Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

2. Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

3. Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.

4. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

5. Передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.

Коментар:

1. Кожен учасник права спільної часткової власності за ст. 361 ЦК має право розпоряджатися своє часткою самостійно, однак з урахуванням правил ст. 362 ЦК, які гарантують права інших співвласників щодо переважної купівлі цієї частки.

Слід підкреслити, що обмеження щодо розпорядження своєю часткою стосуються лише продажу частки співвласником. Відтак, переважне право інших співвласників на придбання частки не існує у випадках її відчуження іншим чином: шляхом укладення договорів міни, дарування, ренти (якщо майно передається безоплатно - ст. 734 ЦК), довічного утримання, спадкового договору або складання заповіту. Не потрібна згода співвласників у разі примусового відчуження частки при визнанні учасника спільної часткової власності банкрутом згідно Закону "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" від 14 травня 1992 р. Крім того, інші співвласники позбавлені переважного права на купівлю частки у праві спільної часткової власності у випадку її продажу з публічних торгів.

2. Будучи наділені правом на переважну купівлю частки у праві спільної часткової власності, інші співвласники тим не менш не мають жодних привілеїв щодо ціни та інших умов, на яких має намір продати свою частку співвласник-відчужувач. Для забезпечення здійснення переважного права інших співвласників на купівлю продавець зобов'язаний повідомити інших співвласників про свій намір продати частку. У повідомленні обов'язково має бути визначена ціна, а інші умови продажу мають бути вказані, якщо вони визначаються продавцем як істотні для укладення даного договору (наприклад, строки розрахунків, форма, у якій співвласник бажає укласти договір, та інші умови, досягнення згоди з яких є необхідним для укладення договору).

Якщо договір купівлі-продажу частки підлягає нотаріальному посвідченню, доказом повідомлення учасників спільної часткової власності про подальший продаж частки в спільному майні може бути свідоцтво, видане нотаріусом, про передачу їм заяви продавця згідно із ст. 84 Закону "Про нотаріат" або заява учасників спільної часткової власності про відмову від здійснення права переважної купівлі частки майна, що продається (із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка). Справжність підпису на заяві учасника спільної часткової власності повинна бути засвідчена нотаріально (абзаци 3, 4 пункту 54 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України).

На практиці трапляються численні випадки, коли встановити місце проживання або місце перебування інших співвласників не уявляється можливим або коли інші учасники ніяк не відреагували на надіслане їм повідомлення, а відтак прямі докази повідомлення інших учасників про намір продажу частки можуть бути відсутніми, незважаючи на те, що співвласник-продавець виконав покладені на нього законом обов'язки. Тому договір купівлі-продажу частки у праві спільної часткової власності іншій особі може бути посвідчений нотаріусом також: 1) за наявності відомостей про те, що інші учасники спільної часткової власності відмовились одержати надіслані на їх адреси заяви продавця про його намір продати свою частку. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв'язку. Повідомлення іншим співвласникам доцільно відправляти цінним листом з описом вкладення з метою уникнення можливих непорозумінь з приводу з'ясування змісту листа, адресованого співвласникам; 2) у разі якщо адреса інших учасників спільної часткової власності невідома. На підтвердження цього повинен бути поданий документ відповідного компетентного органу (довідкової служби, адресного бюро тощо) (абзаци 2, 3 пункту 55 Інструкції).

Зазначені правила Інструкції, що визначають порядок повідомлення інших співвласників про намір продати свою частку, можуть за аналогією бути використані і при укладенні договорів купівлі-продажу частки, які не вимагають нотаріальної форми.

3. Суб'єктивне право на продаж частки сторонній особі виникає у співвласника з моменту одержання відмови усіх інших співвласників від здійснення переважного права на купівлю або нездійснення ними цього права протягом одного місяця від дня отримання ними повідомлення, якщо предметом договору купівлі-продажу є нерухоме майно, і протягом десяти днів - якщо предметом договору купівлі-продажу є рухоме майно. При цьому "здійсненням переважного права" слід вважати передання (надіслання) продавцю оферти щодо укладення основного або попереднього договору купівлі-продажу частки.

4. Якщо пропозиція щодо укладення договору купівлі-продажу частки надійшла від двох або кількох співвласників, продавець згідно ч. 3 ст. 362 ЦК наділений правом вибору покупця. Цю норму слід піддати розширювальному тлумаченню, адже продавець має право продати свою частку двом або більше набувачам.

5. Якщо договір купівлі-продажу частки у праві спільної часткової власності був укладений без попереднього повідомлення інших співвласників, до закінчення строків, визначених нормою абзацу другого ч. 2 коментованої статті, частка була продана за ціною, нижчою, ніж була запропонована іншим співвласникам, або зі зміною інших умов, про які вони були повідомлені, а також у разі наявності інших порушень переважного права інших співвласників на купівлю частки останні наділені правом на пред'явлення позову про переведення на них прав та обов'язків покупця за укладеним договором. До таких вимог застосовується спеціальна позовна давність в один рік.

Закон не визначає, чи визнається договір, за умови доведення порушень переважного права співвласників, недійсним (судова практика в цьому питанні не є одноманітною), проте підстави для визнання договору недійсним існують (ч. 1, 2 ст. 203, ст. 215, ст. 362 ЦК).

Одночасно з поданням позову про визнання договору недійним закон зобов'язує співвласників внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. Словосполучення "суму, яку за договором повинен сплатити покупець" слід розуміти як зобов'язання позивача внести на депозит суму, за якою частка була відчужена іншій особі згідно договору купівлі-продажу, а якщо частка була продана за ціною, вищою, ніж була запропонована іншим учасникам спільної часткової власності у повідомленні, - за ціною, вказаною у повідомленні.

Слід відзначити, що у багатьох випадках позивач може не знати, за якою ціною був здійснений продаж частки, а відтак реально може бути позбавлений можливості виконати вищезазначений обов'язок. В цих випадках судам слід приймати позов до розгляду, в процесі якого робити запит до нотаріальних контор про видачу копії укладеного договору з метою з'ясування розміру сплаченої покупцем ціни. Лише після цього можна вимагати від позивача внесення конкретної грошової суми на депозит суду.

6. Суб'єктивне право співвласника на здійснення переважної купівлі частки у праві спільної часткової власності є таким, що випливає з відносин спільної часткової власності і стосується тільки кожного конкретного співвласника. Відтак, це право є нерозривно пов'язаним з особою співвласника і не може бути передане ним у будь-який спосіб жодній іншій особі, в тому числі й іншому співвласнику.

7. На практиці трапляються ситуації, коли частка учасника протягом тривалого часу нікому не належить, тобто не має власника. Наприклад, з двох учасників спільної часткової власності один помер, а спадкоємців, які б прийняли спадщину, немає. Думаємо, що відсутність суб'єкта права власності на іншу частку жодним чином не обмежує другого співвласника у реалізації свого права розпорядження часткою. Якщо об'єктом права спільної часткової власності є нерухоме майно, нотаріус посвідчує правочин про розпорядження часткою за умови витребування свідоцтва про смерть; одержання відповіді на запит (витягу зі Спадкового реєстру) з державної нотаріальної контори за місцем останнього постійного проживання померлого співвласника про те, що спадкова справа не заводилась або про відсутність спадкоємців, які б прийняли частку померлого у спільному майні; а якщо відчужується житловий будинок, квартира (їх частина) - також після одержання довідки про зареєстрованих осіб за адресою цього житла.

8. Слід підкреслити існування конкуренції норм коментованої статті, які встановлюють переважне право на купівлю частки іншими співвласниками, та ч. 2 ст. 822 ЦК, за якою у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, переважним перед іншими особами правом на його придбання наділений наймач. Вельми ускладненим є тлумачення словосполучення "яке було предметом договору найму", адже його буквальний аналіз дозволяє стверджувати, що переважне право на купівлю має лише особа, яка здійснювала найм цього житла раніше, проте договір найму вже припинив свою дію і в даний час ця особа наймачем вже не є. Навряд чи саме такий зміст вкладав у наведену норму законодавець.

Може скластися така ситуація, коли співвласник має намір продати свою частку у праві спільної часткової власності на жилий будинок, частина якого знаходиться у користуванні співвласника-продавця (ч. 2, 3 ст. 358 ЦК) і водночас є (була) предметом договору найму. На погляд автора коментарю, при виникненні конкуренції вимог інших співвласників та наймача перевагу все ж таки слід віддати першим, оскільки предметом договору купівлі-продажу виступає не відчуження конкретного майна-житла, а абстрактної ідеальної частки у праві власності на це майно. Крім того, на відміну від правового становища співвласників, механізм реалізації права яких є досить детально регламентованим законодавством, порядок здійснення права наймача на переважну купівлю не визначений, що не може не ускладнити його реалізацію на практиці.