Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту.

2. Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може відчужуватися або передаватися землекористувачем у порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті.

3. Право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці), внесено до статутного фонду, передано у заставу.

4. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк, крім випадків, передбачених частиною п'ятою цієї статті.

5. Строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови не може перевищувати 50 років.

Коментар:

1. В загальному переліку речових прав на чуже майно в ЦКУ названо також право користування чужою земельною ділянкою для забудови (див. коментар до ст. 395 ЦКУ), яке в цивільному праві має самостійну юридичну природу, виникає, змінюється і припиняється з підстав і в порядку, передбаченому нормами коментованої глави цього Кодексу.

З метою приведення у відповідність норм ЗКУ з ЦКУ 24 квітня 2007 року ВР України прийняла Закон "Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Цивільного кодексу України", згідно з яким до ЗК України були внесені зміни, які відтворюють положення норм ЦКУ щодо права користування чужою земельною ділянкою для забудови (ст. 1021 ЗКУ).

З огляду на закріплені у ст. ст. 1, 9 ЦК України приписи щодо співвідношення норм цивільного та земельного законодавства України у регулюванні суспільних відносин у сфері здійснення такого права мають бути застосовані норми цих та інших глав ЦК України. Згідно з п. 3 ст. 1021 ЗКУ, укладення договорів про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб здійснюється відповідно до вимог ЦКУ з врахуванням вимог цього кодексу.

Це означає, набуття і реалізація суперфіцію має здійснюватися також з додержанням вимог земельного законодавства щодо особливостей земельної ділянки як предмета договору, істотних умов договору, прав та обов'язків сторін тощо. Крім того, реалізація права користування чужою земельною ділянкою для забудови зумовлює до необхідності застосування норм чинного земельного законодавства України щодо правового режиму земель житлової і громадської забудови, промисловості, транспорту, зв'язку та іншого спеціального призначення, інших категорій земель, які можуть перебувати у приватній власності, щодо державного регулювання земельних відносин у використанні земель цих категорій. Здійснення права користування чужою земельною ділянкою потребує також додержання містобудівного, інвестиційного, екологічного, санітарно-гігієнічного та інших галузей системи українського законодавства щодо правового режиму земельних ділянок, на яких відповідно до закону України про планування та забудову територій, а також затвердженої у встановленому законом порядку містобудівної документації дозволяється забудова.

Норми коментованої статті, а також нормативні положення інших статей цієї глави ЦКУ визначають особливості правового режиму земельних ділянок, які можуть бути використані для забудови на праві користування земельною ділянкою, що перебуває у власності іншої особи. Наявність у ЦКУ цих норм дозволяє проводити розмежування юридичної природи цього права від суміжних земельно-правових інститутів використання таких земель, як то - право власності, право постійного користування, право оренди, право ренти, а також від інших речових прав на земельні ділянки - володіння, користування, емфітевзис, право земельного сервітуту.

Об'єктом правовідносин, на який поширюється дія норм всіх статей цієї глави ЦКУ, є землі житлової і громадської забудови, промисловості, транспорту, зв'язку та іншого спеціального призначення, інші категорії земель, на яких законами України дозволяється здійснювати забудову земельних ділянок відповідно до Закону України "Про планування та забудову територій" (детальніше про це див. коментар до ст. 376 ЦКУ). Суб'єктами цих правовідносин виступають фізичні і юридичні особи, які на законних підставах набули у приватну власність земельні ділянки для забудови, а також фізичні і юридичні особи, які можуть набувати і реалізувати право користування чужою земельною ділянкою для забудови з підстав і в порядку, визначеному цим кодексом, а також нормами земельного законодавства щодо підстав і порядку здійснення суб'єктивних прав на земельні ділянки. Визначення правового режиму земель тих чи інших категорій здійснюється на основі норм ЗКУ щодо житлової та громадської забудови - ст. 38 - 42 ЗКУ; промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого спеціального призначення - ст. 65 - 77 ЗКУ, а також законами про транспорт, зв'язок, енергетику, використання земель оборони тощо.

За чинним земельним законодавством України право користування чужою земельною ділянкою для забудови не може бути реалізоване щодо земель державної і комунальної власності, оскільки у ЗКУ передбачені інші правові форми, підстави та порядок використання таких земель відповідними суб'єктами - право власності на земельні ділянки, право постійного користування земельною ділянкою, право оренди земельної ділянки.

За своєю юридичною природою право користування чужою земельною ділянкою для забудови необхідно розглядати у земельних правовідносинах як одне з обтяжень земельної ділянки, яка належить фізичним чи юридичним особам на праві власності. Це право стосується земельної ділянки щодо її функціонального використання без зміни основного цільового призначення. Таке право набувається з метою забезпечення інтересів третіх осіб у такій ділянці в порядку, передбаченому договором, а також поєднується з правами третіх осіб на цю ділянку, що ускладнює, утруднює, перешкоджає власнику вільно здійснювати свої правомочності, накладає на власника тягар зайвих обов'язків, пов'язаних з використанням такої ділянки чи з необхідністю звільнення земельної ділянки від обмежувальних умов. Реалізація права користування чужою земельною ділянкою для забудови може передбачати перехід права власності на земельну ділянку. За ЦКУ суперфіцій може бути строковим чи безстроковим. Таке речове право може відчужуватися іншим особам, а також може набуватися за заповітом. Особи, які набули земельні ділянки на умовах договору суперфіцію мають право на захист такого речового права, в тому числі від власника земельної ділянки, відповідно до положень глави 29 ЦКУ.

2. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може виникати на підставі таких цивільних правочинів: а) договір суперфіцію; б) угоди про відчуження суперфіцію; в) заповіт. В ЦКУ не встановлені законодавчі вимоги до змісту названих договорів з набуття та реалізації права користування чужою земельною ділянкою для забудови. У цьому зв'язку при укладенні договорів, за якими набувається чи відчужується право користування чужою земельною ділянкою для забудови, доцільно за аналогією закону застосовувати норми ст. 132 ЗКУ, які встановлюють вимоги до змісту угод про перехід права власності на земельні ділянки. Договір емфітевзису підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому Законом "Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обмежень".

Набуте право суперфіцію може вільно відчужуватися право володільцем (землекористувачем), в тому числі передаватися іншим особам у спадщину. Виключення із цього правила стосується земель державної та комунальної власності. Право суперфіцію на такі землі є особистим та не може передаватися іншим особам, в тому числі вноситися до статутного фонду господарських товариств. Виняток щодо можливості відчуження права суперфіцію земель державної та комунальної власності випливає із принципу про єдність юридичної долі земельної ділянки та нерухомості, що на ній знаходиться (див. ст. 120 ЗК України). Отже в разі переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на земельній ділянці державної або комунальної власності, обтяженої суперфіцієм, право суперфіцію також передається набувачеві будівлі та споруди.

3. У коментованій статті ЦКУ встановлюються також вимоги щодо однієї з істотних умов договору суперфіцію, а саме: строку дії договору, упродовж якого землекористувач може використовувати чужу земельну ділянку для забудови. Зокрема, договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для спорудження об'єктів промисловості, соціально-культурного та побутового призначення, житлового фонду, інших споруд і будівель може бути укладений між власником земельної ділянки і землекористувачем на визначений або не визначений строк (безстроково).

При цьому конкретні строки використання земельних ділянок для цих потреб встановлюються виключно за погодженням сторін у договорі. Закон не зобов'язує сторони договору керуватися мінімальними чи максимальними строками використання землі подібно до того, як це зроблено у Законі України "Про оренду землі" в частині максимальних строків укладення договору оренди земель сільськогосподарського призначення. Водночас з аналізу інших статей цієї глави можна зробити висновок, що мінімальний строк користування чужою земельною ділянкою для забудови має бути не меншим 3-х років, оскільки з цим строком ЦКУ пов'язує можливість припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови.

Виключення із загального правила щодо невизначеності строків суперфіцію встановлено у ч. 5 коментованої статті, відповідно до якої строк суперфіцію земельної ділянки державної чи комунальної власності для забудови не може перевищувати 50 років.