Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Член житлово-будівельного кооперативу вправі за згодою членів сім'ї, які проживають разом з ним, і правління кооперативу здавати в найом частину жилого приміщення, а в разі тимчасового виїзду всієї сім'ї - все приміщення.

У разі відмови правління кооперативу дати згоду на здачу жилого приміщення в найом спір може бути вирішено в судовому порядку.

Договір найму укладається в письмовій формі з наступною реєстрацією в правлінні житлово-будівельного кооперативу.

До договору найму жилого приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу застосовуються правила про договір піднайму в будинках державного і громадського житлового фонду (статті 91 - 94, 97).

Розмір плати за здане в найом приміщення встановлюється угодою сторін, але не може перевищувати розміру стягуваних з члена кооперативу експлуатаційних витрат, що припадають на здаване приміщення (частину приміщення), і відповідної частини витрат по оплаті комунальних послуг.

Коментар:

1. Стаття, що коментується, регламентує право членів житлових та житлово-будівельних кооперативів розпоряджатися займаним жилим приміщенням або його частиною шляхом укладення договору найму жилого приміщення. За таким договором член кооперативу передає на визначений строк частину або все займане приміщення наймачу. Вірним є і те, що при цьому також необхідним буде згода осіб, які мають право на паєнагромадження.

Слід зробити застереження про те, що більшість положень статті, що коментується, нині не відповідають вимогам сучасного цивільного законодавства України, в силу чого втратили свою актуальність, а відтак і повноту їх застосування для врегулювання відносин найму кооперативної квартири.

Так, частиною 1 даної статті, п. 41 Примірного статуту ЖБК встановлено, що член кооперативу має право за згодою членів сім'ї, які проживають разом з ним, і правління кооперативу здавати в найом частину жилого приміщення, а в разі тимчасового виїзду всієї сім'ї - все приміщення.

Таким чином, обов'язковими умовами здачі житла у найм є наявність згоди вищезазначених членів сім'ї члена кооперативу та згоди правління відповідного кооперативу (останнє у нинішніх умовах, коли кооперативні квартири перебувають у приватній власності, являється доволі сумнівним). Хоча чинний нині Примірний статут ЖБК (пп. 17 п. 64) закріплює положення, що правління житлово-будівельного кооперативу дає членам кооперативу дозволи на здачу жилих приміщень в найом, а також реєструє договори найму.

2. Правління кооперативу має право відмовити і не надати згоду на здачу у найм. У такому випадку - у разі відмови правління кооперативу дати згоду на здачу жилого приміщення в найом спір може бути вирішено в судовому порядку.

Зокрема, Пленум Верховного Суду України у постанові від 18.09.87 р. за N 9 (з наступними змінами та доповненнями) "Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи" у п. 2 підкреслив, що судам підвідомчі спори між ЖБК та їх членами чи іншими громадянами, у тому числі, за позовами членів ЖБК про відмову (при неповній сплаті пайового внеску) правління ЖБК у згоді на здачу жилого приміщення в найом.

3. Договір найму укладається в письмовій формі з наступною реєстрацією в правлінні відповідного житлово-будівельного кооперативу.

Беззаперечно, що договір найму жилого приміщення у кооперативних будинках може бути укладено за умови дотримання правил щодо норми жилої площі на одну особу.

4. Частиною 4 статті, що коментується, також встановлено положення, що до договору найму жилого приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу застосовуються правила про договір піднайму в будинках державного і громадського житлового фонду, зокрема, вимог статей 91, 92, 93, 94, 97 ЖК.

5. Договір найму жилого приміщення у кооперативних будинках є оплатним. Розмір плати визначається угодою сторін. При цьому коментована норма у ч. 5 передбачає, що розмір плати за здане в найом приміщення не може перевищувати розміру стягуваних з члена кооперативу експлуатаційних витрат, що припадають на здаване приміщення або його частину приміщення, та відповідної частини витрат по оплаті комунальних послуг даного жилого приміщення.

Положення статті, що коментується, що встановлює обмеження щодо розміру плати за жиле приміщення, яке здається у найм у будинку кооперативу, уявляється таким, що не відповідає сучасним умовам розвитку економічних та суспільних відносин в Україні. Адже за своєю суттю здача у найм жилих приміщень сприяє хоча і тимчасовому, але вирішенню громадянами своєї житлової проблеми. У зв'язку з чим необхідно зняти різні обмеження, пов'язані із отриманням доходів від здачі житла у найм. На практиці названі обмеження не спрацьовують, вони поряд з іншими причинами призводять лише до того, що наймодавець просто приховує обсяг своїх доходів.

6. Слід також враховувати можливість надання у користування жилого приміщення певного кооперативу на безоплатних умовах. Так п. 42 Примірного статуту ЖБК встановлено, що член ЖБК і члени його сім'ї, які проживають разом з ним, можуть за взаємною згодою дозволити тимчасове проживання у жилому приміщенні, що є в їх користуванні, інших осіб без стягнення плати за користування приміщенням - тимчасових жильців, у тому числі опікуна чи піклувальника, який не є членом сім'ї члена кооперативу. Вселення тимчасових жильців на строк понад півтора місяця допускається за умови, якщо розмір жилої площі, що припадає на кожного, хто проживає в цьому приміщенні, буде не менший рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. Тимчасові жильці на вимогу члена кооперативу або членів сім'ї, які проживають разом з ним, зобов'язані негайно звільнити приміщення, а при відмові - підлягають виселенню у судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

7. Необхідно особливо підкреслити, що на відміну від осіб, які уклали договір найму, наймач жилого приміщення у кооперативному будинку не набуває самостійного права користування жилим приміщенням. Відповідальним перед кооперативом залишається член житлового або житлово-будівельного кооперативу.