Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Житлово-будівельні кооперативи організуються при виконавчих комітетах місцевих Рад народних депутатів, при підприємствах, установах і організаціях.

Рішення про організацію кооперативів при підприємствах, установах, організаціях приймаються з урахуванням пропозицій трудових колективів.

Порядок організації та діяльності житлово-будівельних кооперативів установлюється законодавством Союзу РСР, цим Кодексом, Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу та іншими актами законодавства Української РСР.

Примірний статут житлово-будівельного кооперативу затверджується Радою Міністрів Української РСР.

Житлово-будівельний кооператив діє на основі статуту, прийнятого відповідно до Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу загальними зборами громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, і зареєстрованого в установленому порядку.

Громадяни, яких включено до затвердженого виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів списку осіб, що вступають до організовуваного житлово-будівельного кооперативу, вважаються членами цього кооперативу з дня реєстрації статуту, а громадяни, яких прийнято до діючого житлово-будівельного кооперативу, - з дня затвердження виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів рішення загальних зборів членів кооперативу про прийом до кооперативу.

Коментар:

1. Частиною 1 статті, що коментується передбачено, що ЖБК організуються при органах місцевого самоврядування, при підприємствах, установах і організаціях. У даному випадку йдеться про територіальний принцип організації ЖБК, коли вони створюються при органах місцевого самоврядування, та про виробничий принцип - коли ЖБК створюється при певній юридичній особі. Причому рішення про організацію кооперативів при підприємствах, установах, організаціях приймаються з урахуванням пропозицій трудових колективів відповідних юридичних осіб (ч. 2 даної статті).

Водночас, слід підкреслити, що в сучасних умовах організація та діяльність ЖБК та житлових кооперативів викликає певні труднощі, оскільки це питання в Україні врегульовано, насамперед, лише застарілим з огляду на сьогодення, Примірним статутом ЖБК, загальними положеннями, передбаченими гл. 5 ЖК. ЦК України (ст. 86) містить лише загальні положення щодо здійснення діяльності споживчими кооперативами, до яких, як було підкреслено раніше відносяться ЖБК.

Безумовно, основним видом кооперації, що задовольняє житлово-побутові потреби своїх членів, залишаються ЖБК, які організуються для будівництва багатоквартирних будинків та наступної їх експлуатації, адже мета організації ЖБК - забезпечення житлом членів кооперативу та членів їх сімей шляхом будівництва відповідного багатоквартирного будинку (а у випадках, передбачених законодавством, - одно- і двоквартирних жилих будинків садибного типу або багатоквартирного блокованого жилого будинку (будинків) з надвірними будівлями за власні кошти кооперативу з допомогою банківського кредиту).

При цьому дані кооперативи нині можна поділити на два види: такі, що створюються громадянами при сприянні органів місцевого самоврядування або заінтересованих юридичних осіб, та такі, що організуються громадянами та (або) юридичними особами самостійно. У першому випадку, як правило, до членів ЖБК приймаються громадяни, що потребують поліпшення житлових умов, у другому усі витрати покладаються на членів конкретного ЖБК.

Слід також враховувати, що однією із організаційних умов житлово-будівельної кооперації є принцип добровільності. Кооператив формується з числа громадян, які бажають втупити в його члени.

2. Порядок організації та діяльності житлово-будівельних кооперативів встановлюється законодавством України, цим Кодексом, Примірним статутом ЖБК та іншими актами законодавства України (до останніх, зокрема, можна віднести хоча і чинну нині постанову Ради Міністрів СРСР від 19.08.82 р. N 765 "Про житлово-будівельну кооперацію" з наступними змінами та доповненнями, але таку, що за своїм змістом не відповідає сучасній політичній, економічній, правовій системам України, а тому навряд чи таку, що здатна врегульовувати правовідносини в сфері ЖБК).

Наразі чинним є Примірний статут ЖБК (затверджений постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 р. N 186 з наступними змінами та доповненнями). Він регулює широке коло відносин, головним чином тих, що виникають всередині кооперативу: порядок організації та діяльності кооперативу, прийом громадян в кооператив, права та обов'язки кооперативу, права та обов'язки членів кооперативу та членів їх сімей, засоби кооперативу, органи управління кооперативу тощо.

3. Відповідно до положень Примірного статуту ЖБК до кооперативів, що організуються при органах місцевого самоврядування, приймаються громадян, які перебувають на обліку бажаючих вступити до кооперативу або у списку осіб, які користуються правом на вступ до кооперативу поза чергою (див. також коментар до ст. 134 ЖК).

До кооперативів, що організуються при підприємствах, установах, організаціях, приймаються працівники цих підприємств, установ, організацій, які перебувають на обліку бажаючих вступити до кооперативу (у списку осіб, які користуються правом на вступ до кооперативу поза чергою), а також інші громадяни у випадках, передбачених законодавством України. У порядку доукомплектування до зазначених кооперативів за направленням органу місцевого самоврядування можуть бути прийняті громадяни, які перебувають на кооперативному обліку (у списку позачерговиків).

При підприємстві, установі, організації з дозволу органу місцевого самоврядування може організовуватися кооператив для працівників кількох підприємств, установ, організацій, розташованих у даному населеному пункті.

4. Оскільки після завершення будівництва кооперативного будинку кожному члену кооперативу надається окрема квартира (ст. 141 ЖК), число громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, повинно відповідати кількості квартир у жилому будинку (будинках) кооперативу, запланованому до будівництва (п. 3 Примірного статуту ЖБК).

Також передбачено, що при будівництві одно- і двоквартирних жилих будинків садибного типу число громадян, необхідне для організації кооперативу, визначається органом місцевого самоврядування, але не може бути менше 5 чоловік.

5. На підставі заяв громадян, які перебувають на обліку бажаючих вступити до кооперативу (у списку осіб, які користуються правом на вступ до кооперативу поза чергою), з додержанням установленої черговості орган місцевого самоврядування або адміністрація підприємства, установи, організації чи орган кооперативної або іншої громадської організації і профспілковий комітет складають списки громадян, які вступають до даного кооперативу, і членів їх сімей та проводять загальні збори громадян, на яких приймається рішення про організацію кооперативу.

Рішення зборів про організацію кооперативу, список громадян, які вступають до кооперативу, і членів їх сімей, що виявили бажання оселитися в будинку кооперативу, затверджуються органом місцевого самоврядування. При цьому з урахуванням заяв громадян і виходячи з вимог Примірного статуту ЖБК в частині граничного розміру жилої площі та кількості кімнат (див. також коментар до ст. 141 ЖК), визначаються типи квартир (однокімнатні, двокімнатні тощо.), які надаватимуться вказаним громадянам.

Таким чином, на першому етапі вирішується питання лише про тип квартири. Її номер та розмір жилої площі стають відомими пізніше - після розподілу конкретних квартир між членами кооперативу.

Відповідно до абз. 3 п. 4 Примірного статуту ЖБК розподіл квартир між членами кооперативу провадиться перед здачею жилого будинку в експлуатацію. На цьому - другому етапі на підставі рішення, прийнятого при організації кооперативу, приймається рішення про надання члену кооперативу конкретної квартири того типу, який було визначено спочатку (первісно). Необхідно підкреслити, що Примірним статутом ЖБК первісно прийняте рішення про виділення члену кооперативу квартири визначеного типу може бути переглянуте лише за наявності прохання про це члена кооперативу.

6. Необхідно враховувати, що загальні збори членів ЖБК, які є вищим органом управління кооперативу здійснюють розподіл квартир між членами новоорганізовуваного кооперативу (пп. 9 п. 60 Примірного статуту ЖБК).

При цьому рішення загальних зборів членів кооперативу про розподіл квартир між членами новоорганізовуваного кооперативу приймається більшістю не менше 3/4 голосів присутніх на зборах членів кооперативу (уповноважених) (абз. 4 п. 62 Примірного статуту ЖБК). Замість члена кооперативу на загальних зборах членів кооперативу може бути присутня уповноважена ним особа. Повноваження підтверджується довіреністю. Уповноважена особа може представляти інтереси одного члена кооперативу.

Метод розподілу квартир поміж членами кооперативу Примірним статутом не визначений. На практиці в деяких випадках розподіл квартир доручають правлінню кооперативу, ініціативній групі або спеціально створеній для цієї мети комісії, пропозиції яких у подальшому розглядаються та затверджуються загальними зборами членів кооперативу. Найбільш частіше розподіл квартир в ЖБК розподіляється за жеребкуванням. Жеребкування проводиться по групам - поміж членами кооперативу, які мають право відповідно до раніше прийнятого рішення на отримання квартири даного типу (однокімнатної тощо). Жеребкування може проходити в два етапи - спочатку визначається черговість, відповідно до якої члени кооперативу будуть тягнути жереб з номером квартири даного типу, а потім тягнуться самі жереби. Члени ЖБК, які мають право вибору квартир, у жеребкуванні участі не приймають.

При розподілі квартир істотне значення мають поправочні коефіцієнти до вартості квартир, які відповідно до Примірного статуту ЖБК (п. 12) за рішенням загальних зборів членів кооперативу можуть застосовуватися в розмірі до десяти процентів вартості квартир залежно від поверху, орієнтації квартир та інших місцевих умов. Введення таких поправочних коефіцієнтів і визначення вартості квартир провадяться до розподілу квартир між членами кооперативу. Внаслідок застосування зазначених коефіцієнтів вартість квартир, розташованих на незручних поверхах, з гіршою орієнтацією тощо сплачується за меншою ціною.

Розподіл квартир методом жеребкування дозволяє поставити всіх членів ЖБК у рівні умови. Застосування цього методу із поєднанням права вибору квартири членам кооперативу, які мають для цього підстави, вважається найбільш правильним.

7. Частиною 5 статті, що коментується передбачено, що ЖБК діє на основі статуту, прийнятого відповідно до Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу загальними зборами громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, і зареєстрованого в установленому порядку.

Так, після затвердження рішення про організацію житлово-будівельного кооперативу скликаються загальні збори громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, для прийняття статуту кооперативу. ЖБК діє на підставі статуту, прийнятого відповідно до положень Примірного статуту ЖБК і зареєстрованого в органі місцевого самоврядування, який затвердив рішення про організацію кооперативу. Зміни і доповнення, що вносяться до статуту кооперативу, також підлягають реєстрації. З дня реєстрації статуту кооператив набуває прав юридичної особи. Кооператив користується штампом і печаткою із зазначенням свого найменування (п. 5 Примірного статуту ЖБК).

Статут ЖБК може уточнювати та доповнювати норми, що містяться у Примірному статуті ЖБК. Проте, його положення не можуть суперечити Примірному статуту ЖБК. У випадку наявності розходжень поміж положеннями статуту конкретного ЖБК та Примірного статуту ЖБК, діють положення останнього.

Примірний статут ЖБК вважається загальнообов'язковим нормативним актом, який діє незалежно від внесення кооперативом змін та доповнень до раніше прийнятих ними статутів.

Перераховані вище дії слід віднести до третього етапу створення кооперативу.

8. Останньою стадією - четвертим етапом організації ЖБК є скликання загальних зборів його членів, на якому обираються правління та ревізійна комісія. Збори також затверджують погоджені з органом місцевого самоврядування і будівельною організацією проект і зведений кошторис на будівництво жилого будинку (будинків) та надвірних будівель і встановлюють розмір вступного внеску (див. також коментар до ст. 187 ЖК).

9. Відповідно до ч. 6 даної статті ЖК та відповідно до положень Примірного статуту ЖБК (п. 10) громадяни, яких включено до затвердженого органом місцевого самоврядування списку осіб, що вступають до організовуваного житлово-будівельного кооперативу, вважаються членами цього кооперативу з дня реєстрації статуту. Тому перегляд органом місцевого самоврядування затвердженого ним списку членів кооперативу не допускається. Питання про виключення особи із членів кооперативу може бути вирішеним лише за наявності передбачених законодавством підстав і у визначеному порядку (див. також коментар до ст. 147 ЖК).

Громадяни, які були прийняті до діючого житлово-будівельного кооперативу, вважаються його членами з дня затвердження органом місцевого самоврядування рішення загальних зборів членів кооперативу про прийом до кооперативу. У цьому випадку такі особи мають права та несуть обов'язки члена кооперативу лише після прийняття зазначеного рішення.