Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Періодично, у строки, встановлювані Радою Міністрів Української РСР, провадиться обстеження стану жилих будинків державного і громадського житлового фонду.

Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) Ради народних депутатів.

Непридатні для проживання жилі приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів може бути переобладнано в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів.

Порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання встановлюється Радою Міністрів Української РСР.

Коментар:

Коментована стаття встановлює загальні підстави та порядок виключення будинків та жилих приміщень із складу житлового фонду. Відповідно до статті 6 ЖК України жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється.

Згідно до статті 8 ЖК переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. Переведення жилих будинків та приміщень у нежилі допускається у виняткових випадках.

Таким випадком є перш за все непридатність жилого будинку або приміщення для проживання. Висновок про непридатність жилих будинків (приміщень) для проживання робиться на підставі їх обстежень, що проводяться за правилами Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. N 189.

Так, обстеження стану жилих будинків державного і громадського житлового фонду має провадитися не менше одного разу на п'ять років. Під час обстеження стану жилих будинків перевіряється: а) двір будинку та елементи його благоустрою; б) фундаменти, підвали; в) стіни та елементи фасадів (балкони, еркери, карнизи тощо); г) стикові з'єднання у великопанельних жилих будинках; д) дах будинку та обладнання на ньому (димові і вентиляційні канали та інше); е) ліфти та їх обладнання; ж) поверхи жилого будинку, включаючи їх конструкції; з) інженерне обладнання.

Обстеження стану жилих будинків провадиться інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю представників громадськості. У разі необхідності до обстеження жилих будинків залучаються фахівці проектних і науково-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.

На підставі матеріалів обстеження стану жилих будинків житлово-експлуатаційна організація визначає будинки, що відповідають санітарним і технічним вимогам, і складає про це відповідний акт, який затверджується керівником вказаної організації. Якщо під час обстеження стану жилих будинків буде виявлено невідповідність санітарним і технічним вимогам цих будинків (жилих приміщень), яку можливо і доцільно усунути шляхом проведення капітального ремонту, житлово-експлуатаційна організація вирішує в установленому порядку питання про проведення такого ремонту. Виконавчий комітет відповідної місцевої Ради народних депутатів розглядає подані комісією матеріали і приймає рішення щодо придатності жилого будинку (жилого приміщення) для проживання. У випадках, коли виконавчий комітет місцевої Ради дійде висновку про можливість і доцільність усунення негативних факторів шляхом проведення капітального ремонту жилого будинку (жилого приміщення), він приймає рішення про проведення такого ремонту.

В разі неможливості або недоцільності проведення капітального ремонту житлово-експлуатаційна організація вносить до виконкому районної, міської, районної у місті Ради народних депутатів пропозицію про визнання жилого будинку (жилого приміщення) таким, що не відповідає вказаним вимогам і є непридатним для проживання.

Визначення стану фізичного зносу жилого будинку здійснюється за правилами, закріпленими у Стандарті Міністерства з питань житлово-комунального господарства України СОУ ЖКГ 75.11-35077234.НННН:2009 "Житлові будинки. Правила визначення фізичного зносу житлових будинків", затвердженому наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 3 лютого 2009 року N 21.

В разі, якщо жилий будинок (приміщення) визнано непридатним для проживання, стосовно нього може бути прийнято одне із можливих рішень:

1) Про переобладнання для використання в інших цілях;

2) Про знесення

Непридатні для проживання жилі приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів може бути переобладнано в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів.

За змістом положень частини другої статті 7 ЖК переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі здійснюється за рішенням органів, які виконують функції виконавчих органів Верховної Ради Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських рад, а саме: актами Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних державних адміністрацій, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій (інформаційний лист Вищого господарського суду України від 07.06.2005 р. N 01-8/1051). Так, наприклад, згідно п. 2 розділу VII Закону України "Про столицю України - місто-герой Київ" виконавчим органом Київської міської ради є Київська міська державна адміністрація, яка саме вправі приймати рішення про знесення непридатних для проживання жилих будинків або переведення їх у нежилі. У м. Києві такі рішення приймаються на підставі Порядку переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі у м. Києві, затвердженого розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 1 жовтня 2002 р. N 1825.

Міські ради в інших містах (крім м. Севастополя) відповідно до Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" не мають повноважень щодо переведення жилих приміщень з житлового фонду в нежилі. Разом з тим, на думку Міністерства з питань житлово-комунального господарства України (лист від 12.05.2008 р. N 8/7-336) переведення жилих приміщень в нежилі може здійснюватися за рішенням органу місцевого самоврядування за умов виконання власником такого приміщення низки певних вимог щодо обладнання і користування приміщенням.