Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Речовими правами на чуже майно є:

1) право володіння;

2) право користування (сервітут);

3) право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);

4) право забудови земельної ділянки (суперфіцій).

2. Законом можуть бути встановлені інші речові права на чуже майно.

Коментар:

1. Положення розділу II книги третьої ЦК України присвячені правовому регулюванню категорії речові права на чуже майно під якими згідно ч. 1 коментованої статті об'єднуються право володіння, право користування (сервітут), право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право забудови (суперфіцій). Перш ніж здійснити загальний аналіз названих речових прав, необхідно з'ясувати які ж ознаки характерні для останніх та за якими критеріями вони віднесені до речових?

Потрібно відмітити, що речові права на чуже майно є складовою більш загальної категорії речового права, яка крім цих прав включає також право власності. Разом з тим, у більшості національних законодавств право володіння виведене зі структури прав на чуже майно (як це передбачено ч. 1 коментованої статті) і є самостійним речовим правом. У таких правопорядках система речового права відповідно складається з трьох елементів: права власності, права володіння та прав на чуже майно, які часто називають правами на чужі речі, іншими речовими правами, обмеженими речовими правами тощо.

Поняття "право на чужу річ" відоме ще з часів Стародавнього Риму, де йменувалося jura in re aliena і об'єднувало право сервітуту, емфітевзис, суперфіцій та заставне право. Сьогодні ці права в якості речових поширені у багатьох законодавствах. Стосовно вітчизняної системи законодавства, то ЦК 1963 року не містив положень щодо прав на чуже майно. Вперше цей термін був закріплений у Законі України "Про власність" (втратив чинність). Зокрема, у ч. 6 ст. 4 зазначеного Закону передбачалось, що діяльність власника може бути обмежено чи припинено, або власник може бути зобов'язаний допустити обмежене користування іншими особами. Така законодавча позиція була спрямована на юридичне впорядкування суспільних відносин щодо користування речами власник яких був особою іншою, ніж користувач. Адже за часів радянського союзу права на чуже майно хоча і не визнавались, але фактично існували, наприклад право забору води з чужого колодязю, право проходу (проїзду), право забудови тощо. Своє легальне закріплення дана категорія речових прав віднайшла тільки із прийняттям ЦК України у 2004 році. В якому не тільки закріплено систему прав на чуже майно, а й відображено правове регулювання кожного з прав та статус правомочних осіб.

У найбільш загальному вигляді права на чуже майно - це похідні від права власності права на чужу річ, обмежені у змісті і які надають управомоченій особі - титульному володільцеві - можливість впливати на річ без участі власника в рамках встановлених законом чи договором із власником. Похідний характер зазначених прав полягає у тому, що оскільки йдеться про використання чужої речі, то ці права не можуть виникати за умови відсутності такої чужої речі і головне права на таку річ, а саме права власності. Як може виникнути право проходу земельною ділянкою, якщо остання не перебуває ні у чиїй власності. За таких обставин ділянка є безхазяйною, а від так особі яка потребує проходу не потрібно встановлювати таке право. Адже мета будь-якого права на чужу річ - отримати можливість користування чужою річчю в певних межах з метою задоволення відповідних потреб користувача, якщо іншого способу задовольнити потреби користувача не існує. При цьому, право власності особи-власника такої речі обмежується. Після припинення права на чуже майно право власності відновлюється у повному обсязі. Такий ефект "відновлення" називається еластичністю права власності (лат. - jus recadentiae). Таким чином похідний характер прав на чуже майно полягає у тісному зв'язку та залежності права на чуже майно від права власності.

Стосовно обмеженості у змісті як ознаки аналізованих прав, потрібно сказати, що йдеться про менший об'єм правомочностей, порівняно з правом власності. Так, за загальним правилом жодне з прав на чуже майно перерахованих у ч. 1 ст. 395 ЦК України не дає управомоченій особі можливості розпоряджатися чужою річчю. Титульний володілець може лише в рамках встановлених законом чи договором із власником користуватись річчю без участі власника. Звісно, названа конструкція подібна до деяких прав із зобов'язальною правою природою, наприклад, правами орендаря. Відмінність тут полягає у тому, що права на чуже майно мають абсолютний характер, а відповідно і абсолютний захист (в тому числі від самого власника) із застосуванням речево-правових способів захисту, а також необмежений строк існування. Вбачається, що оскільки права на чуже майно переважно пов'язані із нерухомістю то встановлення таких прав здійснюється як правило на тривалий або невизначений строк.

Серед ознак речових прав на чуже майно слід назвати: по-перше, ці права мають обмежений характер (у порівнянні з правом власності); по-друге, їх об'єктом виступає переважно нерухоме майно; по-третє, їм характерне право слідування за річчю; по-четверте, права на чуже майно мають похідний від права власності характер; по-п'яте, їх види та зміст повністю визначаються законом.

2. Стосовно окремих видів прав на чуже майно перерахованих у ч. 1 коментованої статті відмітимо, що право володіння, про яке йдеться у п. 1 ч. 1 ст. 395 - є правом особи фактичного панування над річчю. При цьому, право володіння необхідно відмежовувати від однойменної правомочності власника передбаченої ч. 1 ст. 319 ЦК України. Відмінність полягає у тому, що у першому випадку йдеться про окреме суб'єктивне право засноване на правовій підставі, у другому випадку мається на увазі лише правомочність власника щодо здійснення фактичного панування над річчю, належною йому на праві власності.

Варто відмітити, що введення Цивільним кодексом України в систему прав на чуже майно права володіння викликало низку нарікань серед науковців та практиків. Найбільш істотним зауваженням є те, що в ЦК України мова йде про право володіння чужим майном, як про право, а не як про факт. Однак у випадку, коли володіння є правом, то як і будь-яке інше право воно вже захищається законом і якогось спеціального захисту не потребує. Інша справа надання захисту фактичному володінню річчю, володінню-факту. І саме воно на думку дослідників повинно було бути відображене у кодексі. Містить чинна редакція глави 31 ЦК України і низку інших вад, однак про них йтиметься у коментарі до відповідних статей.

Пункт 2 ч. 1 ст. 395 ЦК України передбачає, що до прав на чуже майно відноситься також право користування чужим майном (сервітут). За своїм змістом сервітут є класичним правом на чужу річ і його сутність полягає у обмеженому користуванні чужою річчю у межах та спосіб встановлених законом чи договором між сервітуарієм та власником речі. При цьому при аналізі сервітуту важливо усвідомлювати два аспекти: "внутрішній" і "зовнішній". Перший полягає у тому, що сам по собі сервітут є самостійним правом на чуже майно і складає встановлену у законі міру можливої поведінки управомоченої особи щодо об'єкту права. "Зовнішній" аспект, натомість, вказує на те, що сервітут це завжди обтяження, так званої службової речі (наприклад, земельної ділянки).

Наступним правом на чуже майно є право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) (п. 3 ч. 1 ст. 395 ЦК України) за яким особа набуває відчужуване та успадковуване право користування земельною ділянкою для потреб ведення сільського господарства. Аналогічним за своєю природою є право суперфіцію (право користування чужою земельною ділянкою для забудови) з тією однак відмінністю, що останнє передбачає користування земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель.

3. Частина 2 коментованої статті містить положення про те, що Законом можуть бути встановлені інші речові права на чуже майно. Не дивлячись на її декларативний характер, вона все ж має важливе значення і слугує своєрідним відправним пунктом у побудові системи прав на чуже майно у вітчизняному цивільному законодавстві. В доктрині цивільного права ще до сьогодні точаться суперечки з приводу того чи повинен ЦК України встановлювати закритий перелік речових прав в тому числі прав на чуже майно. Як бачимо, законодавець вирішив це питання встановивши відкритість такого переліку. Загалом це виправдано реаліями сучасного життя та інтенсивністю розвитку економічних відносин. А тому у випадку появи нових видів прав на чуже майно вони можуть передбачатися на рівні Законів України. У спеціальній літературі вже відмічалось про існування прав на чуже майно у випадку виникнення набувальної давності чи у разі встановлення так званих переважних прав тощо.

Слід відмітити, що реалізація принципу встановлення прав на чуже майно виключно законом, свідчить з одного боку про обмеженість переліку цих прав, так як останні можуть передбачатись тільки актами на рівні закону. З іншого боку - відхід від регламентації переліку таких прав виключно ЦК України може внести нормативну невизначеність їх режиму. На підтвердження сказаного можна навести положення ч. 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 1 липня 2004 року, де наводиться перелік речових прав, які підлягають обов'язковій державній реєстрації: 1) право власності на нерухоме майно; 2) речові права на чуже нерухоме майно: а) право володіння; б) право користування (сервітут); в) право постійного користування земельною ділянкою; г) право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); ґ) право забудови земельної ділянки (суперфіцій); д) право користування нерухомим майном строком більш як один рік.

Як видно з наведеної норми, до прав на чуже майно, крім передбачених ч. 1 коментованої статті віднесені також право постійного користування земельною ділянкою та право користування нерухомим майном строком більш як один рік. Вбачається, що кваліфікація зазначених прав як прав із речовою природою є доволі спірним питанням, а особливо права користування нерухомістю строком більш, ніж один рік, яке в першу чергу пов'язане з орендними відносинами та формою договору оренди.

Крім цього, потрібно відмітити, що ч. 2 аналізованої статті має бланкетний характер і відсилає нас до інших законодавчих актів у яких можуть містись правила про інші речові права на чуже майно. Такими актами є у першу чергу Господарський кодекс України у ст. ст. 136 - 138 якого встановлено такі речові права як право господарського відання, право оперативного управління та право оперативного використання майна. Звісно правова природа даних прав так само є доволі спірною, однак сьогодні ці права існують і з цим потрібно рахуватися. Земельний кодекс України, глава 16 якого присвячена регулюванню права земельного сервітуту, а глава 16-1 - праву користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови. Те ж саме можна сказати про ст. 23 Лісового кодексу України, якою встановлено новий вид сервітутів - лісові сервітути.