Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Якщо належний житлово-будівельному кооперативу будинок підлягає знесенню у зв'язку з вилученням земельної ділянки для державних або громадських потреб, кооперативу замість будинку, що зноситься, передається у власність рівноцінний жилий будинок.

Коментар:

1. Загальне правило щодо припинення права власності на нерухоме майно у зв'язку із викупом земельної ділянки, на якій воно розміщене, міститься у ст. 351 ЦК. Відповідно до нього право власності на житловий будинок (у нашому випадку кооперативний будинок), інші будівлі, споруди, насадження у зв'язку з викупом земельної ділянки, на якій вони розміщені (стаття 350 ЦК), може бути припинене за рішенням суду шляхом їх викупу і з обов'язковим попереднім відшкодуванням збитків у повному обсязі.

У даному випадку підставою викупу земельної ділянки може бути суспільна необхідність. Відповідно до вимог ст. 350 ЦК викуп земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю здійснюється за згодою власника або за рішенням суду в порядку, встановленому законом. При цьому орган, який прийняв рішення про викуп земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю, зобов'язаний письмово повідомити власника земельної ділянки про це не пізніше ніж за рік до викупу земельної ділянки. Плата за земельну ділянку, що викуповується (викупна ціна), строки та інші умови викупу визначаються за домовленістю з власником ділянки, а в разі спору - судом. Слід також враховувати, що до викупної ціни включаються ринкова вартість земельної ділянки і нерухомого майна, що на ній розміщене, та збитки, завдані власникові у зв'язку з викупом земельної ділянки (у тому числі упущена вигода), у повному обсязі. За домовленістю з власником земельної ділянки, яка підлягає викупу, орган, який прийняв рішення про викуп земельної ділянки у зв'язку з суспільною необхідністю, може надати йому іншу земельну ділянку, вартість якої враховується при визначенні викупної ціни.

Позов про викуп житлового будинку, інших будівель, споруд, насаджень у зв'язку з викупом земельної ділянки, на якій вони розміщені, може бути поданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування. Вимога про викуп зазначеного майна підлягає задоволенню, якщо позивач доведе, що використання земельної ділянки, викупленої у зв'язку з суспільною необхідністю, є неможливим без припинення права власності на це майно (ч. 2 ст. 351 ЦК). При цьому суд може постановити рішення про знесення житлового будинку, інших будівель, споруд, насаджень, які розміщені на земельній ділянці, що підлягає викупу, або про перенесення їх, за бажанням власника, на іншу земельну ділянку та їх відбудову, якщо це можливо. У разі знесення або перенесення цих об'єктів на іншу земельну ділянку особа має право на попереднє відшкодування збитків, у тому числі витрат на поліпшення якості земельної ділянки, та упущеної вигоди (ч. 3 ст. 351 ЦК).

2. Якщо все ж таки таке припинення права власності на кооперативний будинок буде доведено, то в подібній ситуації можливі різні варіанти. Наприклад, перший - договір купівлі-продажу житлового кооперативного будинку, що укладається між органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування та кооперативом. При цьому рішення про продаж повинно прийматися загальними зборами кооперативу одноголосно.

Другий варіант викладено у статті, що коментується,, - коли орган державної влади, орган влади Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування відповідному кооперативу передає у власність рівноцінний жилий будинок. При цьому рівноцінність повинна бути дотримана і щодо жилих приміщень, які займають члени кооперативу; якщо ні, то повинна бути надана грошова компенсація.

Можливий і третій варіант - коли орган державної влади, орган влади Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування повинні домовитись з кожним членом кооперативу щодо надання їм жилих приміщень. При цьому можливими виявляються різні підстави користування таким жилим приміщенням: право власності, соціальне житло тощо.

3. Слід також враховувати вимогу ч. 5 ст. 351 ЦК, відповідно до якої знесення житлового будинку не допускається до забезпечення особи, яка проживала у ньому як власник, та членів її сім'ї, а також особи, яка проживала в ньому як наймач, та членів її сім'ї помешканням у розмірі та в порядку, встановлених законом.