Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Передання речі у найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави.

2. При укладенні договору найму наймодавець зобов'язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм. Якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків.

Коментар:

Майно власника може бути в силу закону або договору обтяжене правами третіх осіб, які (права) мають обмежувальний речевий характер (сервітут, застава). Власник такого обмеженого чужими правами майна за загальним правилом вправі здавати його в оренду (якщо інше не передбачене в договорі або в законі).

В коментованій статті сформульовано правило, відповідно до якого передача в оренду майна, обтяженого правами третіх осіб, не змінює прав третіх осіб на це майно. Це є приватним випадком прояву однієї із основних ознак речового права - права слідування (право слідує за річчю, а не річ за правом).

ЦК не містить вичерпного переліку прав третіх осіб, на річ, що передається в найм. Говориться лише, що це права на річ, що вони належать третім особам, що до них, зокрема відноситься право застави. Разом з тим наймодавець повинен попередити наймача і про інші речеві та зобов'язальні права на об'єкт найму, зокрема про наявні сервітути, права покупця за договором купівлі-продажу або наймача за іншим договором найму. Що стосується останнього прикладу, треба зазначити, що декілька договорів найму однієї і тієї речі можуть існувати тільки якщо річ по ним передається виключно у користування наймачу (наприклад, користування музичним інструментом, приміщенням або обладнанням, але в різний час). Якщо договори найму передбачають передачу речі наймачу у користування та володіння, перевага віддається договору, який був укладений раніше.

Разом з тим, наймачеві не байдуже, чи отримує він майно вільне від прав третіх осіб на нього чи обтяжене такими правами. Тому наймодавець зобов'язаний попередити наймача про всі права третіх осіб на об'єкт найму. Наймач може погодитися або не погодитися на укладення такого договору. Але якщо наймодавець не виконав цього обов'язку, це дає наймачеві право:

- або вимагати зменшення розміру плати за користування річчю. При цьому зменшення розміру плати повинно бути співрозмірним тому, наскільки існування та обсяг прав третіх осіб на річ ущемляє право користування наймача;

- або вимагати розірвання договору найму на відшкодування збитків. Розмір збитків при цьому не ставиться в залежність від виду та обсягу права третьої особи на річ.