Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду є окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок.

Не можуть бути самостійним предметом договору найму: жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше від встановленого для надання одній особі (частина перша статті 48), частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом, а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо).

Коментар:

1. Предметом договору найму в будинках державного і громадського житлового фонду є:

- квартира;

- кімната;

- одноквартирний жилий будинок.

Жиле приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам (ч. 1 ст. 50 ЖК).

Загальна спрямованість вимог коментованої статті зводиться до того, що в користуванні наймача в будинках державного жилого фонду може бути передане не будь-яке приміщення, але лише те, що пристосовано для постійного проживання і відповідає необхідним санітарним і технічним вимогам.

2. Поняття "жиле приміщення" (ст. 63 ЖК) є синонімом поняття "житло" (ст. 379 ЦК) та "помешкання" (ст. 812 ЦК).

Визначення понять, що використовуються в ст. 63 ЖК закріплені в ЦК та Державних будівельних нормах України. Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення. ДБН В.2.2-15-2005, затверджені наказом Державного комітету України з будівництва та архітектури від 18 травня 2005 р. N 80.

Житлове приміщення - опалюване приміщення, розташоване у надземному поверсі, призначене для цілорічного проживання і яке відповідає санітарно-епідеміологічним вимогам щодо мікроклімату і повітряного середовища, природного освітлення, допустимих рівнів нормованих параметрів відносно шуму, вібрації, ультразвуку та інфразвуку, електричних та електромагнітних полів та іонізуючого випромінювання (ДБН В.2.2-15-2005).

Квартира - комплекс взаємопов'язаних приміщень, використовуваних для проживання однієї сім'ї різного чисельного складу або однієї людини, який включає (як мінімум): житлову (житлові) кімнату, кухню, ванну кімнату (душову), вбиральню (або суміщений санвузол), передпокій, комору чи вбудовану шафу (ДБН В.2.2-15-2005).

Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання (ст. 382 ЦК).

Кімната - жиле приміщення, обмежене стінами від підлоги до стелі, у жилому будинку, структурно відокремленій частині будинку, що побудоване, прибудовано або відокремлене для проживання громадян, має вихід у місця загального користування багатоквартирного чи індивідуального жилого будинку чи будівлі.

Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 ЦК).

Сільський садибний будинок - односімейний житловий будинок загальною площею, як правило, до 250 м2, розташований на земельній ділянці у сільській місцевості разом зі спорудами господарського призначення, садом і городом (ДБН В.2.2-15-2005).

Одноквартирний житловий будинок - індивідуальний житловий будинок, що має прибудинкову ділянку (ДБН В.2.2-15-2005).

3. При укладенні договору найму на одну чи декілька кімнат в загальній квартирі кухні, ванна, туалет, підсобні приміщення господарсько-побутового призначення залишаються з загальному користуванні з наймачами інших кімнат цієї ж квартири. Порядок користування цими приміщеннями встановлюється за взаємною згодою всіх проживаючих в квартирі осіб, а у випадку недосягнення згоди спір вирішується в судовому порядку.

4. Не можуть бути самостійним предметом договору найму:

4.1. Жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше від встановленого для надання одній особі. Розмір жилого приміщення, що надається за договором найму державного житлового фонду встановлено в постанові Ради Міністрів УРСР і Української республіканської ради профспілок від 11 грудня 1984 р. N 470 "Про затвердження Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР". Згідно п. 53 цих Правил жиле приміщення надається громадянам у межах 13,65 квадратного метра жилої площі на одну особу, але не менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті.

Для міста Києва цей показник становить 9,0 кв. м жилої площі на одну особу (постанова виконкому Київської міської ради народних депутатів і президії Київської міської ради профспілок від 15 липня 1985 року N 582 "Про порядок застосування в м. Києві Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР").

При звільненні, наприклад, ізольованої кімнати площею 8,5 кв. м., що знаходиться в загальній квартирі в м. Києві, вона не може бути предметом самостійного договору найму, оскільки в м. Києві середня забезпеченість жилою площею визначена 9,0 кв. м. Таке приміщення підлягає передачі наймачеві суміжного приміщення. за правилами ст. 54 ЖК.

4.2. Частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом.

4.3. Підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо).