Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Продавець зобов'язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на товар, що продається (права наймача, право застави, право довічного користування тощо). У разі невиконання цієї вимоги покупець має право вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб на товар.

Коментар:

Коментована норма встановлює обов'язок продавця попередити покупця про всі права третіх осіб на товар, що продається. Із змісту ч. 1 ст. 511 ЦК випливає, що останні - це особи, які не є стороною договору, але мають певні права щодо боржника та (або) кредитора. Закріплення цього правила у законодавстві обумовлене тим, що однією із основних особливостей договору купівлі-продажу є перехід від продавця до покупця права власності на товар, яке в свою чергу розуміється як право володіти, користуватися та розпоряджатися майном (ч. 1 ст. 317 ЦК). Разом із тим, реалізація повноважень власника товару, що обтяжений правами третіх осіб, як правило, перебуває у залежності від прав третіх осіб, а тому має, певною мірою, обмежений характер. Так, заставодавець має право відчужувати предмет застави, передавати його в користування іншій особі або іншим чином розпоряджатися ним лише за згодою заставодержателя, якщо інше не встановлено договором (ч. 2 ст. 586 ЦК). Власник речі, що є предметом договору найму, як правило, не користується цією річчю протягом строку дії договору, оскільки повноваження з користування річчю були передані ним наймачеві (ч. 1 ст. 759 ЦК).

Відповідно якщо покупець придбаває товар, щодо якого треті особи мають права, це означає, що можливість реалізації ним повноважень власника також буде обмеженою, принаймні протягом певного строку. Так, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця (ч. 1 ст. 770 ЦК).

У літературі обтяженість товару правами третіх осіб іменують навіть юридичною дефектністю¹. Саме тому законодавець закріплює обов'язок продавця попередити покупця про права третіх осіб.

____________

1 Гражданское право. Учебник. Часть II/ Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М.: "Проспект", 1997. – с. 31.

Коментована норма містить наступні права третіх осіб, про які продавець зобов'язаний повідомити покупця: права наймача, право застави, право довічного користування. Разом із тим, формулювання норми дає підстави для висновку, що цей перелік не є вичерпним. Дійсно, існують й інші види прав, якими може бути обтяжений товар. Вказані права можуть бути речовими або зобов'язальними. Вони розрізняються в залежності від способу задоволення інтересів уповноваженої особи. Так, особа, якій належать речові правах, задовольняє свій інтерес за рахунок корисних властивостей речей шляхом їх безпосередньої взаємодії з річчю. Окремі види речових прав встановлені ст. 395 ЦК. До них, зокрема, належать: право володіння, право користування (сервітут), право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій).

Особа, якій належать зобов'язальні права, задовольняє свій інтерес за рахунок певних дій боржника на її користь. До зобов'язальних прав, якими може бути обтяжений товар можна віднести, наприклад, право застави, право управління, право при тримання речі тощо.

Окремі з вказаних прав підлягають державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством. Так, Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 1 липня 2004 року N 1952 регулює реєстрацію речових прав та їх обмежень на земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці (будівля, споруда тощо), переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Закон України "Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень" від 18 листопада 2003 року N 1255 встановлює реєстрацію обтяження рухомого майна. При цьому слід мати на увазі те, що якщо інше не встановлено законом або договором, обтяження, що є предметом регулювання вказаного Закону поширюється на:

1) невід'ємні приналежності рухомої речі, що є предметом обтяження;

2) продукцію, плоди та доходи, що виробляються, добуваються, одержуються від використання предмета обтяження;

3) будь-яке рухоме майно, що заміщує початковий предмет обтяження і може бути ідентифіковане як таке;

4) доходи від відчуження предмета обтяження, якщо вони можуть бути ідентифіковані як такі;

5) страхове відшкодування в разі настання страхового випадку щодо предмета обтяження, якщо предмет обтяження відповідно до закону або договору підлягає страхуванню, або будь-яке інше відшкодування, отримане боржником унаслідок вилучення або втрати предмета обтяження (ст. 6 Закону).

Коментована стаття не встановлює вимог щодо форми повідомлення про права третіх осіб на товар. Звідси можна зробити висновок, що якщо спеціальним законом не передбачено іншого, продавець може повідомляти покупця у будь-якій формі. Однак, необхідно брати до уваги й те, що у випадку неповідомлення продавцем покупця про права третіх осіб, для першого можуть виникнути негативні наслідки. Відтак, продавець повинен пам'ятати про те, що у випадку виникнення спору, йому необхідно буде довести існування такого повідомлення.

Слід також зауважити, що форма повідомлення про обтяження рухомого майна передбачена Законом України "Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень". Так, відповідно до ч. 2 ст. 9 вказаного Закону у разі відчуження предмета обтяження боржником він зобов'язаний негайно письмово повідомити про це обтяжувала.

Не знання покупцем про права третіх осіб на товар, може призвести до виникнення негативних наслідків для нього. Зокрема, своїми діями він може порушувати права третіх осіб, які в свою чергу прагнутимуть їх відновити. Відповідно до ст. 661 ЦК товар може навіть бути вилученим у покупця. Тому, коментована норма встановлює права покупця щодо зниження ціни або розірвання договору, оскільки їх реалізація може певною мірою компенсувати ті негативні наслідки, які можуть виникнути в результаті придбання ним товару, обтяженого правами третіх осіб, про які він не знав. Вказані права покупець може реалізувати за умови, що він "не знав і не міг знати" про права третіх осіб на товар. Вказане формулювання законодавця дає підстави для висновку, що покупець повинен діяти розумно і керуватися не тільки інформацією, яку надає продавець. Так, наприклад, якщо під час огляду майбутнім покупцем квартири, буде з'ясовано, що у ній проживають треті особи, можна дізнатися, які правові підставі їх проживання, строки користування квартирою і т.д. Якщо продавець в даному випадку не повідомив покупця про права цих осіб, покупець не матиме права на зниження ціни або розірвання договору, оскільки він "міг знати" про права третіх осіб.

Аналогічно вирішується ситуація, коли покупець міг знати про те, що він купує товар не у власника. Прикладом у даному разі може бути купівля дорогоцінностей "з рук за півціни" у особи, яка знаходиться у стані алкогольного чи наркотичного сп'яніння. Покупець у цьому випадку буде нести відповідальність перед третіми особами в порядку, встановленому ст. 390 ЦК.

Покупець може скористатися й іншими правами, що передбачені цивільним законодавством як наслідки порушення зобов'язань, зокрема, вимагати відшкодування збитків та моральної шкоди (див. ст. 611, 661 ЦК).

Крім того, договір купівлі-продажу, укладений без повідомлення покупця про права третіх осіб може бути визнаний судом недійсним, у зв'язку із тим, що він суперечить актам цивільного законодавства (ст. 215 ЦК).

Так, господарський суд міста Севастополя 6 березня 2007 року по справі N 20-12/070 за позовом ТОВ "Перлина Криму" до ТОВ "ВЛАНА", приватного підприємства "Підприємство матеріально-технічного забезпечення "Автоснаб" про визнання договору купівлі-продажу недійсним, визнання права власності виніс рішення про задоволення позову, визнання договору купівлі-продажу недійсним, повернення сторін у попередній стан та визнання за ТОВ "Перлина Криму" права власності на майно.

Суть справи полягала у наступному 20 березня 2002 року між ТОВ "Влана" (далі - "Влана") та ТОВ "Перлина Криму" (далі - "Перлина Криму") був укладений договір оренди (далі - договір) з правом викупу "Перлина Криму" приміщень, які належать на праві власності ТОВ "Влана".

На виконання умов п. 2 договору вказані приміщення були передані у користування ТОВ "Перлина Криму" за актом прийому-передачі від 20 березня 2002 року, підписаного сторонами.

Відповідно п. 5.4 договору орендар - "Перлина Криму" має право придбати орендовані площі у власність у будь-який час, сплативши за них орендодавцю суму, що еквівалентна 60000 тис. дол. США, яка на момент укладення договору складала 317400 грн. за курсом валют НБУ. Тобто згідно умов договору та ч. 2 ст. 777 ЦК "Перлина Криму" мав переважне право на викуп переданих йому в оренду приміщень.

Виконуючи зобов'язання згідно з договором оренди, "Перлина Криму", починаючи з 21 березня 2002 року щодня протягом двох років перераховувала ТОВ "Влана" орендну плату та грошові кошті на сплату вартості орендованого майна. Тобто фактично "Влана", не враховуючи орендну плату, отримала від ТОВ "Перлина Криму" у рахунок викупу спірних приміщень всю грошову суму відповідно до договору.

На момент розгляду справи договір оренди від 20 березня 2002 року розірваний не був.

Разом з цим, 2 березня 2006 року між ТОВ "Влана" та приватним підприємством "Підприємство матеріально-технічного забезпечення "Автоснаб" був укладений договір купівлі-продажу майна, яке було предметом договору оренди від 20 березня 2002 року.

При цьому за договором купівлі-продажу від 2 березня 2006 року продавець - ТОВ "Влана" гарантував, що відчужуване майно не є проданим, переданим у користування, заставленим, під арештом (забороною) та податковою заставою не знаходиться, не пред'явлені позови, пов'язані з вилученням або обмеженням прав щодо відчужуваного нерухомого майна.

Саме цей пункт договору купівлі-продажу став підставою для висновку суду про навмисне приховування відомого продавцю факту про те, що треті особи мають права на майно, що є предметом договору купівлі-продажу, та порушення вимог ст. 659 ЦК при укладені договору купівлі-продажу. Що в свою чергу стало причиною для застосування ч. ч. 1, 3 ст. 215 та ч. ч. 1, 2 ст. 216 ЦК.