Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Громадяни, які перебувають на обліку бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу, приймаються до членів організовуваного кооперативу в порядку черговості.

Черговість прийому до членів кооперативу визначається за часом взяття на облік бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу (включення до списків осіб, які користуються правом першочергового вступу до кооперативу).

У першу чергу до членів житлово-будівельного кооперативу приймаються громадяни, які перебувають на обліку для одержання жилих приміщень у будинках державного або громадського житлового фонду, а також громадяни, зазначені в статті 45 цього Кодексу.

Поза чергою до членів житлово-будівельного кооперативу приймаються громадяни, які користуються правом позачергового одержання жилих приміщень у будинках державного або громадського житлового фонду (стаття 46), а також громадяни, зазначені в статті 171 цього Кодексу.

Законодавством Союзу РСР і Української РСР право першочергового та позачергового прийому до членів житлово-будівельного кооперативу може бути надано й іншим громадянам.

До членів діючого житлово-будівельного кооперативу приймаються насамперед громадяни, які користуються переважним правом на вступ до даного кооперативу, а в разі їх відсутності - інші громадяни відповідно до черговості, встановленої в цій статті, якщо інше не передбачено законодавством Союзу РСР.

Коментар:

1. Коментована норма ЖК розрізняє умови щодо черговості прийому громадян в кооперативи, що організовуються (створюються), та діючі кооперативи.

В організовувані кооперативи громадяни приймаються лише в порядку черговості, що передбачена ч. ч. 1 - 5 даної статті ЖК та п. 9 Примірного статуту ЖБК. У діючі кооперативи громадяни приймаються в порядку та з дотриманням вимог, передбачених ч. 6 даної статті ЖК.

Зокрема, ч. 1 даної статті встановлено, що громадяни, які перебувають на обліку бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу, приймаються до членів організовуваного кооперативу в порядку черговості. Аналогічне за змістом положення закріплено також абз. 1 п. 9 Примірного статуту ЖБК.

2. Відповідно до ч. 2 ст. 136 ЖК (також абз. 2 п. 9 Примірного статуту ЖБК) черговість прийому до членів організовуваного кооперативу, а також у випадках, передбачених ч. 6 коментованої статті, визначається за часом взяття на кооперативний облік або включення до списків осіб, які користуються правом першочергового вступу до кооперативу.

Для громадян, які користуються правом позачергового вступу до кооперативу, зазначена черговість визначається за часом включення до окремого списку, який ведеться органом місцевого самоврядування, підприємствами, установами, організаціями, окрім Книги обліку осіб, які перебувають на черзі на вступ до житлово-будівельного кооперативу (див. також коментар до ст. 134 ЖК та п. 31 Правил).

Принцип черговості виключає суб'єктивний підхід при прийомі в члени ЖБК. Водночас, з врахуванням таких факторів, як ступінь потреби у поліпшенні житлових умов, стан здоров'я громадянина, певні заслуги та інші обставини сприяли тому, що законодавець поряд із прийняттям в ЖБК у порядку загальної черговості, передбачив також прийняття в ЖБК в першу чергу та поза чергою.

3. У першу чергу до членів житлово-будівельного кооперативу приймаються громадяни, які перебувають на обліку для одержання жилих приміщень у будинках державного або громадського житлового фонду, а також громадяни, зазначені в статті 45 цього Кодексу.

Дане положення конкретизується абз. 3 п. 9 Примірного статуту ЖБК. Так, у першу чергу до членів ЖБК приймаються громадяни:

1) які перебувають на обліку для одержання жилих приміщень у будинках державного або громадського житлового фонду;

2) які користуються відповідно до ч. 2 ст. 21 і ст. 45 ЖК правом першочергового одержання жилих приміщень у будинках державного або громадського житлового фонду;

3) з числа молодих сімей при народженні дитини у перші три роки після шлюбу;

4) з числа осіб, які належать до інвалідів війни;

5) з числа осіб, на яких поширюється чинність Закону України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту".

Першочерговим правом прийняття до членів ЖБК, відповідно до вимог ч. 2 ст. 21 ЖК, користуються також певні категорії працівників підприємств та організацій, визначені колективним договором таких підприємств та організацій як такі, що мають право на першочергове одержання жилих приміщень, а також новатори і передовики виробництва, які добилися високих показників у праці і беруть активну участь у громадському житті (також у випадку зазначення про це у колективному договорі).

Відповідно до ст. 45 ЖК право на прийняття в члени ЖБК в першу чергу мають також наступні категорії осіб:

1) сім'ї воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, і прирівняні до них у встановленому порядку особи;

2) Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці, а також особи, нагороджені орденами Слави, Трудової Слави, "За службу Батьківщині у Збройних Силах СРСР" усіх трьох ступенів;

3) особи, які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, перелічених у списку захворювань, затверджуваному в установленому законодавством порядку;

4) особи, заражені вірусом імунодефіциту людини внаслідок виконання медичних маніпуляцій;

5) медичні працівники, заражені вірусом імунодефіциту людини внаслідок виконання службових обов'язків;

6) особи, які перебували в складі діючої армії в період громадянської і Великої Вітчизняної воєн та під час інших бойових операцій по захисту СРСР, партизани громадянської і Великої Вітчизняної воєн, а також інші особи, які брали участь у бойових операціях по захисту СРСР;

7) інваліди праці I і II груп та інваліди I і II груп з числа військовослужбовців;

8) сім'ї осіб, які загинули при виконанні державних або громадських обов'язків, виконанні обов'язку громадянина СРСР по рятуванню життя людини, по охороні державної власності і правопорядку або загинули на виробництві внаслідок нещасного випадку;

9) робітники і службовці, які тривалий час сумлінно пропрацювали у сфері виробництва;

10) матері, яким присвоєно звання "Мати-героїня", багатодітні сім'ї, сім'ї, що виховують дітей-інвалідів, і одинокі матері;

11) сім'ї при народженні близнят;

12) вчителі та інші педагогічні працівники загальноосвітніх шкіл і професійно-технічних навчальних закладів.

4. Частиною 4 статті, що коментується встановлено, що поза чергою до членів житлово-будівельного кооперативу приймаються громадяни, які користуються правом позачергового одержання жилих приміщень у будинках державного або громадського житлового фонду (стаття 46), а також громадяни, зазначені в статті 171 ЖК. Аналогічне за змістом положення закріплено Примірним статутом ЖБК в абз. 4 п. 9.

Зокрема, відповідно до ст. 46 ЖК правом позачергового прийому до членів ЖБК наділені:

1) інваліди Великої Вітчизняної війни і прирівняні до них у встановленому порядку особи протягом двох років з дати прийняття рішення про включення їх до списку на позачергове одержання жилого приміщення, а з них інваліди першої групи з числа учасників бойових дій на території інших держав - протягом року з визначенням переважного права інвалідів Великої Вітчизняної війни і прирівняні до них у встановленому порядку особи на одержання жилих приміщень перед всіма іншими категоріями позачерговиків;

2) громадяни, житло яких внаслідок стихійного лиха стало непридатним для проживання;

3) особи, направлені у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість;

4) особи, які повернулися з державного дитячого закладу, від родичів, опікуна чи піклувальника, громадяни, незаконно засуджені і згодом реабілітовані, при неможливості повернення займаного раніше жилого приміщення;

5) діти-інваліди, що не мають батьків або батьки яких позбавлені батьківських прав і проживають у державних або інших соціальних установах, після досягнення повноліття, якщо за висновком медико-соціальної експертизи вони можуть здійснювати самообслуговування і вести самостійний спосіб життя;

6) особи, обрані на виборну посаду, коли це пов'язано з переїздом в іншу місцевість;

7) члени сім'ї народного депутата України у разі його смерті в період виконання депутатських обов'язків у Верховній Раді України на постійній основі.

Громадяни, які мають право на позачергове одержання жилих приміщень, включаються до окремого списку.

Позачерговим правом прийняття у члени ЖБК користуються також громадяни у випадку знесення жилих будинків, що є в їх приватній власності у зв'язку з вилученням земельних ділянок для державних або громадських потреб (див.: відповідно до ст. 171 ЖК).

Слід також враховувати положення абз. 2 п. 29 Правил обліку, відповідно до якого адміністрації та профспілковому комітетові підприємства, установи, організації за згодою ради трудового колективу (трудового колективу) дозволяється направляти з числа громадян, які перебувають на кооперативному обліку, до житлово-будівельних кооперативів поза чергою висококваліфікованих спеціалістів та інших працівників з урахуванням їх трудового внеску.

5. Нині перелік зазначених вище категорій осіб, які мають право на першочерговий та позачерговий прийом до членів ЖБК, не є вичерпним. Адже, як підкреслено у ч. 5 даної статті, законодавством України право першочергового і позачергового прийому до членів житлово-будівельного кооперативу може бути надане й іншим категоріям громадянам.

6. До членів молодіжних житлово-будівельних кооперативів громадяни, які мають право на вступ до нових кооперативів, приймаються з додержанням черговості між ними, що визначається відповідно до вимог пункту 9 Примірного статуту ЖБК (абз. 6 п. 9 Примірного статуту).

7. Як передбачено у ч. 6 статті, що коментується, та в абз. 7 п. 9 Примірного статуту ЖБК, до членів діючого житлово-будівельного кооперативу приймаються, насамперед, громадяни, які користуються переважним правом на вступ до даного кооперативу, а в разі їх відсутності - інші громадяни відповідно до черговості, встановленої в цій статті ЖК, якщо інше не передбачено законодавством України.

На підставі ст. 145 ЖК та п. 55 Примірного статуту ЖБК переважне право переді усіма іншими особами на вступ до кооперативу мають члени сім'ї члена кооперативу (які проживали разом з ним), виключеного з кооперативу у зв'язку із систематичним руйнуванням або псуванням жилого приміщення, або використання його не за призначенням, що робить неможливим для інших проживання з членом кооперативу в одній квартирі чи в одному будинку, якщо заходи запобігання і громадського впливу виявилися безрезультатними, а також у зв'язку з виїздом на інше постійне місце проживання (крім випадків, передбачених пунктами 1, 2, 4, 6, 7 статті 147), померлого або такого, який вибув з нього з інших причин чи переселився в іншу квартиру в будинку того ж кооперативу. Члени сім'ї такого громадянина зберігають право користування жилим приміщенням за умови вступу до кооперативу одного з них. Член сім'ї, який виявив бажання вступити до кооперативу замість попереднього члена кооперативу, має перевагу перед іншими особами. Дружині члена кооперативу, що має право на частину паєнагромадження, надається перевага на вступ до кооперативу перед іншими членами сім'ї. При відсутності дружини, що має право на частину паєнагромадження, а також при відмові її від вступу до кооперативу така перевага надається спадкоємцям члена кооперативу, які проживали разом з ним. До кооперативу може бути прийнято стільки спадкоємців, скільки є ізольованих кімнат у квартирі.

Відповідно до абз. 3 п. 31 Примірного статуту ЖБК особа, якій член кооперативу передав пай, користується перевагою перед усіма іншими особами на вступ до цього кооперативу (див. також коментар до ст. 149 ЖК).

У випадку поділу квартири між членом кооперативу та його колишнім подружжям відповідно до ст. 146 ЖК та п. 43 Примірного статуту ЖБК переважне право на вступ до ЖБК має один із колишнього подружжя члена кооперативу.

Як передбачено у п. 51 Примірного статуту ЖБК, у разі вибуття члена житлово-будівельного кооперативу з кооперативу до заселення будинку або виключення його з кооперативу у зв'язку з виїздом на інше постійне місце проживання чи несплатою пайового внеску член його сім'ї, який перебуває разом з ним на обліку бажаючих вступити до кооперативу, має переважне право перед іншими особами на вступ до кооперативу. Тому з подружжя члена кооперативу, якому належить право на частину паєнагромадження, надається перевага перед іншими членами сім'ї.

Переважним правом на вступ до ЖБК користуються також члени сім'ї члена ЖБК, які перебувають на обліку бажаючих вступити до кооперативу, за умови вступу до кооперативу та мають переважне право на одержання жилого приміщення, що звільнилося в будинку (будинках) цього кооперативу, з дотриманням вимог, передбачених п. 56 Примірного статуту ЖБК (див. також ст. 142 ЖК).

Відповідно до п. 37 Примірного статуту ЖБК особа, яка вступає до ЖБК у зв'язку з обміном жилого приміщення, користується перевагою перед усіма іншими особами на вступ до цього кооперативу. У разі вибуття члена кооперативу з кооперативу у зв'язку з обміном частини жилого приміщення така перевага надається одному з членів сім'ї, які проживали разом з ним, а при відмові членів сім'ї від вступу до кооперативу - особі, яка вселилася як член сім'ї тих, що залишилися проживати в цьому приміщенні.

8. Відповідно до ст. 145 ЖК, п. п. 31, 37, 43, 51, 56 Примірного статуту ЖБК, а також відповідно до постанови Пленуму Верховного Суду України від 18.09.87 р. N 9 "Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи" (п. 2) вимоги громадян, які мають переважне право на вступ до кооперативу, про визнання незаконною відмови в прийомі їх до ЖБК та про право користування жилими приміщеннями розглядаються судом. Право на судовий захист визнається важливим елементом переважного права та його правовою гарантією.

9. Направлення до ЖБК громадян, які перебувають на кооперативному обліку, або в окремому списку осіб, які користуються правом позачергового вступу до кооперативу, проводиться органом місцевого самоврядування або адміністрацією підприємства, установи, організації або органом кооперативної організації у порядку черговості, що передбачена для прийому в члени кооперативу відповідно до вимог статті, що коментується. Про бажання вступити до конкретного кооперативу громадяни повинні подати відповідну заяву. Направлення в організовуваний кооператив здійснюється у формі списків, що передбачені п. 4 Примірного статуту ЖБК (див. також коментар до ст. 137 ЖК). Списки громадян, які вступають до кооперативу, і членів їх сімей, що виявили бажання оселитися в будинку кооперативу, затверджуються органом місцевого самоврядування. При цьому з урахуванням заяв громадян і виходячи з вимог п. 28 Примірного статуту ЖБК, визначаються типи квартир (однокімнатні, двокімнатні і т. ін.), які надаватимуться вказаним громадянам.