Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, вправі вступити до житлово-будівельного кооперативу і одержати в ньому квартиру.

Коментар:

1. Потреба громадян у житлі задовольняється лише одним способом - це отримання (придбання) житлового приміщення та користування ним за цільовим призначенням - для проживання. Водночас, правові відносини, що опосередковують задоволення житлових потреб, є різними. У тому числі є можливим задовольнити потребу у житлі шляхом вступу до житлово-будівельного кооперативу (надалі - ЖБК) та отримання у ньому квартири.

Право громадян на створення та участь у житлово-будівельних кооперативах є однією із форм реалізації конституційного права громадян України. Так, відповідно до ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

2. Житлово-будівельні кооперативи існують у нашій державі традиційно. Житлово-будівельні кооперативи мають тривалу історію. Вони з'явились після прийняття ЦВК та РНК СРСР постанови від 19 серпня 1924 р. "Про житлову кооперацію". З радянського періоду і нині їх діяльність регулюється главою 5 ЖК та рядом інших нормативних актів.

3. Суть даного утворення полягає у тому, що громадяни об'єднуються, у тому числі грошима, для будівництва житлового будинку, який буде належати цьому утворенню (кооперативу), та після закінчення будівництва отримають у користування квартири у збудованому будинку. Наприкінці 80-х років минулого століття з'явились також і житлові кооперативи: для придбання (купівлі) нових або капітально відремонтованих (реконструйованих) житлових будинків та їх наступної експлуатації.

4. Правове регулювання діяльності ЖБК відбувається з урахуванням, насамперед, положень Закону України від 10.04.92 року "Про споживчу кооперацію" та Закону України від 10.07.2003 року "Про кооперацію". Так, кооперативом є юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об'єдналися на основі членства для ведення спільної господарської та іншої діяльності з метою задоволення своїх економічних, соціальних та інших потреб на засадах самоврядування. Відповідно до завдань та характеру діяльності кооперативи поділяються на такі типи: виробничі, обслуговуючі та споживчі. За напрямами діяльності кооперативи можуть бути житлово-будівельними тощо. Таким чином, ЖБК є споживчим кооперативом.

Житлово-будівельний кооператив - юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об'єдналися на основі об'єднання їх майнових пайових внесків для участі в будівництві або реконструкції житлового будинку (будинків) і наступної його (їх) експлуатації (див. наказ Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 р. N 76 "Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій").

ЖБК є юридичною особою, має самостійний баланс, розрахунковий та інші рахунки в установах банків, печатку із своїм найменуванням. ЖБК як юридична особа характеризується організаційною єдністю, майновою відокремленістю, можливістю виступати у цивільному обороті від власного імені, здатністю нести самостійну майнову відповідальність за своїми зобов'язаннями, здатністю бути позивачем або відповідачем у суді. Організаційна єдність ЖБК проявляється у наявності органів управління та засновницьких документів, а майнова відокремленість - в наявності пайового фонду та самостійного балансу.

5. ЖБК належать до непідприємницьких товариств та володіють спеціальною (обмеженою або цільовою) правосуб'єктністю, оскільки вони можуть здійснювати підприємницьку діяльність лише для досягнення мети, заради якої були створені, та діяльність, що відповідає цій меті. Наприклад, укладати договори з підрядними організаціями на здійснення ремонту, а також інших робіт, необхідних для утримання жилого будинку.

За загальним правилом непідприємницькими товариствами є товариства, які не мають на меті одержання прибутку для його наступного розподілу між учасниками (ч. 1 ст. 85 ЦК). Проте, відповідно до ст. 86 ЦК ЖБК належить до непідприємницьких товариств, які можуть поряд зі своєю основною діяльністю здійснювати підприємницьку діяльність, якщо інше не встановлено законом і якщо ця діяльність відповідає меті, для якої вони були створені, та сприяє її досягненню (ст. 86 ЦК України). Враховуючи дану обставину, а також те, що особливості правового статусу окремих видів непідприємницьких товариств встановлюються законом (ч. 2 ст. 85 ЦК), до числа яких слід віднести закони про кооперацію, можна зазначити, що правило ч. 1 ст. 85 ЦК на ЖБК не поширюється.

Зокрема, відповідно до ч. 4 ст. 6 Закону України "Про споживчу кооперацію" член споживчого товариства має право одержувати частку прибутку, що розподіляється за результатами господарської діяльності між членами споживчого товариства відповідно до їх пайового внеску. Крім того, доходи споживчих товариств та їх спілок формуються за рахунок коштів, одержуваних в результаті господарської діяльності, продажу цінних паперів та інших надходжень. Після платежів у бюджет та інших обов'язкових відрахувань прибуток (так званий чистий прибуток) розподіляється загальними зборами членів споживчого товариства (зборами уповноважених) та радами відповідних спілок згідно з їх статутами (ч. 1 ст. 12 Закону). У свою чергу Законом України "Про кооперацію" (ст. 25) передбачено, що дохід кооперативу формується з надходжень від господарської діяльності після покриття матеріальних і прирівняних до них витрат та витрат на оплату праці найманих працівників. Дохід розподіляється на: сплату податків і зборів (обов'язкових платежів) до відповідних бюджетів; погашення кредитів; покриття збитків; проведення відрахувань до фондів кооперативу; кооперативні виплати; виплати на паї.

Законодавча можливість розподілу прибутку від господарської діяльності між пайовиками обумовлена метою існування ЖБК - задоволення потреб конкретної групи громадян у житлі, у той час як діяльність інших непідприємницьких товариств направлена на досягнення нематеріальних цілей та суспільних потреб.

6. ЖБК відносяться до юридичних осіб, які є власниками належного їм майна. Будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю (ч. 1 ст. 384 ЦК). Пайовики ЖБК втрачають право власності на передані засоби та мають лише зобов'язальні права (вимоги), що проявляється у наявності у них права, при виході з кооперативу або його ліквідації, вимоги щодо передачі частини майна, пропорційного їх частки (паю). При цьому слід враховувати, що до складу майна ЖБК не входять квартири, надані членам кооперативу (пайовикам), які повністю внесли свій пайовий внесок за ці житлові приміщення. Адже, у разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником (ч. 3 ст. 384 ЦК). Якщо член ЖБК не викупив квартиру, він має право володіння і користування, а за згодою кооперативу - і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу (ч. 2 ст. 384 ЦК).

7. Коментована стаття передбачає, що до ЖБК можуть вступити громадяни, які потребують поліпшення житлових умов. У загальному вигляді критерії такої потреби поліпшення житлових умов зафіксовані у ч. 2 ст. 134 ЖК.

8. Отримання житлового приміщення у будинку кооперативу пов'язане із членством у ЖБК, що є обов'язковою умовою надання кооперативної квартири. Дане положення стосується як первісного заселення будинку кооперативу, так і у випадку заселення у ньому квартир, що звільнилися. Тому житлове приміщення у будинку ЖБК не може бути надане особі, яка не прийнята у члени відповідного кооперативу у встановленому законодавством порядку (відповідно до ч. 1 ст. 141 ЖК).

9. Стаття, що коментується, на відміну від ст. 31 ЖК (де передбачається право громадян, які потребують поліпшення житлових умов, на одержання у користування жилого приміщення в будинках державного або громадського житлового фонду, у тому числі не обов'язково окремої квартири), встановлює право громадян, які потребують поліпшення житлових умов та вступили до ЖБК, на одержання у ньому окремої квартири.

10. Участь у ЖБК та житлових кооперативах з урахуванням економічної та політичної умов у державі, доступності житла та цін на нього, рівня добробуту населення, а також інших факторів для багатьох було і нині залишається одним із найоптимальніших способів набуття квартири. Це пов'язано з тим, що громадяни, маючи можливість участі у будівництві своєї квартири та подальшого проживання у ній, виплачують її вартість протягом, як правило, тривалого періоду часу. У цьому є правова сутність ЖБК та житлових кооперативів.