Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них.

Коментар:

Право на житло є одним з найголовніших невід'ємних прав особи, проголошених ст. 47 Конституції України. Це право означає не лише можливість особи набути житло у власність або в користування, а й право особи на проживання в житловому приміщенні. При цьому Конституція проголошує принцип забезпечення державою створення умов, необхідних людині для набуття житла у власність або в користування та неможливості примусового позбавлення житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

ЦК України 2003 р. вперше закріпив на законодавчому рівні термін "житло" як об'єкт права власності чи іншого титульного права. До його прийняття в Україні не було законодавчого визначення терміна "житло" ні в Житловому кодексі Української РСР, ні в Законі України "Про власність", ані в іншому законодавчу акті. Лише в постанові Пленуму ВСУ "Про судову практику в справах про корисливі злочини проти приватної власності" від 25.12.92 р. N 12 у п. 30 наводилося таке визначення житла: "це приміщення, яке призначене для постійного чи тимчасового проживання людей (приватний будинок, квартира, кімната в готелі, дача, садовий будинок тощо), а також ті його складові частини, які використовуються для відпочинку, зберігання майна або задоволення інших потреб людини (балкони, веранди, комори тощо)". Як видно з даного визначення, під житлом малося на увазі будь-яке приміщення, призначене для проживання людини (в тому числі тимчасового) та забезпечення її потреб.

Поняття "житло", вміщене у ст. 379 ЦК України, є більш вдалим, адже воно не тільки встановлює перелік об'єктів, що можуть визнаватися житлом, а й визначає конкретні ознаки, яким воно має відповідати й відсутність яких зумовлює неможливість віднесення такого приміщення до складу житлових.

Взагалі в українській мові термін "житло" означає приміщення, призначене для життя людей, або місце для перебування та проживання людей (Словник синонімів української мови: в 2-х т. - К.: Наук. думка, 2001. - Т. 1. - С. 496 - 497).

В юридичній літературі житло розглядається з декількох точок зору. По-перше, як місце проживання особи та, по-друге, як об'єкт права власності. І незалежно від того, з якої точки зору воно розглядається, житло має ряд спільних ознак.

Першою ознакою є призначення для проживання в ньому людини, що засвідчує приналежність житла до житлового фонду України.

Так, відповідно до ст. 4 Житлового кодексу УРСР, житловий фонд утворюють жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території України. При цьому не входять до житлового фонду нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру. Відповідно до ст. 4 Житлового кодексу УРСР, житловий фонд включає: жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать державі (державний житловий фонд); жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать кооперативним організаціям, їх об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям (громадський житловий фонд); жилі будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам (фонд житлово-будівельних кооперативів); жилі будинки (частини будинків), квартири, що належать громадянам на праві приватної власності (приватний житловий фонд); квартири в багатоквартирних жилих будинках, садибні (одноквартирні) жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях усіх форм власності, що надаються громадянам, які відповідно до закону потребують соціального захисту (житловий фонд соціального призначення).

Зміст призначення житла визначається ст. 6 ЖК УРСР, відповідно до якого жилі будинки й жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Також забороняється надавати приміщення в жилих будинках для потреб промислового характеру (за новим ЦК - для потреб промислового виробництва).

Як уже зазначалося, житло можна розглядати як місце проживання, що обирається громадянином для постійного чи переважного проживання в ньому. Під місцем проживання розуміється житловий будинок, квартира, інше приміщення, придатне для проживання в ньому (гуртожиток, готель, тощо), у відповідному населеному пункті, в якому фізична особа проживає постійно, переважно або тимчасово (ст. 29 ЦК).

Як видно з даного визначення, термін "житло" містить більш жорсткі вимоги, порівняно з місцем проживання. Отже, не будь-яке місце проживання може бути визнане житлом (наприклад, готель, санаторій, притулок та ін.).

Якщо розглядати житло як об'єкт права власності або предмет окремих видів зобов'язань, то необхідно відзначити відсутність у ЦК єдиного підходу до застосування цього терміна. Так, зокрема, у Книзі третій "Право власності" взагалі не дається примірного переліку об'єктів права власності, а тому такий об'єкт, як "житло", чи будь-який інший не зазначається. Серед предметів договору купівлі-продажу, передбачених главою 54 ЦК, визначаються житловий будинок, квартира та інше нерухоме майно. Стаття 750 ЦК передбачає обов'язок набувача за договором довічного утримання (догляду) забезпечити відчужувача житлом (при цьому мається на увазі надання йому місця проживання в будинку (квартирі), що була передана набувачеві у власність за договором довічного утримання). Вживається термін "житло" також у главі 59 ЦК, яка регламентує договір найму житла. Так, зокрема, відповідно до ст. 810, за договором найму житла наймодавець передає наймачеві житло для проживання в ньому на певний строк за плату. Стаття 812 визначає такий вид житла, що може бути предметом договору найму, як помешкання (під яким мається на увазі квартира або її частина, житловий будинок або його частина), що має бути придатним для постійного проживання в ньому. Як видно із зазначеної статті, в ній застосовується термін "помешкання", який вживається у значенні, тотожному терміну "житло" (Словник синонімів української мови: в 2-х т. - К.: Наук. думка, 2001. - Т. 2. - С. 496). При цьому навіть у тому випадку, коли наймачем виступає юридична особа, житло надається в користування лише для проживання в ньому фізичних осіб (ст. 813 ЦК).

Другою ознакою житла є придатність житла для проживання в ньому людини. Це означає, що житло має відповідати всім будівельним, архітектурним, санітарним, пожежним та іншим нормам, завдяки яким можливе безпечне проживання в ньому людини. Це визначається безпосередньо в процесі введення житлового будинку в експлуатацію (постанова КМУ "Про Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів" від 22 вересня 2004 року N 1243, наказ Держбуду України 27.01.2005 N 21).

Придатність житла для проживання в ньому людини регламентується житловим законодавством України. Відповідно до ЗУ "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" від 22 грудня 2006 р. непридатні для проживання будинки - жилі будівлі, які відповідно до законодавства визнані аварійними або ветхими. Так, зокрема, непридатним для проживання визнається будинок, який має більше ніж 81 % фізичного зносу (наказ Держжитлокомунгоспу від 2 липня 1993 р. N 52). Крім того, придатність для проживання людини нового будинку визначається шляхом введення його в експлуатацію відповідними спеціалістами та відповідною державною реєстрацією новозведеного будинку як житлового в порядку, визначеному для реєстрації об'єктів нерухомості.

Придатність житла для проживання забезпечується проведенням періодичного технічного обслуговування жилих будинків, яке здійснюється в порядку, визначеному Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Держжитлокомунгоспу від 17.05.2005 N 76. Відповідно до цих Правил, під технічним обслуговуванням жилих будинків розуміється комплекс робіт, спрямованих на підтримку справності елементів будівель чи заданих параметрів та режимів роботи технічного обладнання, зокрема, контроль за їх станом, забезпечення справності, працездатності, наладки і регулювання інженерних систем тощо. Такий контроль за технічним станом здійснюється шляхом впровадження системи технічного огляду жилих будинків, яка включає проведення планових та позапланових оглядів.

Планові огляди жилих будинків можуть бути загальними (весняний та осінній огляди) та профілактичними. Загальні огляди передбачають комплексне обстеження комісією елементів приміщень будинку, а також їх зовнішнього благоустрою з метою визначення технічного і санітарного стану, виявлення несправностей і прийняття рішень щодо їх усунення, а також визначення готовності будинків до експлуатації в наступний період. Загальний огляд здійснюється комісією, до складу якої входять відповідні спеціалісти виконавця послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та представники громадських організацій, правління ЖБК та ОСББ. У разі необхідності до складу комісій можуть включатися спеціалісти - експерти проектних інститутів та спеціалізованих організацій.

Профілактичні огляди жилих будинків та їх конструктивних елементів здійснюються відповідними спеціалістами виконавця послуг (суб'єкт господарювання, предметом діяльності якого є надання житлово-комунальної послуги споживачу відповідно до умов договору) відповідно до встановленої періодичності. Профілактичне обслуговування будинків полягає в усуненні дрібних несправностей елементів будинків з метою забезпечення їх безперебійної роботи, а також попередження порушень санітарно-гігієнічних вимог до приміщень будинків, налагодження та регулювання окремих видів технічних пристроїв.

Позапланові огляди (які здійснюються комісією або окремими працівниками виконавця послуг, залежно від обсягу та характеру пошкоджень) передбачають огляд окремих елементів будинку або приміщень після злив, ураганних вітрів, сильних снігопадів, повеней та інших явищ стихійного характеру, що викликають ушкодження окремих елементів будинків, а також у разі аварій на зовнішніх комунікаціях чи при виявленні деформації конструкцій і несправності інженерного обладнання, що порушують умови нормальної експлуатації.

Виявлені у процесі загального та позапланового огляду несправності та причини, що їх викликали, а також технічний стан елементів жилого будинку записуються в журналі обліку результатів огляду, який заводиться виконавцем послуг. Узагальнені відомості про технічний стан жилого будинку та про проведені ремонти відображаються щорічно в технічному паспорті будинку. Виявлені під час оглядів дефекти, деформації конструкцій або обладнання будинків, що можуть призвести до зниження несучої спроможності й стійкості конструкцій або будинків, обвалів чи порушення нормальної роботи обладнання, усуваються виконавцем послуг із залученням, у разі необхідності, спеціалізованої організації. Виконавець послуг повинен уживати термінових заходів для забезпечення безпеки людей, попередження подальшого розвитку деформацій, а також негайно інформувати про те, що трапилося, власника будинку чи уповноважену ним особу.

Для централізованого управління і контролю за технічним станом жилого фонду створюються об'єднані диспетчерські служби (або районні диспетчерські служби на мікрорайони або групи будинків).

Стаття 379 ЦК визначає такі види житла: житловий будинок, квартира та інші приміщення, визначення яких дається у статтях 380 - 382.

Підстави набуття у власність житлових будинків і квартир залежать від виду житлового фонду, до якого вони належать. Так, зокрема, відповідно до ст. 47 Конституції, громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Очевидно, дане житло може надаватися як у власність, так і в користування. Детально порядок набуття ними квартир визначається Житловим кодексом УРСР, а також ЗУ "Про житловий фонд соціального призначення" від 12 січня 2006 р. Так, відповідно до зазначеного Закону соціальне житло - житло всіх форм власності (крім соціальних гуртожитків) із житлового фонду соціального призначення, що безоплатно надається громадянам України, які потребують соціального захисту, на підставі договору найму на певний строк. При цьому таке житло надається лише у користування і не підлягає піднайму, бронюванню, приватизації, продажу, даруванню, викупу та заставі.

Відповідно до положень цивільного законодавства, право власності на житло може виникати на підставі цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання), у порядку спадкування, приватизації та ін.

Порядок набуття у власність житла в порядку приватизації регламентується Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду".