Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Громадяни зобов'язані забезпечувати схоронність жилих приміщень, бережно ставитися до санітарно-технічного та іншого обладнання, до об'єктів благоустрою, додержувати правил утримання жилого будинку і придомової території, правил пожежної безпеки, додержувати чистоти і порядку в під'їздах, кабінах ліфтів, на сходових клітках та в інших місцях загального користування.

Наймачі жилих приміщень на умовах і в порядку, що визначаються законодавством Української РСР, повинні провадити за свій рахунок поточний ремонт жилих приміщень, а при звільненні приміщення - здати його в належному стані. Такі ж обов'язки покладаються на членів житлово-будівельного кооперативу.

Якщо необхідність у проведенні внутріквартирного поточного ремонту викликана пошкодженням частин будинку, інженерного обладнання або зв'язана з капітальним ремонтом будинку чи його конструктивних частин, цей ремонт провадиться наймодавцем (житлово-будівельним кооперативом) або за його рахунок.

Перелік робіт, що належать до внутріквартирного поточного ремонту, встановлюється правилами користування жилими приміщеннями, утримання жилого будинку і придомової території та Типовим договором найму жилого приміщення.

Коментар:

Коментованою статтею передбачаються обов'язки громадян щодо забезпечення схоронності житлових приміщень. Зазначені обов'язки стосуються таких аспектів схоронності житла: бережно ставитися до санітарно-технічного та іншого обладнання, об'єктів благоустрою; додержуватися правил утримання жилого будинку і придомової території; додержуватися правил пожежної безпеки; додержувати чистоти і порядку в під'їздах, кабінах ліфтів, на сходових клітках і в інших місцях загального користування.

Під санітарно-гігієнічним та іншим обладнанням слід розуміти інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення, обладнання ліфтів, центральних розподільних щитів електропостачання, елеваторних вузлів, а також елементи благоустрою території).

Відповідно до п. 25 Правил надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення, затверджених постановою КМ України від 21 липня 2005 року N 630, споживач не має права самовільно відключатися від мереж водопостачання та центрального опалення з порушенням існуючого інженерно-технічного обладнання. При цьому під санітарно-технічним обладнанням житлових будинків слід розуміти комплекс інженерного обладнання багатоквартирного житлового будинку, яке відповідає вимогам СНиП 2.08.01-89 "Жилі споруди" та іншим будівельним вимогам до інженерного обладнання, в тому числі до системи опалення. В існуючому житловому багатоквартирному фонді в Україні переважно передбачено централізоване теплопостачання (гаряча вода та опалення), яке виконане за схемою, що збалансована в цілому по будинку, і втручання в працюючу схему тягне за собою повне коригування загальнобудинкової системи.

При цьому санітарно-гігієнічні правила включають вимоги щодо освітлення, інсоляції, шляхів евакуації, етажності та ступеня вогнетривкості, вимоги до нежилих приміщень, ліфтів, сміттєпроводів, господарських прибудов та інших приміщень.

Санітарно-технічне обладнання включає у себе обладнання для господарсько-питного, протипожежного та гарячого водопостачання, а також каналізацію і водостоки, які повинні проектуватися відповідно до ДБН 2.04.01-85, затверджених наказом Держбуду СРСР від 28 листопада 1991 року N 20. В районах без централізованих інженерних мереж допускається проектувати одно- або двоповерхові жилі споруди з неканалізованими вбиральнями. Також сюди включається обладнання для опалення і вентиляції з природним потоком повітря та системи кондиціювання повітря. В жилих будівлях слід передбачати електроосвітлювальні прилади та системи освітлення, силове устаткування, телефонні мережі, радіомережі, телевізійні антени та дзвінкову сигналізацію. Низка вимог передбачена для встановлення газового та електрообладнання для побутового чи промислового приготування страв.

Слід відмітити, що основна маса порушень, які виникають у сфері забезпечення схоронності житлових приміщень з боку громадян, стосуються зміни систем опалення чи водопостачання. У зв'язку з цим варто мати на увазі, що у п. 25 Правил надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення накладено заборону самовільно, з порушенням проектних рішень переобладнувати санітарно-технічне обладнання житлових будинків і житлових приміщень, оскільки масове відключення споживачів від системи центрального опалення (зниження теплового навантаження) може спричинити неможливість роботи колективного обладнання у такому режимі.

Разом з тим у разі відмови споживача від користування послугами з теплопостачання він має право розірвати договір та вимагати відключення відповідних мереж, але при цьому не повинні порушуватись санітарно-гігієнічні, теплотехнічні вимоги та експлуатаційні показники інших квартир багатоквартирних житлових будинків. Споживач повинен виконати заходи щодо забезпечення в суміжних приміщеннях вимог СНиП 2.04.05-91 "Опалення, вентиляція і кондиціювання", СНиП П-3-79 "Будівельна теплотехніка", СНиП 2.08.01-89 "Жилі споруди". Ці заходи повинні бути узгоджені власником будинку, експлуатаційними службами, регіональним проектним інститутом та місцевими органами виконавчої влади.

У відносинах із споживачами з розгляду питань відключення окремих квартир від центрального опалення слід враховувати положення постанов КМ України "Про заходи щодо подальшого вдосконалення надання населенню субсидій" від 22 вересня 1997 року N 1050, "Про новий розмір витрат на оплату житлово-комунальних послуг" від 27 липня 1998 року N 1156 та ін.

При влаштуванні у квартирах автономного опалення необхідно дотримуватися чинних вимог будівельних норм по проектуванню житлових будинків та враховувати, що вентиляційні канали в будинках заборонено використовувати для видалення продуктів згорання додаткових газоспоживальних приладів.

При повному відключенні або при роботі опалювального приладу в режимі "чергування" погіршуються санітарно-гігієнічні умови в цій квартирі та у суміжних приміщеннях, що потребує додаткової теплоізоляції стін, стелі та підлоги.

При проектуванні житлових будинків до 5 поверхів включно дозволяється передбачати поквартирні водонагрівачі (в тому числі малометражні опалювальні котли) на газовому паливі (СНиП 2.08.01-89 "Жилі споруди").

Додержання правил пожежної безпеки передбачено ст. 6 Закону України "Про пожежну безпеку" від 17 грудня 1993 року N 3745-XII, де зазначено, що громадяни України, іноземні громадяни та особи без громадянства, які перебувають на території України, зобов'язані виконувати правила пожежної безпеки, забезпечувати будівлі, які їм належать на праві особистої власності, первинними засобами гасіння пожеж і протипожежним інвентарем, виховувати у дітей обережність у поводженні з вогнем; повідомляти пожежну охорону про виникнення пожежі та вживати заходів до її ліквідації, рятування людей і майна. Безпосередні вимоги та норми пожежної безпеки об'єктів передбачені у ДБН В.1.1-2002 "Пожежна безпека об'єктів будівництва", затверджених рішенням Держкомбуду від 3 жовтня 2002 року N 4.

Що стосується обов'язку дотримання правил утримання жилого будинку і придомової території, то безпосередні вимоги до утримання зазначених об'єктів передбачені Правилами користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затвердженими постановою КМ України від 8 жовтня 1992 року N 572. Крім того, сам перелік робіт з утримання жилого будинку та придомової території визначений у додатку до Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженого постановою КМ України від 12 липня 2005 року N 560.

До таких, зокрема, віднесено прибирання сходових кліток; вивезення та утилізація твердого побутового та грубого сміття; прибирання прибудинкової території; дератизація; дезінфекція; прибирання підвалів, технічних поверхів та покрівель; поточний ремонт (покрівлі; під'їздів та сходових кліток, підвальних приміщень; несучих та захисних конструкцій будинку та столярних виробів); поливання дворів, клумб, газонів; підготовка житлового фонду до експлуатації в зимовий період; вивезення снігу; очищення неканалізаційних люків; очищення туалетів та приямків; утримання виробничих майстерень, транспортних засобів та механізмів для обслуговування житла, поточного ремонту і ліквідації аварій.

Також низка вимог щодо схоронності житлових приміщень встановлена Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року N 76.

Частиною 2 коментованої статті визначається, що наймачі жилих приміщень на умовах і в порядку, що визначаються законодавством Української РСР, повинні провадити за свій рахунок поточний ремонт жилих приміщень, а при звільненні приміщення - здати його в належному стані. Такі ж обов'язки покладаються на членів житлово-будівельного кооперативу, що передбачено пп. 7 п. 17 та пп. 6 п. 46 Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 року N 186. Більш детально щодо поточного ремонту див. коментар до ст. 176 цього Кодексу.

Якщо необхідність у проведенні внутріквартирного поточного ремонту викликана пошкодженням частин будинку, інженерного обладнання або пов'язана з капітальним ремонтом будинку чи його конструктивних частин, цей ремонт провадиться наймодавцем (житлово-будівельним кооперативом) або за його рахунок. Дана норма випливає із загальних засад відшкодування цивільно-правової шкоди, а сам механізм її здійснення підпорядкований положенням Порядку проведення ремонту та утримання об'єктів благоустрою населених пунктів, затвердженого наказом Держжитлокомунгоспу України від 23 вересня 2003 року N 154, та п. 8 Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою КМ України від 8 жовтня 1992 року N 572.

Перелік робіт, що належать до внутріквартирного поточного ремонту, встановлений у додатках 1, 3, 5 Порядку проведення ремонту та утримання об'єктів благоустрою населених пунктів, затвердженого наказом Держжитлокомунгоспу України від 23 вересня 2003 року N 154, а також у Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженому постановою КМ України від 12 липня 2005 року N 560.