Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Стаття 61. Договір найму жилого приміщення. Укладення договору найму жилого приміщення

Користування жилим приміщенням у будинках державного і громадського житлового фонду здійснюється відповідно до договору найму жилого приміщення.

Договір найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду укладається в письмовій формі на підставі ордера на жиле приміщення між наймодавцем - житлово-експлуатаційною організацією (а в разі її відсутності - відповідним підприємством, установою, організацією) і наймачем - громадянином, на ім'я якого видано ордер.

Типовий договір найму жилого приміщення, правила користування жилими приміщеннями, утримання жилого будинку і придомової території затверджуються Радою Міністрів Української РСР.

Умови договору найму жилого приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім'ї порівняно з умовами, передбаченими законодавством Союзу РСР, цим Кодексом, Типовим договором найму жилого приміщення та іншими актами законодавства Української РСР, є недійсними.

Коментар:

1. За ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Існує декілька способів реалізації права на житло. Серед яких можна виділити: 1) надання житла в користування за договором найму (оренди), 2) придбання житла, 3) будівництво житла, 4) приватизація житла державного і комунального житлового фонду.

2. Договір найму жилого приміщення, про який йде мова в ст. 61 ЖК, є договором найму житла у будинках державної та комунальної форми власності. Назва глави 2 "Користування жилими приміщеннями в будинках державного і громадського житлового фонду". ЖК створювався в 1983 році, тобто тоді, коли в законодавстві не виділяли окремо державну та комунальну форму власності. На сьогоднішній день можна говорити, що положення глави 2 ЖК поширюються як на державний, так і на комунальний житловий фонд.

Договір найму, закріпленого в ст. 61 ЖК, слід відокремлювати від інших споріднених юридичних конструкцій. Проаналізувавши чинне законодавство, можна виділити такі види договору найму житла, кожен з яких має свою специфіку та особливості правового регулювання:

1) договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності;

2) договір найму житла, що є об'єктом права приватної власності (його ще іменують договором комерційного найму);

3) договір найму соціального житла.

Незважаючи, на те, що три види договорів регулюють нібито однорідні схожі суспільні відносини, це регулювання відбувається абсолютно різними способами. Зазначені види договору найму різняться за декількома критеріями, зокрема, за нормативно-правовою базою, за правовим характером, за правовою підставою виникнення правовідносин, за предметом договору, за строком дії договору, за колом суб'єктів, що можуть бути стороною договору, за колом прав.

*Договір найму житла державної або комунальної форми власності*	*Договір комерційної оренди*	*Договір соціального найму*
*За нормативно-правовою базою*
1. Глава 2 ЖК. 2. Постанова Ради Міністрів УРСР і Української республіканської ради професійних спілок від 11 грудня 1984 р. N 470 "Про затвердження Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР".	1. Глава 59 ЦК. 2. Глава 6 ЖК.	Закон України від 12 січня 2006 року "Про житловий фонд соціального призначення" (вступив в силу з 1 січня 2007 року)
*За правовим характером і метою договору*
Некомерційний характер Мета - надати соціально незахищеним громадянам житло для проживання.	Комерційний характер Мета - 1. Отримання прибутку (договір є оплатним). 2. Забезпечення житлом.	Некомерційний характер Мета - надати соціально незахищеним громадянам житло для проживання.
*За сферою укладання*
Сфера укладання - державний та комунальний житловий фонд	Сфера укладання - приватний житловий фонд	Сфера укладення - житло всіх форм власності (ст. 5 ЗУ від 12 січня 2006 року)
*За правовою підставою виникнення правовідносин*
Підстава - ордер, у якому міститься розпорядження житлово-експлуатаційної організації надати громадянину, на ім'я якого видано ордер, та членам його сім'ї у користування жиле приміщення. Тобто необхідне адміністративне рішення, якому притаманні імперативні ознаки.	Підстава - цивільно-правовий договір, тобто вільне волевиявлення сторін. Проявляється принцип диспозитивності.	Підстава для заселення є договір найму соціального житла
*Предмет договору*
ст. 63 ЖК - окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок. За Постановою виконкому Київської міської ради народних депутатів та президії Київської міськради профспілок від 30 квітня 1991 року N 234 не може виступати самостійним предметом найму жиле приміщення менше 9 кв. м. на особу.	ст. 812 ЦК - предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.	ст. 3 ЗУ від 12 січня 2006 року: до житла з житлового фонду соціального призначення належать: 1) квартири в багатоквартирних жилих будинках, садибні (одноквартирні) жилі будинки, які надаються громадянам у порядку черги на одержання соціального житла; 2) жилі приміщення у соціальних гуртожитках, які надаються громадянам на час їх перебування на соціальному квартирному обліку за умови, що таке житло є єдиним місцем їх проживання. постанова від 19 березня 2008 р. N 219 "Про встановлення тимчасових мінімальних норм забезпечення соціальним житлом": установити такі тимчасові мінімальні норми забезпечення соціальним житлом: - у соціальних гуртожитках для проживання сімей та одиноких громадян у розмірі 6 кв. метрів житлової площі на одну особу; - у квартирах, садибних (одноквартирних) будинках із житлового фонду соціального призначення у розмірі 22 кв. метрів загальної площі на сім'ю із двох осіб і додатково 9,3 кв. метра загальної площі на кожного наступного члена сім'ї.
*За колом суб'єктів*
Обмежене коло суб'єктів. Наймачем може бути лише фізична особа, яка визнана такою, що потребує поліпшення житлових умов. Наймодавцем є орган місцевого самоврядування, який уповноважує житлово-експлуатаційні організації	Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, то житло використовується лише для проживання фізичної особи (ч. 2 ст. 813 ЦК).	Обмежене коло суб'єктів. Ст. 10 ЗУ від 12 січня 2006 року: наймачем може бути громадянин України а) для якого таке житло є єдиним місцем проживання або які мають право на поліпшення житлових умов відповідно до закону; б) середньомісячний сукупний дохід яких за попередній рік з розрахунку на одну особу в сумі менший від величини опосередкованої вартості найму житла в даному населеному пункті та прожиткового мінімуму, встановленого законодавством.
*За строком*
Договір є безстроковим	Строк встановлюється договором ст. 821 ЦК договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років.	Строк визначається рівнем доходу громадянина України
*За колом прав*
Додаткові специфічні права: право на бронювання жилого приміщення; на обмін жилого приміщення, збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми тощо.	Немає додаткових специфічних прав.	Ч. 5 ст. 3 ЗУ від 12 січня 2006 року: соціальне житло не підлягає піднайму, бронюванню, приватизації, продажу, даруванню, викупу та заставі.
*Питання звільнення приміщення тимчасовими мешканцями*
Тимчасові жильці на вимогу наймача або членів сім'ї, які проживають разом з ним, зобов'язані негайно звільнити приміщення, а в разі відмовлення - підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення (ч. 3 ст. 98 ЖК).	Тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання (ч. 3 ст. 818 ЦК).	Немає поняття тимчасового мешканця.

4. Суспільні відносини, що виникають з договору найму жилого приміщення, регулюються такими підзаконними нормативно-правовими документами:

- Правила користування приміщеннями житлових будинків затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. N 572 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 24 січня 2006 р. N 45).

- Типовий договір на утримання житлових будинків і прибудинкових територій затверджено наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 7 вересня 1998 р. N 194.

- Типовий договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005 р. N 560.

- Примірний перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд затверджений наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 10 серпня 2004 року N 150.

5. Умови договору найму жилого приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім'ї порівняно з умовами, передбаченими законодавством, є недійсними. Якщо, наприклад, в договорі найму житла в державному житловому фонді буде обумовлений строк дії, можливість користуватись жилим приміщенням без права наймача на вселення інших осіб, обміну і т. д., ці умови є недійсними і не беруться до уваги при виникненні спору.