Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. У разі передання під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти набуває право застави на це майно.

2. Платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, лише за згодою одержувача ренти.

У разі відчуження нерухомого майна іншій особі до неї переходять обов'язки платника ренти.

3. Виплата ренти може бути забезпечена шляхом встановлення обов'язку платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти.

Коментар:

1. Стаття 735 ЦК присвячена забезпеченню майнових інтересів одержувача ренти. При цьому конкретний вид забезпечення залежить від того, яке саме майно передається під виплату ренти. Для нерухомого майна законодавець передбачає встановлення застави на користь одержувача ренти, яка виникає в силу самого укладення договору ренти. Таким чином, нерухоме майно, що виступає предметом договору ренти, вважається заставленим в силу прямої вказівки закону. Внаслідок встановлення застави на предмет договору ренти одержувач ренти має право задовольнити свої вимоги за рахунок цього майна переважно перед іншими особами.

Встановлення застави на нерухоме майно, що виступає предметом договору ренти, не виключає можливості застосування сторонами будь-яких інших, передбачених законодавством України способів забезпечення виконання зобов'язання.

2. У випадку, якщо предметом ренти виступають рухомі речі, спосіб забезпечення виконання зобов'язання платником ренти може бути обраний сторонами з переліку тих, які передбачені частиною першою ст. 546 ЦК або ж сформульований сторонами самостійно.

В якості альтернативного вирішення цього питання п. 3 коментованої статті допускає забезпечення виплати ренти шляхом встановлення обов'язку платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти.

3. Пункт третій коментованої статті встановлює спеціальне обтяження предмету договору ренти, яке полягає у неможливості його продажу без погодження з одержувачем ренти. Законодавство встановлює обов'язкову письмову форму такого дозволу (ч. 1 ст. 81 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України N 20/5 від 03.03.2004 р.).

Недотримання платником ренти вимоги закону про попереднє погодження продажу предмету договору ренти має своїм наслідком недійсність договору відчуження предмету ренти (п. п. 1 та 2 ст. 215 ЦК). Зазначені наслідки настають лише у випадку відчуження предмету ренти, тобто перенесення платником ренти права власності на третю особу. Якщо ж платник ренти, зберігаючи право власності на предмет ренти, передав його у оренду (гл. 58 ЦК) чи у позичку (гл. 60 ЦК), то зазначене правило на взаємовідносини сторін поширюватися не буде.

4. Частина друга п. 2 коментованої статті передбачає, що права одержувача ренти слідують за тим нерухомим майном, яке вони обтяжують. Таким чином, окрім права застави, як речово-правового способу забезпечення зобов'язання платника ренти, у одержувача ренти виникає також право слідування, яке полягає в тому, що при відчуженні нерухомого майна платником ренти його обов'язки за договором ренти переходять на набувача майна, хоча б останній і не знав про обтяження, яке лежить на майні. У випадку набуття такого майна покупець, не повідомлений продавцем про обтяження, яке лежить на майні, може скористатися правами, передбаченими ст. 659 ЦК, але не може відмовитись від виплати ренти, посилаючись на своє незнання про її існування. На практиці такі випадки можуть виникнути лише внаслідок умисних протиправних дій продавця та нотаріуса, який буде посвідчувати договір купівлі-продажу предмету ренти, оскільки ч. 2 п. 81 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України N 20/5 від 03.03.2004 р., що у випадку відчуження майна, яке передане під виплату ренти, крім істотних умов договору відчуження, у тексті договору обов'язково зазначається про перехід обов'язків платника ренти до нового набувача, а нотаріус обов'язково повинен роз'яснити сторонам юридичне значення вчинюваних ними дій.

Не зважаючи на те, що ч. 2 п. 2 ст. 735 ЦК не уточнює, чи розповсюджується це положення на зобов'язання нового власника майна по виплаті чергових рентних платежів чи ним охоплюється і заборгованість попереднього платника ренти, цю норму закону слід тлумачити таким чином, що на набувача майна переходять всі зобов'язання колишнього платника ренти перед її одержувачем, тобто відбувається повне правонаступництво прав та обов'язків за договором ренти.