Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Коментар:

Коментована стаття містить вимоги щодо форми окремих видів договорів купівлі-продажу: земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна.

Відповідно до ч. 1 ст. 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. З норм ч. 1 та 2 ст. 191 ЦК випливає, що єдиним майновим комплексом, що використовується для здійснення підприємницької діяльності, є підприємство.

До складу підприємства як єдиного майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку або інше позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 380 ЦК житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання.

Згідно з ч. 1 ст. 382 ЦК квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.

Відповідно до положень ст. 181 ЦК до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.

Згідно з коментованою статтею договори купівлі-продажу предметом яких є вказані речі укладаються у письмовій формі та підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Про письмову форму договору див. ст. 207 ЦК та коментар до неї.

Порядок нотаріального посвідчення таких договорів визначається Законом України "Про нотаріат" від 2 вересня 1993 року N 3425 та Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій, затвердженою наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 р. N 20/5.

Зокрема, відповідно до ст. 55 Закону України "Про нотаріат" при посвідченні угод про відчуження жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна.

В разі наявності заборони угода про відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується лише у разі згоди кредитора і набувача на переведення боргу на набувача.

Посвідчення угод про відчуження або жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна провадиться за місцем розташування вказаного майна або за місцезнаходженням однієї із сторін правочину.

Угоди про відчуження жилого будинку, стороною в яких є фізична особа, та будівництво якого не закінчено і здійснюється з використанням коштів місцевих бюджетів, посвідчуються за наявності рішення виконавчого комітету місцевої ради або відповідної місцевої державної адміністрації про згоду на таке відчуження.

При нотаріальному посвідченні договорів про відчуження житлового будинку, а також іншого нерухомого майна, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності (довірчої власності) на вказане майно та, у передбачених законодавством випадках, документи, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.

Право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, що відчужуються, може бути підтверджено, зокрема, одним з таких документів або їх дублікатів: нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни; спадковим договором; свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів; свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); свідоцтвом про право власності на об'єкти нерухомого майна; свідоцтвом про право на спадщину; свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя; договором про поділ спадкового майна; договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно; договором про припинення права на аліменти для дитини у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно; договором про виділення частки в натурі (поділ); іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки; рішенням суду; договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.

Право довірчої власності підтверджується договором управління майном.

Право власності на земельну ділянку фізичних та юридичних осіб, а також право державної та комунальної власності підтверджуються державним актом.

Крім правовстановлювального документа на житловий будинок, садибу та інше нерухоме майно (за винятком земельної ділянки), якщо воно підлягає реєстрації, нотаріус вимагає документи, передбачені наказом Міністерства юстиції України "Про надання витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно та оформлення свідоцтв про право власності на нерухоме майно на спеціальних бланках" від 20 вересня 2002 року N 84/5, а в сільській місцевості, де інвентаризація не проведена, - довідку відповідного органу місцевого самоврядування з викладенням характеристики відчужуваного нерухомого майна.

Коли з витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно видно, що власник, наприклад, житлового будинку здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, у тому числі перепланування житлового будинку, переобладнання нежитлового приміщення в житлове і навпаки, або звів чи зводить господарські, побутові будівлі та споруди без установленого дозволу або без належно затвердженого проекту чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає подання рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди. При відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку, власником якого здійснено таку перебудову, прибудову, переобладнання чи зведено господарські побутові будівлі та споруди.

Державна реєстрація договорів купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна здійснюється відповідно до Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 року N 671. Державна реєстрація договорів купівлі-продажу нерухомості здійснюється шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочинів (далі - Реєстру) одночасно з його нотаріальним посвідченням. Нотаріуси, які не мають доступу до єдиної комп'ютерної бази даних Реєстру, в день посвідчення правочину надсилають один його примірник реєстратору (державним нотаріальним конторам, державним нотаріальним архівам, приватним нотаріусам, що уклали відповідні угоди з державним підприємством "Інформаційний центр" та мають доступ до Реєстру через комп'ютерну мережу), який в день отримання примірника вносить відповідний запис до Реєстру.

Запис у Реєстрі має містити такі відомості: 1) найменування правочину; 2) найменування сторін: для юридичних осіб (резидентів) - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код згідно з ЄДРПОУ; юридичних осіб (нерезидентів) - найменування, місцезнаходження та держава, в якій зареєстровано особу; для фізичних осіб (громадян України) - прізвище, ім'я, по батькові, постійне місце проживання, ідентифікаційний номер згідно з Державним реєстром фізичних осіб-платників податків та інших обов'язкових платежів; для фізичних осіб (іноземців), осіб без громадянства - прізвище, ім'я та по батькові (за наявності), постійне місце проживання за межами України; 3) опис нерухомого майна, щодо якого вчиняється договір купівлі-продажу, достатній для його ідентифікації, та (або) його реєстраційні дані; 4) строк дії договору; 5) про нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу (відомості про нотаріуса, який посвідчив договір, дата посвідчення та номер у реєстрі для реєстрації нотаріальних дій, номер та серія спеціального бланка нотаріальних документів, на якому викладено текст договору купівлі-продажу нерухомості); 6) порядковий номер і дата державної реєстрації правочину в Реєстрі; 7) про реєстратора.

Датою державної реєстрації правочину вважається дата та час внесення відповідного запису до Реєстру. Про внесення запису до Реєстру реєстратор видає сторонам правочину або уповноваженим ними особам примірник витягу, у якому зазначається: порядковий номер запису та дата державної реєстрації; відомості щодо сторін правочину; опис нерухомого майна, щодо якого вчиняється правочин, достатній для його ідентифікації, та (або) його реєстраційні дані; строк дії правочину; відомості про нотаріальне посвідчення правочину; відомості про реєстратора.

Від державної реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна відрізняють державну реєстрацію речових прав, які виникають у покупця внаслідок укладення такого договору. Державна реєстрація вказаних прав здійснюється на підставах та в порядку, передбаченому Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 1 липня 2004 року N 1952. Вказаний Закон регулює відносини, пов'язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно всіх форм власності, їх обмежень та правочинів щодо нерухомості. Проте, він не поширюється на державну реєстрацію прав на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти та інші об'єкти цивільних прав, на які іншими законами поширено правовий режим нерухомої речі, а також на державну реєстрацію підприємств як суб'єктів господарювання, на реєстрацію ділянок надр для добування корисних копалин.

Державна реєстрація прав є публічною, здійснюється місцевим органом державної реєстрації прав, який зобов'язаний надавати інформацію про зареєстровані речові права та їх обмеження в порядку, встановленому законом.

Обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, а саме:

1) право власності на нерухоме майно;

2) речові права на чуже нерухоме майно:

а) право володіння;

б) право користування (сервітут);

в) право постійного користування земельною ділянкою;

г) право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);

ґ) право забудови земельної ділянки (суперфіцій);

д) право користування нерухомим майном строком більш як один рік.

Право власності на будівлю, споруду, їх частину (квартиру, офісне приміщення тощо) може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на земельну ділянку, якщо власники даної земельної ділянки та будівель, споруд, розташованих на ній, не поєднуються в одній особі.

За загальним правилом, встановленим ст. 215 ЦК наслідком недотримання форми договору, передбаченої коментованою статтею, є його недійсність. Це означає, що такий договір не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю (ст. 216 ЦК).

Разом із тим, у практиці зустрічаються випадки, коли одна із сторін ухиляється від нотаріального посвідчення договору, як правило, у зв'язку із тим, що це тягне за собою додаткові фінансові затрати. Однак, в силу положень ч. 2 ст. 220 ЦК суд може визнати такий договір дійсним якщо по-перше, сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і, по-друге, відбулося повне або часткове виконання договору (див. рішення Постійно діючого третейського суду при юридичній корпорації "Принцип" від 23 березня 2007 року по справі N ПВ-01-14-50/07 - Інформаційно-правова система "Ліга: Еліт").

Інші договори купівлі-продажу, що не є предметом регулювання коментованої статті, можуть укладатися в усній (див. ст. 206 ЦК та коментар до неї) чи письмовій формі (див. ст. ст. 207 - 208 ЦК). Однак слід зауважити, що на вимогу особи, яка виступає стороною в договорі купівлі-продажу, навіть і такі правочини можуть бути нотаріально посвідчені (ч. 4 ст. 209 ЦК).