Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

До відносин, що випливають з договору найму жилого приміщення, у відповідних випадках застосовуються також правила цивільного законодавства Союзу РСР і Української РСР.

Коментар:

1. Загальні принципи зобов'язального права (книга 5 ЦК), цивільно-правові підстави виникнення, зміни і припинення правовідношення застосовуються також і до житлових відносин, що виникають на підставі договору найму жилого приміщення державного та комунального житлового фонду.

На правовідносини, пов'язані, наприклад, з визнанням обміну жилих приміщень недійсним крім визначених ст. 86 ЖК умов, при яких обмін жилими приміщеннями не допускається, повністю поширює свою дію норми ЦК, що визначають умови недійсності правочину.

2. В п. 5 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 року N 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" закріплено принцип субсидіарного застосування норм цивільного законодавства.

При розгляді спорів, що не урегульовані житловим законодавством, суд застосовує норми цивільного законодавства. Наприклад, правила ЦК про строки давності застосовуються в позовах про визнання недійсним договору найму жилого приміщення і виселення у зв'язку з цим.

На підставі норм, що регулюють договір майнового найму, а не житлового законодавства, вирішуються вимоги про виселення з приміщень, що не входять до складу житлового фонду (виробничих і інших нежилих приміщень, вагончиків, збірно-розбірних, пересувних, контейнерних та інших підсобних споруд).

3. Три види договорів найму житла, проаналізовані в коментарі до ст. 61 ЖК, мають багато відмінних рис, що не позбавляє їх найважливішої спільної ознаки - цивільно-правового характеру. Слід відмітити перевагу адміністративно-публічного (імперативного) регулювання відносин в ЖК і приватного (диспозитивного) регулювання відносин в ЦК.

4. Загальна сучасна тенденція зменшення впливу адміністративного права на суспільні відносини проявляється також у сфері відносин найму житла. Законодавець відмовився від закріплення правового регулювання видачі ордера та визнання його в певних випадках недійсним. Навіть при отриманні соціального житла ордер не вимагається.