.2002 р. N 3065-III (з відповідними змінами). Згідно зі ст. 3 цього Закону Національна академія наук та галузеві академії наук можуть виступати орендодавцями цілісних майнових комплексів та нерухомого майна, що передано державою у безстрокове користування Національній академії наук України; надають дозвіл організаціям, що віднесені до відання Національної академії наук України, на укладення договорів оренди майна, у тому числі нерухомого, що обліковується на балансах їх організацій.

7. Спеціальні положення щодо оренди державного майна, яке становить рухоме та нерухоме майно Збройних Сил України визначаються Законом України "Про господарську діяльність у Збройних Силах України" від 21.09.99 р. N 1076-XIV (з відповідними змінами). Так, ст. 7 цього Закону встановлює, що військові частини можуть передавати без шкоди бойовій та мобілізаційній готовності закріплене за ними рухоме та нерухоме військове майно в оренду юридичним і фізичним особам. Надання в оренду такого майна здійснюється відповідно до Порядку надання дозволу військовим частинам Збройних Сил на передачу закріпленого за ними рухомого та нерухомого майна в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11.05.2000 р. N 778.

Законом заборонено надавати в оренду озброєння, боєприпаси, бойову та спеціальну техніку. Передача військового майна в оренду юридичним і фізичним особам здійснюється виключно на конкурсній основі з урахуванням необхідності підтримання на належному рівні бойової та мобілізаційної готовності.

8. Порядок оренди комунального майна визначається Законом України "Про оренду державного та комунального майна", а також Законом України "Про місцеве самоврядування" від 21.05.97 р. N 280/97-ВР (з відповідними змінами), відповідно до ч. 5 ст. 60 якого органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад здійснюють, зокрема, правоможності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються вкористування і оренду.

9. Створення та діяльність орендного підприємства здійснюються відповідно до ст. 115 ГК України (див. коментар до цієї статті).