Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється.

Коментар:

Коментована стаття встановлює загальне правило щодо цільового призначення жилих приміщень, тобто можливості їх використання для тих чи інших цілей. Основною метою використання жилих приміщень є постійне проживання фізичних осіб. У жилих будинках заборонено надання приміщень для потреб промислового характеру.

Подібна норма міститься і у ст. 383 ЦК України, відповідно до якої власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.

У зв'язку із подібним формулюванням цільового призначення жилих приміщень існує практична проблема можливості застосування жилих будинків (квартир) для розміщення офісів. Думка фахівців з цього приводу розділилася. Деякі дослідники вважають, що жилі приміщення можуть використовуватися виключно для проживання фізичних осіб. Будь-яке інше цільове використання жилих приміщень вимагає переведення їх у нежилі (див. коментар до ст. 383 ЦК). Інші в деяких випадках допускають застосування жилих приміщень під офіс. Така можливість залежить від того, на якому правовому статусі особа має жиле приміщення.

Якщо жиле приміщення перебуває у власності особи, що бажає розмістити там офіс, така можливість підкріплюється положеннями ст. 319 ЦК України, відповідно до якої власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Також на користь такого дозволу діє стаття 320 ЦК України, відповідно до якої власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом.

Держкомпідприємництва також вважає можливим використання жилих приміщень для розміщення офісів. У листі від 31.07.2007 г. N 5620 він зазначає, що громадяни, які використовують жиле приміщення у відповідності із його призначенням (проживають в ньому), дотримуються правил користування жилими приміщеннями (не використовують жилі приміщення для здійснення господарської діяльності промислового характеру), не заподіюють шкоди навколишньому середовищу, не порушують права та охоронювані законом інтереси громадян, юридичних осіб та держави, - можуть використовувати жиле приміщення для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Подібна думка висловлена Держкомпідприємництва також у листі від 15.09.2006 р. N 6700.

Якщо ж особа має намір орендувати жилий будинок (квартиру, приміщення) для розміщення офісу, то тут ЦК України містить пряму заборону. Ст. 815 ЦК встановлює, що наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Також відповідно до ч. 2 ст. 813 ЦК якщо наймачем житла є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.

Також жилі будинки та жилі приміщення можуть використовуватися як службових жилих приміщень і гуртожитків. Службові жилі приміщення призначаються для заселення громадянами, які у зв'язку з характером їх трудових відносин повинні проживати за місцем роботи або поблизу від нього (див. коментар до ст. 118 ЖК). Гуртожитки призначаються для проживання робітників, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян у період роботи або навчання (див. коментар до ст. 127 ЖК).

У житловому будинку на першому, другому та цокольному поверхах можуть розміщуватися нежитлові приміщення: магазини, відділення банків, поліклініки, стоматологічні кабінети, юридичні, нотаріальні контори, філії бібліотек, дитячі художні та спортивні школи тощо (Державні будівельні норми "Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення. ДБН В. 2.2.-15-2005"). Разом з цим зазначені об'єкти не відносяться до житлового фонду та є самостійними об'єктами цивільних правовідносин.