Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Наймодавець зобов'язаний своєчасно провадити ремонт жилих будинків, забезпечувати безперебійну роботу інженерного обладнання будинків і жилих приміщень, належне утримання під'їздів, інших місць загального користування будинків і придомової території. Такі ж обов'язки покладаються на житлово-будівельні кооперативи.

Капітальний ремонт жилих будинків, технічне обслуговування їх інженерного обладнання, а також поточний ремонт жилих приміщень, що його зобов'язаний провадити наймодавець (житлово-будівельний кооператив), здійснюються відповідно до правил користування жилими приміщеннями, утримання жилого будинку і придомової території, правил і норм технічної експлуатації житлового фонду.

Невиконання наймодавцем (житлово-будівельним кооперативом) обов'язків по ремонту жилого приміщення у випадках, викликаних невідкладною необхідністю, дає наймачеві жилого приміщення (члену житлово-будівельного кооперативу) право провести ремонт і стягнути з наймодавця (житлово-будівельного кооперативу) вартість ремонту або зарахувати її в рахунок квартирної плати (внесків на експлуатацію і ремонт будинку кооперативу).

Коментар:

Відповідно до ч. 1 коментованої статті наймодавець зобов'язаний своєчасно провадити ремонт жилих будинків, забезпечувати безперебійну роботу інженерного обладнання будинків і жилих приміщень, належне утримання під'їздів, інших місць загального користування будинків і придомової території. Слід відмітити, що зазначений обов'язок в частині ремонту жилих будинків природно не поширюється на житлові об'єкти приватної форми власності і стосується випадків, коли житло використовується на умовах найму.

Слід відмітити, що у даній статті дається вичерпний перелік напрямів забезпечення схоронності житлового фонду, які повинен здійснювати наймодавець. А саме: 1) ремонт (капітальний, а у випадках, передбачених законом та/або договором, поточний), 2) забезпечення безперебійної роботи інженерного обладнання та його технічне обслуговування, 3) належне утримання під'їздів та інших місць загального користування і придомової території.

В частині ремонту варто відзначити, що чинним ЦК України передбачено, що обов'язок щодо здійснення капітального ремонту покладається на наймодавця, а поточний ремонт, якщо інше не передбачено договором, здійснюється наймачем. Дана норма є презумпцією і поширюється на відносини комерційного найму об'єктів житлового фонду. Разом з тим, у випадку укладення договорів найму житла з числа об'єктів соціального житлового фонду законодавством можуть встановлюватися особливості.

Наприклад, п. п. 23 та 24 Примірного положення про гуртожитки передбачено, що капітальний ремонт гуртожитків провадиться за рахунок коштів підприємств, установ, організацій, у віданні яких перебувають гуртожитки. Поточний ремонт гуртожитків (крім приміщень, що перебувають у відособленому користуванні громадян) провадиться за рахунок коштів підприємств, установ, організацій, у віданні яких перебувають ці гуртожитки. Поточний ремонт приміщень, які перебувають у відособленому користуванні громадян (побілка стелі, побілка, фарбування або обклеювання шпалерами стін, фарбування радіаторів, віконних рам з внутрішнього боку, підвіконників, дверей та вбудованих шаф і антресолей, вставляння шибок, фарбування або покриття лаком підлог, ремонт електропроводки), провадиться за рахунок мешканців. Як бачимо, поточний ремонт приміщень загального користування або неподільного фонду гуртожитку здійснюється за рахунок підприємств, установ, організацій, у віданні яких перебувають ці гуртожитки. Йдеться про допоміжні приміщення: приміщення, призначені для забезпечення експлуатації гуртожитку та побутового обслуговування його мешканців; сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позакімнатні коридори, колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Інша схема розподілу витрат на поточний ремонт можлива також у випадку, коли в будинку створено об'єднання співвласників. В такому разі, відповідно до ст. 12 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29 листопада 2001 року N 2866-III, управитель здійснює накопичення необхідних коштів на проведення поточних та капітальних ремонтів майна, яке перебуває у спільній власності відповідно до законодавства. Крім цього, передбачено також участь у поточному ремонті колишнього власника житлового приміщення у багатоквартирному житловому будинку. Така участь допускається в порядку ст. 24 зазначеного Закону на підставі рішення суду та деталізована у Порядку участі в організації та фінансуванні ремонту приватизованих житлових будинків їх колишніх власників, затвердженому постановою КМ України від 8 жовтня 1992 року N 572.

Певні особливості провадження поточного ремонту також встановлені і при користуванні гуртожитками Збройних Сил України. Поточний ремонт гуртожитків (крім приміщень, що перебувають у відособленому користуванні громадян) провадиться квартирно-експлуатаційним органом, на балансі якого перебувають ці гуртожитки. Поточний ремонт в житлових приміщеннях, які перебувають у відособленому користуванні мешканців, проводиться за їх рахунок.

Начальник квартирно-експлуатаційного органу здійснює систематичний контроль за технічним станом гуртожитку, усуненням дрібних несправностей елементів будівель з метою їх безперебійної роботи, а також попередженням порушень санітарно-гігієнічних вимог до приміщень будівель. За результатами оглядів плануються роботи поточного ремонту, що підлягають виконанню у відповідний період. План поточного ремонту та документація з поточного ремонту будівель складається квартирно-експлуатаційним органом. У план поточного ремонту будівлі гуртожитку включаються також роботи, які планується провести за рахунок коштів мешканців (п. 5.5, 5.6 Інструкції щодо організації надання житлової площі у гуртожитках Збройних Сил України, затвердженої наказом Міністра оборони України від 24 березня 2008 року N 113).

Необхідно пам'ятати, що аналогічні обов'язки коментованою статтею покладаються також на житлово-будівельний кооператив, який також зобов'язаний здійснювати заходи по забезпеченню схоронності належного йому житлового фонду. При цьому житлово-будівельний кооператив зобов'язаний провадити внутрішньоквартирний поточний ремонт або сплачувати вартість ремонту, якщо необхідність у його проведенні викликана пошкодженням частин будинку, інженерного обладнання або пов'язана з капітальним ремонтом будинку чи його конструктивних частин, а також провадити капітальний ремонт (пп. 7 п. 17 Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 року N 186). Здійснення поточного ремонту віднесено до обов'язків квартиронаймача (пп. 6 п. 46 Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу).

Щодо участі у ремонті наймодавців, слід відмітити, що відповідно до Порядку проведення ремонту та утримання об'єктів благоустрою населених пунктів, затвердженого наказом Держжитлокомунгоспу України від 23 вересня 2003 року N 154, ремонтні роботи передбачають:

- капітальний ремонт;

- поточний ремонт (ремонт вулично-дорожньої мережі та штучних споруд поділяється на середній та дрібний);

- утримання.

До капітального ремонту об'єктів благоустрою населених пунктів належать роботи, що спрямовані на відновлення їх експлуатаційних характеристик, збільшення міцності та несучої здатності конструктивних елементів, а також збільшення габаритів об'єктів і окремих їх частин у межах норм.

Номенклатура робіт з утримання об'єктів благоустрою населених пунктів включає роботи щодо таких об'єктів:

1. Вулично-дорожня мережа (догляд за спученими і слабкими ділянками вулиць (доріг) шляхом тимчасових затірок і регулювання руху, відкриття і закриття повітряних воронок; систематичне очищення покриттів від пилу, сміття, ґрунтових та інших наносів шляхом їх підмітання та миття, а також поливання покриттів водою під час спеки влітку; своєчасне очищення вулиць та доріг від снігу та обробка їх фрикційними та іншими протиожеледними матеріалами; заготівля та встановлення тимчасових огороджувальних бар'єрів, направних конусів та комплектів тимчасових знаків для обладнання місць проведення очищувальних робіт; пропускання води каналами та іншими водовідвідними спорудами з ліквідацією в окремих місцях наносів снігу і льоду; очищення і промивання водостічних та дренажних мереж, установлення бензо-, масло- та грязевловлювачів; укладання і зняття утеплень з колодязів водостічної мережі та джерел протипожежного постачання; пропарювання водостічних труб та джерел протипожежного постачання для ліквідації льодяних пробок; перевірка снігосплавних ліній і організація контролю над снігосплавом, ліквідація снігових заторів на лініях снігосплаву; очищення і миття дорожніх знаків, транспортних і пішохідних огорож та інших елементів дорожнього обладнання тощо).

2. Штучні споруди (запобіжні роботи із захисту споруд від повені, намерзлого льоду, заторів і пожеж; пропуск паводкових вод та льодоходу; усунення окремих дрібних пошкоджень настилів, поручнів, колесовідбійних огорож, підтягування гайок, укріплення конусів тощо).

3. Побутове та комунальне обладнання території житлової забудови (миття стін та покриття сміттєзбірників; підмітання покриттів майданчиків, очищення їх від снігу та посипання піском під час ожеледиці; очистка і промивання дощоприймальних колодязів та каналізації).

4. Зелені насадження (догляд за деревами і кущами: підживлення, поливання, обрізання крон дерев і кущів, вирізування сухих суків і гілок, знешкодження омели, обробка отрутохімікатами, утеплення кореневої системи, штикування ґрунту в ямах, розкриття і розв'язування кущів неморозостійких порід, обрізка живої огорожі (газонного бордюру), видалення аварійних дерев; догляд за газонами: підсівання газонів окремими ділянками, укладка дереном окремими ділянками, прочісування газону граблями, підживлення газонів і поливання, прополювання, косіння трави, збирання та вивезення скошеної трави, сміття та опалого листя; коткування доріжок; косіння трав, згрібання та вивезення опалого листя, згрібання та вивезення стовбурів та гілля; систематичне очищення доріжок, алей, сходів від снігу, льоду, посипання піском сходів тощо).

5. Малі архітектурні споруди (улаштування квітників з однолітників у декоративних вазах, установлених на вулицях, майданах та інших територіях з усіма видами супутніх робіт; очищення декоративних басейнів та фонтанів; систематичне очищення урн та контейнерів від сміття, періодичне їх миття та дезінфекція; прибирання сміття в павільйонах, альтанках, під навісами та іншими малими архітектурними спорудами; миття, протирання і очищення лав від пилу, бруду і снігу).

6. Вуличне освітлення та зовнішні електромережі (нагляд за справністю електромереж, устаткування та споруд; заміна електроламп, миття та протирання світильників; ліквідація пошкоджень електромереж, освітлювальної арматури та устаткування; виправлення окремих опор, підвісок, кронштейнів; огляд кабельної та телефонної лінії; роботи по заміні та відновленню збитих опор внаслідок дорожньо-транспортних пригод, а також пов'язані з ними ліквідації пошкоджень електромереж, освітлювальної арматури та іншого устаткування тощо).

7. Гідротехнічні та протизсувні споруди (очищення споруд від намулів, бруду та сміття; засівання травами та обкошування укосів дамб, русел; систематичний догляд за греблями, дренажними системами і дренажними насосними станціями, підпірними стінками та іншими спорудами; прибирання, очищення від снігу та ожеледиці, а також посипання піском сходів, проїздів, тротуарів та пішохідних доріжок на спорудах).

8. Споруди очищення та прибирання міст (роботи з утримання внутрішніх та під'їзних автомобільних доріг до об'єктів споруд, нагляд за зовнішніми мережами електропостачання, водопостачання, каналізації на об'єктах споруд; контроль за утриманням та поводженням з тваринами в населених пунктах; регулювання чисельності тварин у населених пунктах, у тому числі безпритульних; ведення обліку чисельності та реєстрація тварин у населених пунктах).

9. Споруди водопостачання (прибирання снігу, обколювання і прибирання льоду біля колодязів та з кришок пожежних гідрантів; очищення від льоду внутрішніх поверхонь шахтних колодязів; нагляд за водопідйомними засобами шахтних колодязів та кришками пожежних гідрантів; очищення від сміття та бруду майданчиків, пунктів заправки водою поливально-мийних машин та кришок пожежних гідрантів; прочищення та промивання водостічних труб, водоприймальних колодязів та кришок пожежних гідрантів на пунктах заправки водою поливально-мийних машин тощо).

10. Пляжі та переправи.

11. Інші роботи з утримання об'єктів благоустрою населених пунктів.

До поточного ремонту об'єктів благоустрою населених пунктів (крім вулично-дорожньої мережі та штучних споруд) належать роботи, спрямовані на запобігання дрібним деформаціям і пошкодженням об'єктів благоустрою населених пунктів, на негайну їх ліквідацію.

До поточного ремонту вулично-дорожньої мережі та штучних споруд належать такі роботи:

а) середній ремонт: роботи, пов'язані з періодичним відновленням шару зносу дорожнього покриття, забезпеченням достатньої його жорсткості та рівності, поліпшенням експлуатаційних якостей елементів вулично-дорожньої мережі та штучних споруд, а також роботи з відновлення елементів та конструкцій штучних споруд, які безпосередньо зазнають льодових та хвилевих впливів. При необхідності середній ремонт може полягати в ліквідації всіх дрібних пошкоджень проїзної частини вулично-дорожньої мережі та штучних споруд;

б) дрібний ремонт: роботи, спрямовані на запобігання дрібним деформаціям і пошкодженням вулично-дорожньої мережі та штучних споруд і на негайну їх ліквідацію. Роботи з утримання об'єктів благоустрою населених пунктів полягають у регулярному проведенні заходів щодо запобігання передчасному зносу об'єктів, забезпечення нормальних умов їх функціонування.

Організація робіт з ремонту об'єктів благоустрою здійснюється в такому порядку. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах повноважень визначають на конкурсних засадах відповідно до закону балансоутримувачів об'єктів благоустрою державної та комунальної форм власності. Конкурс проводиться згідно з Положенням про порядок конкурсного відбору підприємств з утримання об'єктів благоустрою населених пунктів, затвердженим наказом Держжитлокомунгоспу України від 11 листопада 2005 року N 160.

Балансоутримувач забезпечує належне утримання та своєчасний ремонт об'єкта благоустрою власними силами або може на конкурсних засадах залучати до цього інші підприємства, організації. Власник, за поданням балансоутримувача, щорічно затверджує заходи з утримання та ремонту об'єкта благоустрою на наступний рік та передбачає кошти на виконання цих заходів. Затверджується також перелік об'єктів проведення капітального ремонту. Балансоутримувач об'єктів благоустрою несе повну відповідальність за виконання затверджених заходів у повному обсязі.

На території об'єкта благоустрою відповідно до затвердженої містобудівної документації можуть бути розташовані будівлі та споруди торговельного, соціально-культурного, спортивного та іншого призначення. Власники цих будівель та споруд зобов'язані забезпечити належне утримання наданої їм у встановленому порядку земельної ділянки, а також можуть на умовах договору, укладеного з балансоутримувачем, забезпечувати належне утримання іншої закріпленої за ними території (прилеглої території) та/або брати пайову участь в утриманні об'єкта благоустрою.

Балансоутримувач затверджує обсяги робіт і необхідну суму коштів на утримання і поточний ремонт кожного об'єкта. Роботи з поточного ремонту й утримання об'єктів благоустрою проводяться згідно з технологічними картами, затвердженими балансоутримувачем в установленому порядку. Роботи з капітального ремонту об'єктів благоустрою населених пунктів проводяться за наявності проектно-кошторисної документації, передбаченої ст. 29 Закону України "Про планування і забудову територій" від 20 квітня 2000 року N 1699-III, затвердженої в установленому порядку.

Такими документами є:

1) документи від замовника будівництва: документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію; проектна документація на будівництво, погоджена та затверджена в порядку, визначеному законодавством; відомості про здійснення авторського і технічного нагляду; копія документа, що посвідчує право власності на будинок чи споруду, або письмової згоди його власника на проведення зазначених робіт (у разі здійснення реконструкції, реставрації, капітального ремонту об'єктів містобудування); фінансова звітність, що складається відповідно до ст. 11 Закону України "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні" від 16 липня 1999 року N 996-XIV, та копія ліцензії на здійснення діяльності з надання фінансових послуг, засвідчена в установленому законом порядку (у разі здійснення будівництва, що передбачає пряме або опосередковане залучення фінансових активів від фізичних осіб);

2) документи від підрядника будівництва: копії установчих документів та свідоцтва про державну реєстрацію; копія ліцензії на виконання функцій генпідрядника будівництва об'єкта, засвідчена в установленому законом порядку; договір (контракт) підряду на будівництво об'єкта; документ про призначення відповідальних виконавців робіт; відомості про кваліфікацію та досвід спеціалістів, які братимуть участь у виконанні замовлення; пропозиції щодо залучення субпідрядників.

Тривалість капітального ремонту визначається проектно-кошторисною документацією та графіком проведення робіт. Графік проведення робіт затверджує балансоутримувач. Усі незначні відхилення, які виникли в процесі проведення ремонтно-будівельних робіт і не змінюють принципів прийнятого рішення та не впливають на міцність конструкцій, погоджуються з балансоутримувачем та/або з організацією, яка є замовником робіт, а також з проектною організацією, яка розробляла проектно-кошторисну документацію. Додаткові, не враховані проектною документацією, роботи оформляються відповідно до чинного законодавства. Замовник має право в будь-який час перевірити хід і якість робіт, а також якість матеріалів, що використовуються для ремонту. У випадках, передбачених будівельними нормами, ремонтно-будівельна організація складає проект організації робіт.

Під час проведення капітального ремонту необхідно всебічно використовувати матеріали, устаткування, деревину, металевий брухт, одержані внаслідок розбирання об'єктів благоустрою, що ремонтуються. Під час капітального ремонту безпосередньо на об'єкті замовник і підрядник уточнюють перелік і кількість придатних до використання матеріалів, устаткування, деревини і металевого брухту, про що складають акт, у якому зазначають придатні для використання під час капітального ремонту матеріали і устаткування, що передаються підряднику, та такі, що не придатні для зазначеної мети, які залишаються у замовника. Вартість матеріалів, конструкцій та деталей, що повторно використовуються, визначається актом, який підписується підрядником і замовником з обов'язковою участю матеріально відповідальних осіб. На вартість таких матеріалів, конструкцій та деталей зменшується сума рахунку за виконані роботи, без зменшення виконаного обсягу робіт. Якщо деякі матеріали треба транспортувати для використання на інших об'єктах, то їх зараховують за вартістю, зменшеною на суму витрат на транспортування.

Кошти від реалізації матеріальних цінностей, одержаних унаслідок розбирання конструкцій, як тих, що лишаються в розпорядженні балансоутримувача, так і тих, що передаються підряднику, повертаються на фінансування капітального ремонту об'єктів благоустрою. В обсяги виконаних робіт з капітального ремонту не повинна включатися вартість устаткування окремих деталей, механізмів та елементів, які перебувають у справному стані і знімаються лише на час ремонту об'єктів благоустрою.

Якщо устаткування і матеріали, одержані від розбирання, не можна використати на даному об'єкті, підряднику дозволяється за згодою замовника використати їх на іншому об'єкті. Виконавець робіт (підрядник) повинен стежити за раціональним використанням одержаних від розбирання матеріалів та устаткування і вживати заходів до їх збереження.

На кожному об'єкті капітального ремонту ремонтно-будівельна організація повинна вести журнал робіт з капітального ремонту, у якому фіксують такі дані:

- дати найважливіших виробничих етапів;

- дані про якість застосованих матеріалів;

- методи проведення робіт;

- метеорологічні умови;

- допущені в процесі роботи відхилення від проекту;

- зауваження осіб, які контролюють ремонтно-будівельні роботи;

- дати проміжного приймання закінчених частин споруд.

Відповідальність за якість та своєчасне виконання робіт з ремонту та утримання об'єктів благоустрою несе виконавець робіт (підрядник) відповідно до законодавства. Час проведення робіт з поточного ремонту та утримання вулично-дорожньої мережі, а також проїзної частини штучних споруд слід призначати з урахуванням інтенсивності руху транспорту та пропускної спроможності вільної для руху проїзної частини.

Забороняється виконувати дорожні роботи (за винятком аварійних) у години "пік".

Механізоване прибирання проїзної частини вулично-дорожньої мережі та штучних споруд (миття, підмітання, навантаження снігу з валів) необхідно призначати в години, коли інтенсивність руху транспорту в одному напрямку на двосмуговій проїзній частині не перевищує 300, а на чотирисмуговій - 900 і шестисмуговій - 1500 автомобілів за годину.

Частина ручних робіт з прибирання проїзної частини автомобільних доріг груп А і Б, а також штучних споруд не повинна перевищувати 25 % від загального обсягу робіт з прибирання проїзної частини. Роботи з ремонту та утримання об'єктів благоустрою повинні включати заходи щодо дотримання діючих правил техніки безпеки, охорони праці, пожежної безпеки, вимог санітарних норм та охорони навколишнього середовища.

При виконанні дорожніх робіт з ремонту та утримання слід забезпечувати безпеку руху транспорту і пішоходів відповідно до вимог діючих на цей час нормативних документів. Експлуатаційний стан автомобільних доріг, вулиць та залізничних переїздів після здійснення ремонту повинен відповідати ДСТУ 3587-97 "Безпека дорожнього руху. Автомобільні дороги, вулиці та залізничні переїзди. Вимоги до експлуатаційного стану", затвердженому наказом Державного комітету стандартизації, метрології та сертифікації від 31 липня 1997 року N 441.

Незалежно від способу проведення робіт усі організації, які здійснюють ремонт об'єктів благоустрою, подають звіти про виконання всіх видів ремонтів:

- "Акт приймання виконаних підрядних робіт" (форма N КБ-2в) - є обов'язковим при виконанні робіт підрядним та господарським способом з капітального та поточного ремонтів, які здійснюються із залученням бюджетних коштів або коштів підприємств, установ та організацій державної форми власності, незалежно від форм власності виконавця робіт;

- "Довідка про вартість виконаних підрядних робіт" (форма N КБ-3) - поширюється на будівельні підприємства та будівельні структурні підрозділи (усіх форм власності), що виконують роботи підрядним та господарським способом з капітального і поточного ремонту, незалежно від джерел фінансування.

Укладання договорів і порядок оплати робіт з капітального та поточного ремонтів здійснюється в такому порядку. Балансоутримувач забезпечує утримання та своєчасний ремонт об'єкта благоустрою власними силами або може на конкурсних засадах залучати інші підприємства, установи, організації, використовуючи для цього кошти, передбачені власником. Комплексний капітальний ремонт об'єкта благоустрою, як складний і трудомісткий, виконується, як правило, підрядним способом в порядку, передбаченому цивільним законодавством.

При умові виконання ремонтних робіт підрядним способом підготовка, складання і виконання договору-підряду проводяться відповідно до діючих у будівництві нормативних документів. Договір-підряд на роботи, які треба виконувати в першому кварталі, слід укладати не пізніше 20 грудня попереднього року, а на всю річну програму - не пізніше 1 лютого поточного року. При виконанні ремонтних робіт власними силами договір-підряд не укладається. При цьому балансоутримувач затверджує графік виконання робіт.

Частина 3 коментованої статті передбачає, що невиконання наймодавцем (житлово-будівельним кооперативом) обов'язків по ремонту жилого приміщення у випадках, викликаних невідкладною необхідністю, дає наймачеві жилого приміщення (члену житлово-будівельного кооперативу) право провести ремонт і стягнути з наймодавця (житлово-будівельного кооперативу) вартість ремонту або зарахувати її в рахунок квартирної плати (внесків на експлуатацію і ремонт будинку кооперативу). Стягнення вартості ремонту слід здійснювати в порядку, передбаченому цивільним законодавством щодо відшкодування шкоди. При цьому вартість ремонту має бути підтверджена копіями відповідних документів (квитанціями, чеками тощо). У разі відмови наймодавця (житлово-будівельного кооперативу) від компенсації вартості ремонту зазначена вимога може бути звернута до вказаних суб'єктів через суд.

Щодо зарахування вартості ремонту в рахунок квартплати, то такий механізм здійснюється в порядку, передбаченому Законом України "Про житлово-комунальні послуги" від 24 червня 2004 року N 1875-IV.