Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

2. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

3. Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Коментар:

1. Частиною першою ст. 638 ЦК України встановлено загальне правило відповідно до якого договір є укладеним з моменту коли сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Дане загальне правило лише прив'язує момент укладення будь-якого цивільного-правового договору до моменту досягнення згоди з усіх його істотних умов не визначаючи правило, яке б конкретизувало названий момент досягнення згоди. Відповідно до ч. 2 ст. 638 ЦК України договір є укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною. Практично особа, яка отримала оферту, яка містить усі істотні умови договору і виражає намір особи, яка зробила пропозицію, вважати себе зв'язаною умовами оферти у разі її прийняття, виражає свою згоду щодо змісту істотних умов договору або навпаки незгоду у момент ознайомлення із змістом пропозиції. Прийняття пропозиції укласти договір на запропонованих умовах може бути констатоване як суб'єктивно так і об'єктивно. Особа яка прийняла пропозицію може усно повідомити про це інших осіб, проте не оферента, про свою згоду у відношенні запропонованих умов. У даному випадку не можна констатувати, що договір є укладеним. Хоча ч. 1 ст. 638 ЦК України, яка формує загальне правило про момент укладення договору, не наголошує на тому що факт досягнення згоди у відношенні істотних умов договору має бути відомий як оференту (особі, що зробила пропозицію) так і акцептанту (особі, що прийняла пропозицію), водночас ч. 1 ст. 640 ЦК України дає на це питання чітку відповідь: обидві сторони договору мають бути ознайомлені про факт існування названої згоди. Частина 1 ст. 640 ЦК України визначає момент укладення договору посиланням на об'єктивні чинники прийняття пропозиції. Моментом укладення договору є одержанням оферентом відповіді від акцептанта про прийняття пропозиції. Момент одержання відповіді про повне і безумовне прийняття пропозиції укласти договір і момент укладення договору, відповідно до змісту ч. 1 ст. 640 ЦК України, є одномоментними фактами. Визначення моменту одержання відповіді залежить від способу укладення договору. Якщо договір укладається шляхом складання одного документу, тобто не у спосіб обміну листами, момент укладення договору може визначатися безпосередньо вказівкою на моменту укладення у якості формування такого реквізиту договору як, наприклад, календарна дата, години, хвилини укладення, у разі потреби. У разі коли договір укладається шляхом обміну листами момент укладення договору може визначатися шляхом складання на поштовому відділенні, куди надійшов лист, акту розкриття конверту де міститься відповідь про прийняття пропозиції. Такий спосіб у найбільшій мірі усуває можливість виникнення спору щодо моменту укладення договору, коли договір укладається шляхом обміну листами, що здійснюється через послуги пошти. Водночас слід зазначити що встановлення моменту укладення договору лежить у площині доказів та процесу доказування.

2. Загальне правило, що сформоване у ч. 1 ст. 638 ЦК України, яке використовується при встановленні моменту укладення договору, практично визначає, що всі цивільно-правові договори є консесуальними, тобто договір вважається укладеним з моменту досягнення згоди щодо визначеного законом та сторонами кола істотних умов. Водночас зміст ч. 1 ст. 638 ЦК України не може заперечувати та не заперечує конструкцію реального договору, коли для констатації факту укладення договору недостатньо факту досягнення згоди з усіх істотних умов договору та недостатньо наявності фактів одержання оферентом відповіді від акцептанта про прийняття пропозиції. Конструкція реального договору крім наявності тих фактів, що властиві будь-якому консесуальному цивільно-правовому договорі, також вимагає наявність фактів, що передбачені у ч. 2 ст. 640 ЦК України. Конструкція реального договору вносить свої корективи у визначення моменту укладення договору у порівнянні із консесуальними договором. Названа конструкція у визначенні моменту укладення договору акцент переносить не на момент досягнення згоди між сторонами з усіх істотних умов і не на момент отримання оферентом відповіді про повне і безумовне прийняття пропозиції від акцептанта, а на момент передачі майна або/та на момент вчинення інших юридичних дій, які вчинюються, поряд із діями по досягненню згоди із усіх істотних умов, також з метою укладення цивільно-правового договору. Можна зазначити, що конструкція реального договору включає в себе конструкцію консесуального цивільно-правового договору.

2. У разі укладення реального договору, конструкція якого визначена у ч. 2 ст. 640 ЦК України, необхідні дії по передачі майна чи вчинення іншої дії, яка може бути передбачена законом, завжди у часі слідують за діями, що звершують консесуальну частину договору (зокрема мається на увазі домовленість з усіх істотних умов). У протилежному випадку слід було б констатувати, що реальні договори укладаються без досягнення згоди з істотних умов. Момент укладення реального договору відповідно до ч. 2 ст. 640 ЦК України є момент передачі майна та (або) вчинення іншої передбаченої дії.

3. Момент вчинення договору може залежати не лише від його позиції законодавця щодо конструкції договору, яка може бути консесуальною або реальною, але і від волі сторін щодо побудови укладеного (укладаємого) по конструкції консесуального або реального договору. Положення договорів що дають законодавче визначення того чи іншого договору можна поділити на два види: ті, що усувають можливість для сторін вибирати на власний розсуд конструкцію договору, дозволяючи тим самим побудову договору лише як реального або лише як консесуального; ті, що дозволяють сторонам договору на власний розсуд побудувати договір, що ними укладається або по конструкції консесуального або по конструкції реального. Відповідно щодо можливості для сторін у вольовий спосіб впливати на визначення моменту укладення договору через надання йому конструкції консесуального або реального договори також можна поділити на дві групи. До першої групи договорів де усувається можливість для сторін на власний розсуд вибирати конструкцію укладаємого договору і відповідно у вольовий спосіб впливати на визначення моменту укладення договору відносяться: договір ренти - "за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно …" (ст. 731 ЦК), договір довічного утримання - "за договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру …" (ст. 744 ЦК), договір перевезення вантажу - "за договором перевезення вантажу одна із сторін (перевізник) зобов'язується доставити довірений їй другою стороною (відправником) вантаж до пункту призначення …" (ст. 909 ЦК), договір зберігання, коли зберігачем не є особа, що здійснює зберігання на засадах підприємницької діяльності (професійний зберігач) - "за договором зберігання одна сторона (зберігач) зобов'язується зберігати річ, яка передана їй другою стороною (поклажодавцем)…" (ст. 936 ЦК), договір управління майном - " за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителю) на певний строк майно …" (ст. 1029 ЦК), договір позики - "за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі …" (ст. 1046 ЦК), договір банківського вкладу - "за договором банківського вкладу (депозиту) одна сторона (банк), що прийняла від другої сторони (вкладника) або для неї грошову суму (вклад) …" (ст. 1058 ЦК). До другої групи відносяться наприклад, але не виключно, договір купівлі-продажу, дарування, зберігання, факторингу.

Термін "передає" визначає конструкцію реального договору, а термін "зобов'язується передати" конструкцію консесуального договору.

3. Факт досягнення згоди з істотних умов договору, отримання відповіді про прийняття пропозиції укласти договір, конструкція цивільного правового договору, не вичерпують всіх можливих чинників, що можуть впливати на встановлення моменту укладення договору. Настання моменту укладення договору може залежати від надання договору, передбаченої законом або обумовленої його сторонами за взаємною згодою, тієї чи іншої його форми. Так, відповідно до ч. 2 ст. 639 ЦК України якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася.

Частина 3 ст. 640 ЦК України пов'язує настання моменту укладення договору з моментом нотаріального посвідчення або (та) моментом державної реєстрації. Так, відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Реєстрацію договорів слід відрізняти від реєстрації заборон відчуження об'єктів нерухомості, обтяжень рухомого майна, окремих видів майна, від реєстрації права власності на окремі види об'єктів. Державний реєстр правочинів, у тому числі договорів, є одним із чотирнадцяти існуючих у складі інформаційної мережі Міністерства юстиції України Єдиних та Державних реєстрів, вісім з яких нотаріуси використовують у своїй нотаріальній діяльності. Зокрема це: 1) Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна. Мета створення - підвищення рівня захисту майнових прав та інтересів громадян і організацій шляхом накопичення та використання нотаріусами України, а також правоохоронними органами даних про заборони відчуження та арешти нерухомого майна юридичних та фізичних осіб (порядок функціонування реєстру встановлено Положенням про Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 09.06.99 р. N 31/5, зареєстрованим у Мін'юсті України 10.06.99 р. за N 364/3657 (із змінами та доповненнями); 2) Єдиний реєстр довіреностей, посвідчених у нотаріальному порядку. Мета створення - профілактика злочинів проти власності шляхом накопичення та використання нотаріусами, органами ДАІ та іншими правоохоронними органами відомостей про посвідчені довіреності (порядок ведення реєстру регламентується Положенням про Єдиний реєстр довіреностей, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 28.12.2006 р. N 111/5, зареєстрованим у Мін'юсті України 28.12.2006 р. (із змінами та доповненнями); 3) Державний реєстр обтяжень рухомого майна. Створений з метою забезпечення виконання зобов'язань, захисту майнових прав та інтересів фізичних та юридичних осіб, також з метою запобігання вчиненню злочинів у сфері економіки (порядок ведення Державного реєстру обтяжень рухомого майна регламентується Законом України "Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень", постановою Кабінету Міністрів України від 05.07.2004 року N 830, наказом Міністерства юстиції України від 07.07.2006 р. N 57/5 "Про визначення реєстраторів Державного реєстру обтяжень рухомого майна", Інструкцією про порядок ведення Державного реєстру обтяжень рухомого майна та заповнення заяв, затвердженою наказом Міністерства юстиції України від 27.07.2004 року N 73/5, зареєстрованою в Мін'юсті України 29.07.2004 р. за N 942/9541); 4) Державний реєстр правочинів. Запроваджений з 2 серпня 2004 року на виконання вимог ЦК України 2003 року. Реєстр введений у дію з метою забезпечення реалізації фізичними і юридичними особами права на визнання державою правочинів, щодо яких передбачена державна реєстрація (порядок ведення реєстру регламентується Тимчасовим порядком ведення Державного реєстру правочинів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 року N 671, Інструкцією про ведення Державного реєстру правочинів, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 18.08.2004 року N 86/5, зареєстрованого в Мін'юсті України 18.08.2004 року за N 1022/9621 (із змінами та доповненнями); 5) Державний реєстр іпотек. Реєстр утворений з тією ж метою, що і Державний реєстр обтяжень рухомого майна, але в ньому відбувається державна реєстрація відомостей про обтяження чи зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою, відступлення прав за іпотечним договором та передачу, анулювання, видачу дубліката та заставної та видачу нової заставної (функціонування реєстру регламентується Тимчасовим порядком державної реєстрації іпотек, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 31.03.2004 року N 410; 6) Спадковий реєстр. Утворений з метою приведення нормативно-правових актів Міністерства юстиції України, що регламентують функціонування Єдиного реєстру заповітів та спадкових справ, у відповідність до Цивільного та Сімейного кодексів України. Наказом Міністерства юстиції України від 07.04.2005 р. N 33/5 "Про запровадження Спадкового реєстру та внесення змін і доповнень до деяких нормативно-правових актів Міністерства юстиції України", зареєстрованим в Мін'юсті України 07.04.2005 року за N 373/10653, на основі Єдиного реєстру заповітів та спадкових прав було створено Спадковий реєстр; 7) Єдиний реєстр нотаріусів; 8) Єдиний реєстр спеціальних бланків нотаріальних документів.

Державна реєстрація майна або прав на нього не впливає на визначення моменту укладення договору. Так, відповідно до Правил державної реєстрації та обліку автомобілів, автобусів, а також самохідних машин, сконструйованих на шасі автомобілів, мотоциклів усіх типів, марок і моделей, причепів, напівпричепів та мотоколясок, затверджених постановою КМ України від 07.09.98 N 1388 (із змін. від 19.04.99; 18.08.2000; 07.05.2001; 14.04.2004; 29.04.2004). Набута громадянами зброя, пневматична та холодна зброя підлягає державній реєстрації в органах внутрішніх справ за місцем проживання власника з одержанням дозволу на зберігання (п. 12.4 Інструкції про порядок виготовлення, придбання, зберігання, обліку, перевезення та використання вогнепальної, пневматичної і холодної зброї, пристроїв вітчизняного виробництва для відстрілу патронів, споряджених гумовими чи аналогічними за своїми властивостями метальними снарядами несмертельної дії, та зазначених патронів, а також боєприпасів та зброї та вибухових матеріалів, затвердженої наказом Міністерства внутрішніх справ України від 21.08.98 N 622).

Відповідно до п. 5 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів державній реєстрації підлягають такі правочини:

1) договір купівлі-продажу, міни земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житло, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна;

2) договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти;

3) договір довічного утримання (догляду), за якими передається набувачеві у власність нерухоме майно;

4) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж один рік;

5) договір управління нерухомим майном;

6) інші правочини, державна реєстрація яких передбачена законом.

Пунктом 6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів (надалі - Тимчасового порядку) передбачено, що державна реєстрація правочинів проводиться шляхом винесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням. Нотаріуси, які не мають доступу до єдиної комп'ютерної бази даних Реєстру, в день посвідчення правочину надсилають один його примірник реєстратору, який в день отримання примірника вносить відповідний запис до Реєстру. Можна зробити висновок, що момент внесення названого запису до Реєстру і є моментом реєстрації правочину. Разом з тим, відповідно до п. 7 Тимчасового порядку реєстратор може відмовити у державній реєстрації нотаріально посвідченого правочину у разі, коли відсутній документ про плату за внесення запису до Реєстру або плату внесено не в повному обсязі. Відмова у внесенні запису до Реєстру оформляється письмово протягом двох робочих днів із зазначенням причини. Датою державної реєстрації правочину вважається дата та час внесення відповідного запису до Реєстру. Про внесення запису до Реєстру реєстратор видає сторонам правочину або уповноваженому ними особам примірник витягу.

Визначення моменту укладення певних видів договорів, що у разі існування вимоги їх державної реєстрації, вимагає врахування співвідношення вимог цивільного законодавства з вимогами інших галузей законодавства. Так, відповідно до ч. 1 ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Статтею 210 ЦК України передбачено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Отже виходячи із положень ч. 1 ст. 210, ч. 1 ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки можна вважати укладеним з моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу земельної ділянки. Водночас відповідно до ч. 5 ст. 656 ЦК України особливості договору купівлі-продажу окремих видів майна можуть встановлюватися законодавством. Можна вважати, що названі особливості також можуть охоплювати і питання моменту укладення договору купівлі-продажу того чи іншого об'єкту. Так, відповідно до ч. 3 ст. 132 ЗК України договори про перехід права власності на земельні ділянки вважаються укладеними з дня їх нотаріального посвідчення. Проте факт укладення договору купівлі-продажу та його нотаріальне посвідчення, що саме і формує відповідно до положень ч. 3 ст. 132 ЗК України, момент укладення договору, не породжує право власності на землю у набувача земельної ділянки. Державна реєстрація договору купівлі-продажу, відповідно до положень ЗК України, не може породжувати право власності земельної ділянки у її набувача та не є необхідною з точки зору фіксації моменту укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки. Відповідно до ч. 1 ст. 125 ЗК України право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Таким документом є державний акт. Зокрема ч. 1 ст. 126 ЗК України передбачено, що право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державними актами. Форми державних актів затверджується Кабінетом Міністрів України (постанова КМ України від 2 квітня 2002 року N 449 "Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою"). Право власності на земельну ділянку виникає лише з моменту державної реєстрації державного акту встановленої форми. ЗК України, на противагу ЦК України, визначає момент укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки не моментом державної реєстрації названого договору, а моментом його нотаріального посвідчення. Разом з наведеним ЗК України передбачає необхідність державної реєстрації правоустановчого документу на землю, яким є не договір купівлі-продажу, а є державний акт, який і підлягає державній реєстрації.

Іноді положення ЦК України прямо не передбачають вимоги щодо державної реєстрації, а отже прямо не визначають момент укладення того чи іншого договору моментом його державної реєстрації, відсилаючи, разом з цим, до спеціальних (галузевих) норм законодавства. Так, параграфом 1 Глави 58 ЦК України (загальні положення про найм (оренду), що формує загальні положення про найм (оренду) та параграфом 3 Глави 58 ЦК України (найм (оренди) земельної ділянки), що формує спеціальні положення щодо найму (оренди) земельної ділянки, не визначено вимог щодо державної реєстрації земельної ділянки. Частина 2 статті 792 ЦК України обмежилася лише бланкетною нормою, яка у питанні регулювання відносин щодо найму (оренди) земельної ділянки, відсилає до закону. Частина 2 ст. 126 ЗК України визначає, що договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. Статтею 20 Закону України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 прямо передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Відповідно до ст. 18 названого Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Державна реєстрація договору оренди земельної ділянки регламентується Порядком державної реєстрації договорів оренди землі (затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року N 2073). Відповідно до п. 14 названого Порядку датою реєстрації договору оренди є дата запису факту державної реєстрації у Книзі записів державної реєстрації договір оренди, що має вестися державним органом земельних ресурсів. Слід зазначити, що державна реєстрація договору оренди земельної ділянки, не визначає моменту укладення договору оренди, який можна вважати укладеним з моменту досягнення згоди з усіх істотних умов (ч. 1 ст. 638 ЦК України). Так, положеннями ст. 20 ЗУ "Про оренду землі" передбачається, що вже укладений договір підлягає державній реєстрації, а п. 2 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі визначає, що державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням не факту укладення договору, а факту виникнення або припинення права оренди земельної ділянки. Поняття "набрання чинності" договору оренди, що застосоване у ст. 18 ЗУ "Про оренду землі" очевидно констатує, що чинність набирає договір яких на момент набрання чинності вже є укладеним. Розмежування у часі виникнення моменту укладення договору та моменту набрання ним чинності є розмежуванням у часі двох правових наслідків: першого набуття договором як фактом юридичного значення та другого набуття юридичного значення зобов'язанням, а відповідно суб'єктивними цивільними правами та обов'язками, що ним породжені. Момент укладення договору та набрання ним чинності розмежовані у часі, проте і момент укладення договору і момент набрання ним чинності має, кожен окремо, своє власне юридичне значення.

Можна зробити висновок, що державна реєстрація договору оренди землі не визначає моменту укладення названого договору, а отже не має того юридичного значення, що надається дією положень коментованої статті щодо державної реєстрації. Державна реєстрація договору оренди земельної ділянки породжує лише момент набрання названим договором чинності, а не момент його укладення. На момент набрання договором оренди земельної ділянки чинності названий договір вже є укладеним, а факт його укладення має самостійне юридичне значення, що не може бути ототожненим із юридичним значенням набрання договором юридичного значення. Розмежування у часі факту укладення договору та набрання ним юридичного значення від факту виникнення зобов'язання, що породжене названим договором та набрання вже ним юридичного значення може охоплюватися і специфікою інших цивільно-правових договорів. Так, відповідно до ч. 2 ст. 981 ЦК України у разі недодержання письмової форми договору страхування такий договір є нікчемних. Для констатації факту укладення договору страхування необхідна констатація двох обставин, першої - досягнення згоди з усіх істотних умов договору страхування, зокрема тих, що визначені у ч. 1 ст. 982 ЦК України, другої - надання договору належної форми. Разом з наведеним набуття юридичного значення фактом укладення договору страхування не є водночас набуттям ним чинності. Відповідно до ч. 1 ст. 983 ЦК України договір страхування набирає чинності з моменту внесення страхувальником першого страхового платежу, якщо інше не встановлено договором.

Враховуючи в цілому зміст коментованої статті слід констатувати, що момент укладення договору залежить від його правової природи та/або від його форми, дотримання якої вимагається законом. Момент укладення договору, коли він підлягає державній реєстрації, може залежати від моменту такої реєстрації. Момент укладення договору може визначатися домовленістю між сторонами, зокрема у випадку коли його настання залежить від надання договору тієї форми, яка не передбачена для нього законом.