Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Член житлово-будівельного кооперативу, який потребує поліпшення житлових умов (частини друга і третя статті 134), має переважне право на одержання квартири, що звільнилася в будинку цього кооперативу. Член житлово-будівельного кооперативу має перевагу перед усіма іншими особами на одержання кімнати, що звільнилася у квартирі, в якій він проживає. У разі виникнення спору питання вирішується в судовому порядку.

Коментар:

1. Коментованою нормою встановлено, що член ЖБК, який потребує поліпшення житлових умов, має переважне право на одержання квартири, що звільнилася в будинку цього кооперативу. Член житлово-будівельного кооперативу має перевагу перед усіма іншими особами на одержання кімнати, що звільнилася у квартирі, в якій він проживає. А у випадку виникнення спору питання вирішується в судовому порядку.

Питання про переважне право члена кооперативу на отримання жилого приміщення, що звільнилося у будинку цього кооперативу, окрім даної статті, регулюється також правилами Примірного статуту ЖБК (пп. 32 - 35). Оскільки у даному випадку ані ЖК, ані Примірний статут ЖБК не містять вимоги щодо необхідності перебування на квартирному або кооперативному обліку, член кооперативу, який потребує поліпшення житлових умов, може здійснити переважне право на отримання квартири, що звільнилася у будинку даного кооперативу, і тоді, коли він на такому обліку не перебуває. В останньому випадку потреба у поліпшенні житлових умов визначається виходячи з підстав, встановлених для прийняття громадян на кооперативний облік (див. також коментар до ст. 134 ЖК).

2. Основною особливістю переважного права члена житлово-будівельного кооперативу на одержання жилого приміщення, що звільнилося в будинку кооперативу, є те, що така квартира не повинна перебувати у приватній власності, тобто за таку квартиру не сплачено повну суму пайового внеску.

Так, конкретизуючи дану норму ЖК, у Примірному статуті ЖБК (п. 32) підкреслено, що член ЖБК, який потребує поліпшення житлових умов, має переважне право на одержання квартири, що звільнилася в будинку (будинках) цього кооперативу, пайовий внесок за яку внесено не повністю.

У випадку наявності кількох членів кооперативу, які мають переважне право на одержання вказаної квартири, питання про те, кому з них її надати, вирішується загальними зборами членів кооперативу (зборами уповноважених) з урахуванням часу виникнення потреби в поліпшенні житлових умов, а також права на пільги відносно черговості прийому до членів кооперативу.

Здається доволі сумнівним з точки зору його реалізації наступне положення Примірного статуту ЖБК, яке носить декларативний характер з огляду на сучасний стан розвитку законодавства України - якщо у ЖБК, організованому при підприємстві, установі, організації, немає членів кооперативу, які потребують поліпшення житлових умов, або вони від одержання вказаної квартири відмовились, ця квартира надається в першу чергу працівникові даного підприємства, установи, організації за умови вступу його до кооперативу в порядку, встановленому Примірним статутом. При відсутності зазначених вище осіб, або при їх відмові від одержання вказаної квартири переважне право на її одержання має член цього кооперативу, який бажає замінити займану квартиру на іншу з такою ж кількістю кімнат.

3. Відповідно до Примірного статуту ЖБК при наданні члену кооперативу квартири, що звільнилася у будинку такого кооперативу, повинні дотримуватися передбачені Примірним статутом ЖБК (п. 28) загальні вимоги, які ставляться до квартир, що надаються в кооперативних будинках, зокрема щодо максимального та мінімального розміру жилої площі та граничної кількості кімнат (див. коментар до ст. 141 ЖК). Оскільки інших обмежень зазначений статут не містить, за умови дотримання вимог, про які зазначено вище, член кооперативу, використовуючи належне йому переважне право, може отримати квартиру як більшої житлової площі на всю сім'ю, так і рівноцінної або меншої, до якої він вправі вселитися з окремими членами сім'ї, залишивши інших членів сім'ї у квартирі, яку він займав раніше. У першому випадку, коли члену кооперативу надається квартира на всю сім'ю, переважне право на отримання квартири, яка ним звільняється, мають інші потребуючі у покращенні житлових умов члени кооперативу. В результаті цього на практиці може створюватися ланцюг: один член кооперативу покращує свої житлові умови шляхом переселення з двокімнатної квартири до трикімнатної, звільнена ним двокімнатна квартира надається члену кооперативу, який проживає в однокімнатній, а останню отримує член кооперативу на себе або на себе та одного або кількох членів своєї сім'ї, залишаючи інших членів сім'ї проживати у колишній квартирі.

Якщо член кооперативу отримав іншу квартиру у будинку цього кооперативу лише на себе або на себе та на частину членів сім'ї, інші члени сім'ї, які проживали разом із ним, зберігають право користування квартирою за умови вступу до кооперативу одного із них. Член сім'ї, який виявив бажання вступити до кооперативу замість члена кооперативу, який вибув, має переважне право перед іншими особами.

4. Примірним статутом ЖБК (п. 33) також деталізуються положення щодо переважного права члена ЖБК на одержання кімнати, що звільнилася у квартирі, в якій він проживає.

Зокрема, якщо в квартирі, де проживає член житлово-будівельного кооперативу, звільнилася кімната (кімнати), пайовий внесок за яку внесено не повністю, цей член кооперативу користується перевагою перед усіма іншими особами на одержання зазначеної кімнати (кімнат). При відмові його від одержання такої кімнати переважне право надається іншому членові цього кооперативу, який потребує поліпшення житлових умов.

5. Надання членові житлово-будівельного кооперативу квартири, що звільнилася, пайовий внесок за яку внесено не повністю, провадиться з додержанням визначених вимог: має бути дотримано вимогу щодо граничного розміру жилої площі (абз. 1 п. 28 Примірного статуту ЖБК); квартира має бути благоустроєною (абз. 2 п. 28 Примірного статуту ЖБК); має бути дотримано, за наявності відповідних підстав, умову щодо дотримання кількості кімнат квартири кількості членів сім'ї члена кооперативу (абз. 4 п. 28 Примірного статуту ЖБК); має бути дотримано умову щодо дотримання права члена кооперативу на додаткову жилу площу (абз. 5 п. 28 Примірного статуту ЖБК).

6. Примірним статутом ЖБК (п. 35) передбачено, що при відмові члену житлово-будівельного кооперативу в наданні жилого приміщення, що звільнилося, у випадках, передбачених абз. 1 та абз. 4 п. 32 і п. 33 Примірного статуту, спір вирішується у судовому порядку.

7. Необхідно підкреслити, що члени сім'ї члена житлово-будівельного кооперативу, які перебувають на обліку бажаючих вступити до кооперативу, за умови вступу до кооперативу також мають переважне право на одержання жилого приміщення, що звільнилося в будинку (будинках) цього кооперативу, якщо відсутні особи, які мають переважне право на отримання даної квартири (вказані в пп. 32, 33 Примірного статуту), або вони від одержання жилого приміщення, що звільнилося, відмовилися (п. 56 Примірного статуту ЖБК).

Отже, на відміну від члена кооперативу член його сім'ї для реалізації зазначеного права повинен не лише потребувати поліпшення житлових умов, але і перебувати на кооперативному обліку. Крім того, скористатися правом, про яке йде мова, він може лише за відсутності членів кооперативу, які мають законні підстави і бажання отримати квартиру, що звільнилася, у тому числі і в порядку заміни займаної квартири на іншу з тією ж кількістю кімнат.

Надання членам сім'ї члена кооперативу зазначеного жилого приміщення провадиться з додержанням вимог, визначених правилами Примірного статуту ЖБК.

Оскільки право члена сім'ї члена кооперативу на отримання звільненої квартири засновано на законодавчих підставах та є суб'єктивним цивільним правом, у випадку виникнення спору питання вирішується в судовому порядку.