Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Особі, прийнятій до членів житлово-будівельного кооперативу, за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів, надається окрема квартира, що складається з однієї чи кількох кімнат, відповідно до кількості членів сім'ї, суми її пайового внеску і граничного розміру жилої площі, передбачуваного Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу.

Заселення квартир у будинку житлово-будівельного кооперативу провадиться за ордерами, що видаються виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів. Відмову у видачі ордера може бути оскаржено в судовому порядку.

Коментар:

1. Зі змісту статті, що коментується, слідує, що надання жилого приміщення членам житлових та житлово-будівельних кооперативів провадиться на підставі рішення загальних зборів членів кооперативу відповідно до кількості членів сім'ї члена кооперативу, а також суми пайового внеску. У тих випадках, коли кооператив було організовано за підтримки органу місцевого самоврядування, останній затверджує рішення загальних зборів кооперативу.

У даній статті підкреслюється про надання члену кооперативу окремої квартири. При цьому квартира повинна бути упорядкованою щодо умов до даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним та технічним вимогам. При наданні жилого приміщення у кооперативному будинку також у повній мірі можуть бути враховані: право на додаткову житлову площу, стан здоров'я громадян, які вселяються в квартиру, інші обставини, що заслуговують на увагу.

2. Глава 5 ЖК не містить спеціальних норм, присвячених пайовому внеску (в деяких нормах ЖК використовується термін "паєнагромадження"). Разом з тим пайові внески утворюють пайовий фонд кооперативу, який має строго цільове призначення: вони призначені виключно для оплати будівництва та вартості побудованого житла. Сам пайовий внесок у житловий та житлово-будівельний кооператив є майновим (як правило, грошовим), рівним у загальній сумі будівельній або відповідно купівельній вартості жилого приміщення, що отримується членом кооперативу. Вноситься він членом кооперативу одночасно або у розстрочку, умови якої визначаються статутом кооперативу. При цьому член житлового або житлово-будівельного кооперативу має право внести частину пайового внеску, що залишилася, достроково та відповідно стати власником жилого приміщення, яке він займає (про виникнення права власності на жиле приміщення у членів кооперативу див. коментар до ст. 149 ЖК).

3. Частина друга коментованої статті встановлює норму, що передбачає заселення квартир у будинку житлово-будівельного кооперативу на підставі ордера, що видається органом місцевого самоврядування. У випадку відмови у видачі ордера її можна оскаржити у судовому порядку.

Слід підкреслити, що понині на практиці в тих кооперативах, де здійснюється підтримка органів місцевого самоврядування, останні продовжують видавати ордери для заселення кооперативних квартир. У будинках житлових та житлово-будівельних кооперативів, що створені без участі органів місцевого самоврядування, видача ордерів не є обов'язковою умовою вселення у кооперативну квартиру.

Заселення члена кооперативу у жиле приміщення будинку кооперативу призводить до виникнення визначених правовідносин між ним та житловим або житлово-будівельним кооперативом (про права та обов'язки члена кооперативу див. коментар до ст. 149 ЖК).

4. Положення даної статті віднайшли свій розвиток у правилах Примірного статуту ЖБК, які можна застосовувати в тій частині, що не суперечить чинному в Україні законодавству.

Зокрема, п. 27 Примірного статуту ЖБК (так само як ст. 141 ЖК) передбачено, що особі, прийнятій до членів житлово-будівельного кооперативу, за рішенням загальних зборів членів кооперативу, надається в безстрокове користування окрема квартира, що складається з однієї чи кількох кімнат, відповідно до кількості членів сім'ї, суми її пайового внеску та граничного розміру жилої площі. Заселення квартир у будинку житлово-будівельного кооперативу провадиться за ордерами, що видаються органом місцевого самоврядування. Відмову у видачі ордера може бути оскаржено в судовому порядку.

Щодо граничного розміру жилої площі, то п. 28 Примірного статут ЖБК визначено, що надання квартир у будинку житлово-будівельного кооперативу провадиться в межах 13,65 квадратного метра жилої площі на одну особу, але не менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. На прохання члена кооперативу йому надається квартира меншого розміру, але вище рівня, встановленого у даному населеному пункті для взяття громадян на квартирний облік. Не допускається заселення однокімнатної квартири (однієї кімнати) особами різної статі, старшими за дев'ять років, крім подружжя.

У Примірному статуті ЖБК окремо підкреслюється, що квартира надається членові кооперативу на членів його сім'ї, вказаних у заяві про вступ до кооперативу. До цієї заяви включаються члени сім'ї, які перебувають з ним на обліку бажаючих вступити до кооперативу. Крім зазначених осіб, член кооперативу вправі включити до заяви дітей, які народилися після взяття його на облік, і дружину (чоловіка), що пізніше вселилася у жиле приміщення, займане тим з подружжя, що перебуває на обліку. Якщо вселення дружини (чоловіка) у жиле приміщення подружжя, що перебуває на обліку, було неможливим, до заяви може бути включений той з подружжя, що проживає окремо, крім випадків, коли він у даному населеному пункті або в приміській зоні забезпечений жилим приміщенням і не потребує поліпшення житлових умов.

У випадках, якщо жила площа квартири, передбачена прийнятим для будівництва типовим проектом, перевищує для даної сім'ї граничну норму, ця квартира члену кооперативу надається за умови, що кількість кімнат не перевищує числа членів сім'ї.

При наявності у члена кооперативу або у будь-кого з членів його сім'ї права на додаткову жилу площу розмір квартири, що надається, визначається з урахуванням такого права. У цьому разі допускається надання квартири з кількістю жилих кімнат, що перевищує число членів сім'ї.

У випадку, якщо до заселення будинку житлово-будівельного кооперативу склад сім'ї члена кооперативу зміниться, в результаті чого виділена йому квартира перестане відповідати вищезазначеним вимогам, членові кооперативу, на його прохання, може бути в установленому порядку надана інша квартира, в будинку цього кооперативу, яка відповідає складу сім'ї, що змінився. При відсутності такої квартири членові кооперативу надається раніше виділена квартира або, за його бажанням, забезпечується можливість позачергового вступу до іншого організовуваного кооперативу (п. 29 Примірного статуту ЖБК).