Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Член житлово-будівельного кооперативу вправі за письмовою згодою проживаючих разом з ним членів сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін займаного жилого приміщення з наймачем жилого приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду чи з іншим членом житлово-будівельного кооперативу, в тому числі з проживаючими в іншому населеному пункті, за умови прийому до членів кооперативу особи, що вселяється у зв'язку з обміном у будинок житлово-будівельного кооперативу.

Обмін жилими приміщеннями між членами того ж самого кооперативу провадиться за рішенням загальних зборів членів кооперативу.

При проведенні обміну застосовуються правила, встановлені статтею 83 цього Кодексу.

Якщо між членом кооперативу та членами його сім'ї не досягнуто згоди про обмін, то член кооперативу, а також його дружина, що має право на частину паєнагромадження, можуть вимагати в судовому порядку примусового обміну займаного приміщення на приміщення в різних будинках (квартирах).

Обмін не допускається у випадках, зазначених у статті 86 цього Кодексу.

Коментар:

1. Про правила та договір обміну жилими приміщеннями див. ст. ст. 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89 ЖК.

2. Член ЖБК має право не лише безстроково користуватися наданим йому жилим приміщенням, але і розпоряджатися ним у встановленому законом порядку (здавати у найм, обмінювати тощо).

Члени житлових та житлово-будівельних кооперативів мають право здійснити обмін займаного ними жилого приміщення на жиле приміщення, яке належить іншим громадянам на праві власності, на підставі цивільно-правового договору, а також з іншими членами житлових та житлово-будівельних кооперативів.

Обмін проводиться із взаємною передачею прав та обов'язків, що витікають із підстав користування жилим приміщенням.

3. Пленум Верховного Суду України у постанові від 18.09.87 р. за N 9 (з наступними змінами та доповненнями) "Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи" у п. 2 підкреслив, що судам підвідомчі спори між ЖБК та їх членами чи іншими громадянами, зокрема, за позовами членів ЖБК: про відмову (при неповній сплаті пайового внеску) правління ЖБК у згоді на здачу жилого приміщення в найом, загальних зборів членів ЖБК - у передачі паю членові сім'ї, в обміні жилими приміщеннями між членами того самого ЖБК, органу місцевого самоврядування - у видачі ордерів на обмін жилих приміщень, а також про примусовий обмін жилого приміщення, якщо між членом кооперативу, який не повністю сплатив пайовий внесок, і членами його сім'ї не досягнуто згоди про обмін (статті 143, 144 ЖК України, пп. 31, 36 - 40 Примірного статуту ЖБК).

Так, відповідно до ч. 1 ст. 143 ЖК, п. 36 Примірного статуту ЖБК, член ЖБК вправі за письмовою згодою проживаючих разом із ним членів сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін займаного жилого приміщення, з наймачем жилого приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду чи з іншим членом житлово-будівельного кооперативу, в тому числі з проживаючими в іншому населеному пункті, за умови прийому до членів кооперативу особи, яка вселяється у зв'язку з обміном у будинок житлово-будівельного кооперативу.

Член кооперативу або член його сім'ї також має право у встановленому порядку провести обмін жилої площі, що припадає на нього, в тому числі суміжної кімнати або частини кімнати, за умови, що в'їжджаючий у порядку обміну вселяється як член сім'ї тих, що залишилися проживати в цьому приміщенні. Якщо обмін частини жилого приміщення пов'язаний з вибуттям члена кооперативу з кооперативу, то такий обмін провадиться за умови вступу до кооперативу члена його сім'ї або особи, яка вселяється як член сім'ї тих, що залишилися проживати в цьому приміщенні.

Обмін жилими приміщеннями між членами того ж самого житлово-будівельного кооперативу провадиться за рішенням загальних зборів членів кооперативу. У разі заперечення кооперативу проти обміну спір вирішується в судовому порядку.

Постановою Пленуму Верховного Суду України також визначено, що член ЖБК, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, надану йому в користування, набуває право власності на квартиру і вправі розпоряджатись нею на свій розсуд - продавати, заповідати, обмінювати, в тому числі на інше жиле приміщення у будинку державного або громадського житлового фонду чи іншого ЖБК, на жилий будинок (частину будинку), що належить громадянину на праві власності і вчиняти відносно неї інші угоди, що не заборонені законом. Виходячи з цього, особа, якій відчужена членом ЖБК квартира, має переважне право на вступ до цього кооперативу.

4. Окремо підкреслено (п. 10 Постанови), що суди повинні мати на увазі:

а) вимагати проведення примусового обміну жилого приміщення вправі член ЖБК, який не набув права власності на квартиру, його дружина чи члени сім'ї, яким належить право власності на частину паєнагромадження, якщо між ними не досягнуто згоди про обмін. При вирішенні такого позову повинні враховуватись інтереси, що заслуговують на увагу членів сім'ї, які проживають у жилому приміщенні, оскільки вони мають однакове право користуватись ним; б) член сім'ї пайовика вправі провести обмін жилої площі, що припадає на нього, у тому числі суміжної кімнати або частини кімнати, і у випадках, коли він не має права на частку у паї (коли пайовий внесок ще не сплачено повністю). Обмін частини жилої площі в квартирі ЖБК допускається лише за умови, якщо особа, з якою проводиться її обмін, є близьким родичем з членом кооперативу або членами його сім'ї, які залишилися проживати в квартирі (батьки, діти, дід, бабка, рідні брати і сестри), до них вселяється як член сім'ї і у порядку обміну передає жиле приміщення, яким вона користується як наймач або член ЖБК (у тому числі того самого). Примусовий обмін у таких випадках чинне законодавство не передбачає; в) загальні збори членів ЖБК (до повної сплати пайового внеску) можуть відмовити в обміні жилих приміщень у будинку того ж кооперативу або у прийомі до членів ЖБК особи, яка вступає до кооперативу у зв'язку з обміном жилого приміщення, а орган місцевого самоврядування - у видачі ордера учасникам обміну лише за наявності передбачених ст. 86 ЖК України підстав. Відмова у видачі ордера є також обґрунтованою, якщо учасниками обміну не подані необхідні документи (довідки установи банку про внесення особою, яка вступила до кооперативу, пайового внеску, правління кооперативу про передачу членом кооперативу, який вибув, паєнагромадження особі, яка є його близьким родичем (п. 40 Примірного статуту ЖБК); г) надання відповідачеві в порядку примусового обміну жилого приміщення у будинку ЖБК можливе лише у випадку, коли загальні збори членів кооперативу дали згоду прийняти його членом ЖБК і він не заперечує стати членом даного кооперативу.

Вищезазначені рекомендації постанови Верховного Суду Україні нині можуть бути застосовуваними лише у тій частині, яка не суперечить вимогам чинного законодавства України.

5. Обмін жилого приміщення у будинку ЖБК можливий за умови прийому до членів кооперативу особи, що вселяється у зв'язку з обміном у будинок житлово-будівельного кооперативу.

Зокрема, п. 37 Примірного статуту ЖБК передбачено, що особа, яка вступає до житлово-будівельного кооперативу у зв'язку з обміном жилого приміщення, користується перевагою перед усіма іншими особами на вступ до цього кооперативу. У разі вибуття члена кооперативу з кооперативу у зв'язку з обміном частини жилого приміщення така перевага надається одному з членів сім'ї, які проживали разом з ним, а при відмові членів сім'ї від вступу до кооперативу - особі, яка вселилася як член сім'ї тих, що залишилися проживати в цьому приміщенні. При відмові у прийомі до кооперативу вказаних осіб спір вирішується в судовому порядку.

6. Враховуючи вищенаведене та правила ч. 3 коментованої статті можна підкреслити, що якщо між членом кооперативу, який не являється власником квартири, та членами його сім'ї не досягнуто згоди про обмін, то член кооперативу, а також його подружжя або інший член сім'ї, що має право на частину паєнагромадження, можуть вимагати в судовому порядку примусового обміну займаного приміщення на інші житлові приміщення. Аналогічне за змістом правило міститься в п. 39 Примірного статуту ЖБК. Разом з тим не може бути визнана законною така ж вимога члена сім'ї (у тому числі колишнього подружжя), який не має права на частину паєнагромадження.

7. Обмін не допускається у випадках, зазначених у статті 86 цього Кодексу (див. також до неї коментар), якими є наступні: 1) якщо до наймача пред'явлено позов про розірвання чи зміну договору найму жилого приміщення або визнання ордера недійсним; 2) якщо одним з учасників обміну є член житлово-будівельного кооперативу, щодо якого розглядається питання про виключення з кооперативу; 3) якщо обмін має корисливий або фіктивний характер; 4) якщо будинок, в якому знаходиться обмінюване жиле приміщення, підлягає знесенню або будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом чи підлягає переобладнанню для інших цілей; 5) якщо будинок підлягає капітальному ремонту з переобладнанням або переплануванням обмінюваного жилого приміщення; 6) якщо жиле приміщення є службовим або знаходиться в гуртожитку; 7) якщо одне з обмінюваних приміщень знаходиться в будинку підприємства, установи, організації, зазначених у частині першій статті 114 ЖК, крім випадків, коли наймач одержав приміщення у будинку підприємства, установи, організації не у зв'язку з трудовими відносинами або коли наймодавець втратив право на його виселення, а також коли наймач іншого обмінюваного приміщення (член житлово-будівельного кооперативу) перебуває з цим підприємством, установою, організацією у трудових відносинах; 8) якщо у зв'язку з обміном у квартиру, в якій проживає два або більше наймачі, вселяється особа, яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, в зв'язку з чим не може проживати в такій квартирі; 9) якщо внаслідок міжміського обміну на жилі приміщення в містах республіканського підпорядкування і в курортних місцевостях розмір жилої площі, що припадатиме на кожного члена сім'ї, буде меншим від встановленого законодавством.

8. При обміні жилого приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду на жиле приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу особа, яка вступає до кооперативу у зв'язку з обміном, зобов'язана внести на рахунок кооперативу в установі банку пайовий внесок не менший, ніж розмір паєнагромадження члена кооперативу, який вибув. Якщо особа, яка вступає до кооперативу у зв'язку з обміном, є з членом кооперативу близьким родичем (батьки, діти, дід, бабка, рідні брати і сестри), вона звільняється від внесення зазначеного пайового внеску за умови передачі їй паєнагромадження вибулим членом кооперативу. У наведеному переліку близьких родичів відсутні онуки, проте названі дід та бабка, які у випадку вступу до ЖБК у зв'язку із обміном можуть бути звільнені від сплати пайового внеску. Беззаперечно, що і при зворотному варіанті - коли у зв'язки із обміном до кооперативу вступає онук або онучка члена кооперативу - вони також звільняються від сплати зазначеного внеску за умови передачі їм паєнагромадження вибулим членом.

При цьому при обміні жилого приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу на інше жиле приміщення в будинку цього або іншого кооперативу провадиться зарахування рівних сум паєнагромаджень. Різниця у паєнагромадженнях має бути відповідно внесена новоприйнятим членом кооперативу і одержана вибулим з кооперативу.