Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

2. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму.

3. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

4. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

5. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

6. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Коментар:

Оскільки однією із кваліфікуючих ознак договору найму є його оплатний характер, за користування найманим майном з наймача обов'язково стягується орендна плата. Розмір орендної плати визначається сторонами та встановлюється договором найму.

Незважаючи на те, що виходячи із визначення договору найму (ст. 759) плата за користування майном має відноситися до істотних умов цього договору, договір найму, в якому відсутня вказівка на розмір орендної плати, не визнається неукладеним. Частина 1 коментованої статті містить правило, відповідно до якого, якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Такими обставинами можуть бути попит на ринку на подібні речі, звичайні ціни, що склалися на ринку тощо. Крім того, в разі невизначеності орендної плати в договорі, застосуванню підлягають загальні положення ст. 632 ЦК.

Новий ЦК України розширив волевиявлення сторін договору найму і щодо визначення форми встановлення орендної плати. Відповідно до частини 2 статті, що коментується, плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Не заборонена також і змішана грошово-натуральна плата. Плата за користування майном може визначатися у вигляді фіксованого платежу, який сплачується незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря (таке правило, зокрема міститься у ст. 286 ГК України); у вигляді частки отриманих під час користування майном доходів; у вигляді передачі наймачем наймодавцю якоїсь речі або надання певної послуги; у вигляді покладення на наймача обов'язку здійснити поліпшення орендованого майна (наприклад, відремонтувати найняте приміщення) тощо.

У випадку натуральної плати сторонам треба узгоджувати в договорі певні додаткові умови її внесення, наприклад, якість речей або робіт, які будуть передаватися наймачем, яким чином орендна плата у вигляді речей буде передаватися наймодавцеві: шляхом само вивозу або з доставкою; яким чином розподіляють витрати на доставку, якщо вона передбачена, тощо.

Частиною 3 коментованої статті визначено, що законодавець або сторони договору найму можуть проводити періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Так, наприклад, орендна плата з врахуванням її індексації є істотною умовою договору оренди державного та комунального майна (ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"). Перегляд розміру плати за користування майном може бути передбачений договором найму. В такому випадку сторони мають передбачити періодичність перегляду суми орендної плати, а також обставини, з якими може бути пов'язаний такий перегляд (наприклад, зміна цін на енергоресурси, зміна курсу гривні по відношенню до іноземних валют тощо).

В разі, якщо можливість користування найнятим майном наймачем істотно зменшилася через обставини, за які наймач не відповідає, він вправі вимагати від наймодавця зменшення орендної плати. В даному випадку необхідно враховувати такі обставини:

- по-перше, зменшення можливості користування найнятим майном повинно бути пов'язано саме з характеристиками самого майна (пошкодження майна тощо), а не з фігурою наймача. Тому якщо, наприклад, можливість наймача користуватися найнятим жилим приміщенням зменшилася через те, що він від'їхав у тривале відрядження, він не вправі вимагати зменшення орендної плати за користування таким приміщенням.

- по-друге, причиною зменшення можливості користуватися найнятим майном повинні бути обставини, за які наймач не відповідає. Тобто якщо погіршення стану майна відбулося за вини наймача, він не тільки не матиме права вимагати зменшення плати, але і повинен буде відшкодувати наймодавцеві завдані цим збитки (див. коментар до ст. 779).

Коментована стаття містить також правила визначення періодичності внесення орендних платежів. Так наймач повинен сплачувати плату за користування майном щомісячно, якщо інші періоди сплати не встановлені договором (щоквартальні, щотижневі виплати тощо).

Якщо наймач тимчасово позбавляється можливості користуватися найнятим майном через обставини, за які він не відповідає, він звільняється від плати за весь час неможливості такого користування. Обставини, що є причиною неможливості використовувати найняте майно наймачем, можуть бути пов'язані як з діяльністю наймодавця (якщо, наприклад, майно терміново знадобилося самому наймодавцеві), так і з певними об'єктивними обставинами (проведення ремонту майна внаслідок його пошкодження третіми особами тощо).