Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.

2. Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.

Коментар:

Саме фізична прив'язка об'єктів, розташованих на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їхнього знецінення та зміни їхнього призначення, є основним критерієм віднесення речей до нерухомих.

Юридичний статус нерухомих речей можуть мати і деякі цілком рухомі речі (повітряні й морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації), що пояснюється доцільністю поширення на ці об'єкти спеціального правового режиму, встановленого для нерухомих речей. В статті закріплено можливість надання речам статусу нерухомої речі нормативно-правовим актом, який має юридичну силу закону. Так, в Законі України "Про іпотеку" міститься вичерпний перелік нерухомого майна. Стосовно реєстрації космічних об'єктів існує Конвенція про реєстрацію об'єктів, що запускаються у космічний простір від 14.01.75 р.

Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщати у просторі. Речі, не віднесені ЦК або окремими законами до нерухомих, вважаються рухомими. Крім того, частина законів прямо вказує на віднесення певних речей до рухомих.

Особливий порядок реєстрації та розпорядження нерухомістю, що становить активи пайового інвестиційного фонду, встановлені ст. 23 Закону України "Про інститути спільного інвестування (корпоративні та пайові інвестиційні фонди)". Особливості вчинення нотаріальних дій щодо нерухомих речей встановлені в Законі України "Про нотаріат".

Згідно із Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що перебуває на території України, фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, інших держав, а саме:

1) право власності на нерухоме майно;

2) речові права на чуже нерухоме майно:

а) право володіння;

б) право користування (сервітут);

в) право постійного користування земельною ділянкою;

г) право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);

ґ) право забудови земельної ділянки (суперфіцій);

д) право користування нерухомим майном строком більш ніж один рік. Законом можуть бути встановлені інші речові права па чуже нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації;

3) обмеження речових прав.

Державний реєстр прав на нерухоме майно та їх обмежень - єдина державна інформаційна система, що містить відомості про речові прана па нерухоме майно, їх обмеження, про суб'єктів речових прав, технічні характеристики об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об'єктів нерухомого майна.

Право власності на будівлю, споруду, їхню частину (квартиру) може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на земельну ділянку, якщо власники даної земельної ділянки та розташованих на ній будівель, споруд не поєднуються в одній особі. Державна реєстрація прав на нерухоме майно, що є в державній власності, здійснюється за заявою органу, уповноваженого в установленому порядку управляти нерухомим майном держави. Державна реєстрація прав на нерухоме майно територіальної громади здійснюється за заявою органу, уповноваженого управляти комунальним майном.

Реєстрація права власності має передувати реєстрації інших речових прав на таке майно та їх обмежень і проводитися в разі здійснення правочину щодо такої нерухомості, а також у разі встановлення обмежень речових прав на таку нерухомість.

Державний реєстр прав містить дані про зареєстровані речові права, їх обмеження, про суб'єкті в речових прав, об'єкти нерухомого майна, відомості про осіб, в Інтересах яких учинено обмеження речового права, копії документів про правочини, на підставі яких проведено реєстрацію прав, про обмеження цих прав.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно здійснюється па підставі заяви правоволодільця (правонабувача), сторін (сторони) правочину, за яким виникло речове право, або уповноважених ними (нею) осіб. Державна реєстрація обмеження прана па нерухоме майно здійснюється на підставі заяви особи, на користь якої встановлено обмеження, якщо інше не передбачено договором або законом.

Державна реєстрація інших речових прав на нерухоме майно та їх обмежень проводиться в органі державної реєстрації прав, де зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна.

Державна реєстрація обмежень речових прав на нерухоме майно проводиться органом державної реєстрації прав па підставі:

а) договору застави (іпотеки) нерухомого майна;

б) ухвали суду про забезпечення позову;

в) рішення суду про звернення стягнення на нерухоме майно;

г) рішення суду про визнання власника нерухомого майна банкрутом;

ґ) постанови органів досудового слідства, державного виконавця про накладення арешту на нерухоме майно;

д) накладення заборони на відчуження нерухомого майна нотаріусом;

е) накладення заборони на відчуження нерухомою майна посадовою особою виконавчого комітету сільської, селищної, міської ради в населених пунктах, де немає нотаріусів;

є) інших актів органів державної влади чи місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийнятих відповідно до закону.

Державна реєстрація обмежень речових прав проводиться в день отримання відповідних документів місцевим органом державної реєстрації прав. Датою і часом державної реєстрації обмежень вважається дата і час обліку заяви в місцевому органі державної реєстрації прав. Документи щодо обмеження речових прав надаються особами, па користь яких установлено обмеження, якщо інше не передбачено договором або законом. Державна реєстрація обмежень щодо нерухомого майна, право власності на яке не зареєстровано, проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності на цей об'єкт нерухомого майна.